بازار در برزخ ركود و تورم
بازار مسكن ايران در سال ۱۴۰۴ همچنان در وضعيت دوگانه‌اي از ركود معاملاتي و تورم بالا گرفتار است. تازه‌ترين گزارش مركز آمار ايران كه به بررسي شاخص قيمت مصرف‌كننده در تيرماه پرداخته، نشان مي‌دهد اگرچه آهنگ رشد قيمت‌ها در بخش مسكن اندكي كند شده، اما همچنان فشار قيمتي سنگيني بر دوش خريداران و به‌ويژه مستأجران باقي مانده است.
بازار مسكن ايران در سال ۱۴۰۴ همچنان در وضعيت دوگانه‌اي از ركود معاملاتي و تورم بالا گرفتار است. تازه‌ترين گزارش مركز آمار ايران كه به بررسي شاخص قيمت مصرف‌كننده در تيرماه پرداخته، نشان مي‌دهد اگرچه آهنگ رشد قيمت‌ها در بخش مسكن اندكي كند شده، اما همچنان فشار قيمتي سنگيني بر دوش خريداران و به‌ويژه مستأجران باقي مانده است.
بر اساس داده‌هاي رسمي، نرخ تورم سالانه مسكن در تيرماه به ۳۸.۴ درصد رسيده كه نسبت به ۳۹ درصد خردادماه، كاهشي جزئي اما معنادار محسوب مي‌شود. تورم نقطه‌به‌نقطه نيز با رسيدن به ۳۵.۶ درصد نسبت به خرداد كه ۳۶.۸ درصد بود، كاهش يافته و تورم ماهانه نيز از ۲.۲ درصد به ۲ درصد رسيده است.
در عين حال، شاخص اجاره‌بهاي مسكن شهري نيز در تيرماه به عدد ۳۲۵.۵ واحد رسيد، در حالي كه در خردادماه ۳۱۹.۲ ثبت شده بود؛ يعني افزايش حدود ۲ درصدي تنها در يك ماه.
فشار رواني تورم بر اجاره‌نشين‌ها
اگرچه ممكن است از نگاه آماري، اين كاهش جزئي در شاخص‌هاي تورم به عنوان نشانه‌اي مثبت تلقي شود، اما در زندگي روزمره مردم، به‌ويژه مستأجران، فشار همچنان غيرقابل تحمل باقي مانده است. رشد بي‌وقفه اجاره‌بها، هم‌راستا با كاهش قدرت خريد مردم، موجب شده بسياري از مستأجران در تابستان ۱۴۰۴ ناچار به ترك مناطق شهري يا حتي نقل مكان به حاشيه‌ها شوند.
از سوي ديگر اين كاهش جزئي در نرخ‌هاي تورمي، برخلاف آنچه ممكن است تصور شود، نشانه‌اي از ثبات بازار يا موفقيت سياست‌هاي كنترلي نيست. تحليل‌گران معتقدند افت نرخ تورم نه به‌دليل تعديل قيمت‌ها، بلكه ناشي از كاهش شديد توان خريد در بازار است.
محمد عدالت‌خواه، كارشناس حوزه مسكن، تأكيد مي‌كند: بازار مسكن در حال حاضر در مرحله ركود تورمي قرار دارد. يعني با وجود رشد قيمت‌ها، معاملات كاهش يافته است. خريداران در حال انتظار براي ثبات قيمت يا اصلاح بازار هستند.
از ديگر عوامل تأثيرگذار بر كاهش نرخ رشد قيمت‌ها، افزايش نرخ سود بانكي در ماه‌هاي اخير بوده است. بسياري از سرمايه‌گذاران خرد ترجيح داده‌اند به‌جاي خريد ملك، سرمايه خود را در بانك‌ها سپرده‌گذاري كنند. همچنين ثبات نسبي نرخ ارز در خرداد و تيرماه، بخش مهمي از انتظارات تورمي را مهار كرده و جلوي سفته‌بازي‌هاي سنگين در بازار مسكن را گرفته است.
كاهش معاملات، ادامه ركود
در كنار اين تغييرات آماري، آنچه بيشتر جلب‌توجه مي‌كند، ركود شديد معاملات است. مشاوران املاك در مناطق مختلف تهران از كاهش محسوس مراجعات خبر مي‌دهند. برخي گزارش‌ها از افت بيش از ۳۰ درصدي معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل حكايت دارد. به‌گفته برخي فعالان بازار، فايل‌هاي فروش اگرچه فراوان است، اما خريداري وجود ندارد. بسياري از فروشندگان نيز حاضر به تعديل قيمت‌ها نيستند و همين مساله باعث توقف گردش بازار شده است. داود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، وضعيت معاملات بازار مسكن در خرداد و تيرماه را اينگونه توصيف كرد: آمار معاملات مسكن در تيرماه نسبت به ماه قبل (خردادماه) از نظر تعداد قرارداد، كاهش هشت‌درصدي نشان مي‌دهد كه بيانگر ادامه شرايط ركودي بازار مسكن است.
آيا شرايط بهتر شده است؟
براي درك بهتر شرايط فعلي، مي‌توان نرخ تورم مسكن در سال ۱۴۰۳ را مبنا قرار داد. در آن زمان، نرخ تورم سالانه در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۴۷ درصد رسيده بود. در مقايسه، مي‌توان گفت كه وضعيت تورمي بازار مسكن در سال ۱۴۰۴ كمي آرام‌تر شده، اما اين به معناي كاهش قيمت نيست، بلكه صرفا كند شدن آهنگ رشد قيمت‌هاست. قيمت‌ها همچنان در سطحي هستند كه براي بسياري از خانوارها غيرقابل دسترس محسوب مي‌شوند. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران در تيرماه از مرز ۱۱۹ ميليون تومان گذشته است؛ يعني يك واحد ۷۰ متري در مناطق متوسط، بيش از ۸ ميليارد تومان ارزش‌گذاري مي‌شود. اين در حالي است كه وام‌هاي خريد مسكن، همچنان ناكارآمد، با اقساط سنگين و سودهاي بالا، در اختيار بخش كوچكي از جامعه قرار دارد.
پيش‌بيني آينده بازار؛ ثبات يا شوك؟
بر اساس تحليل داده‌ها و روندهاي جاري، مي‌توان چند سناريو براي آينده بازار مسكن در نيمه دوم سال ۱۴۰۴ ترسيم كرد. نخستين و خوش‌بينانه‌ترين سناريو، تداوم كنترل نسبي تورم و كاهش تورم سالانه تا سطح ۳۵ درصد است؛ اين در صورتي محقق مي‌شود كه نرخ ارز كنترل شود، بانك مركزي به سياست‌هاي انقباضي ادامه دهد و قدرت خريد مردم در همين سطح باقي بماند. اما در صورت بروز اختلالاتي در بازار ارز، افزايش نقدينگي يا تحولات سياسي داخلي و خارجي، ممكن است بازار مسكن دوباره وارد دور جديدي از رشد تورمي شود. در اين صورت، تورم سالانه ممكن است تا مرز ۴۵ درصد بازگردد و بازار از فاز ركود به مرحله جهش قيمت وارد شود، بدون آنكه تقاضاي مصرفي واقعي افزايش يافته باشد. با اين حال، محتمل‌ترين سناريو از نظر اغلب كارشناسان، ادامه ركود تورمي است. در اين وضعيت، قيمت‌ها به آرامي افزايش مي‌يابند اما تقاضا همچنان پايين باقي مي‌ماند. يعني خريداري نيست، اما قيمت‌ها هم پايين نمي‌آيند.
چه بايد كرد؟
با توجه به پيچيدگي وضعيت فعلي، تنها مسير خروج از بحران بازار مسكن، اصلاح ساختارهاي عميق در حوزه تأمين مالي، عرضه، و سياست‌هاي حمايتي است. ادامه وضعيت فعلي نه به نفع مردم است و نه به سود دولت. نبود برنامه موثر براي ساخت مسكن، ناتواني در ارايه وام‌هاي موثر، و عدم اجراي واقعي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، همگي باعث شده‌اند تا بازار در يك حالت رهاشده و بي‌سازمان باقي بماند. سيد محمود فاطمي عقدا، رييس سابق مركز تحقيقات مسكن، گفت: بازار مسكن تا زماني كه سياست زمين، تسهيلات و ماليات اصلاح نشود، سامان نمي‌گيرد. حتي ساخت و ساز هم وقتي بدون حمايت سياستي انجام شود، تنها قيمت را بالا مي‌برد. در واقع وضعيت بازار مسكن در تيرماه ۱۴۰۴ مثل يك كشتي است كه نه در آرامش كامل در حال حركت است و نه در توفاني سهمگين گرفتار شده؛ بلكه در ميان دريايي از بلاتكليفي و سردرگمي درجا مي‌زند. افزايش مداوم اجاره‌بها، فشار سنگيني بر دوش مستأجران گذاشته و بسياري از آنها را در تنگناي مالي قرار داده است. قدرت خريد مردم روزبه‌روز كمتر مي‌شود و حس ناامني مالي باعث شده خانواده‌ها نتوانند براي آينده خانه‌دار شدن برنامه‌اي دقيق بچينند. اعتماد عمومي نسبت به سياست‌ها و تصميمات دولتي در حوزه مسكن كاهش يافته و اين بي‌اعتمادي خود به عاملي تبديل شده كه مردم دست از تلاش براي تغيير شرايط بازار بردارند. اگر دولت در نيمه دوم سال اقدام‌هاي اساسي و عملياتي براي اصلاح ساختارهاي مربوط به زمين، تسهيلات بانكي و نظام مالياتي انجام ندهد، اين وضعيت بلاتكليف به بحراني عميق و مزمن تبديل خواهد شد؛ بحراني كه نه‌تنها به اقتصاد كشور به‌شدت آسيب مي‌زند، بلكه آرامش رواني و امنيت خانوارهاي زيادي را نيز در معرض خطر قرار مي‌دهد.در چنين شرايطي، نياز به راه‌حل‌هاي جدي و سريع بيش از هر زمان ديگري احساس مي‌شود.
