بازار مسكن در تله «تقاضاي معلق»
بازار مسكن ايران وارد يكي از پيچيده‌ترين و عميق‌ترين دوره‌هاي ركودي خود شده است؛ ركودي كه كارشناسان آن را با مفهومي تازه تحليل مي‌كنند: «تقاضاي معلق». پديده‌اي كه نه‌تنها بازار خريد و فروش را فلج كرده، بلكه كل زنجيره توليد، ساخت و عرضه مسكن را به توقف كشانده است.
بازار مسكن ايران وارد يكي از پيچيده‌ترين و عميق‌ترين دوره‌هاي ركودي خود شده است؛ ركودي كه كارشناسان آن را با مفهومي تازه تحليل مي‌كنند: «تقاضاي معلق». پديده‌اي كه نه‌تنها بازار خريد و فروش را فلج كرده، بلكه كل زنجيره توليد، ساخت و عرضه مسكن را به توقف كشانده است. كاهش شديد حجم معاملات تا افت قيمت در مناطق گران‌قيمت، سردرگمي سرمايه‌گذاران تا ناكارآمدي سياست‌هاي حمايتي دولت، همگي اجزاي يك تصوير نگران‌كننده از صنعتي هستند كه زماني محرك اصلي اقتصاد كشور به‌شمار مي‌رفت. حجت عزيزي، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به عمق بحران كنوني، وضعيت امروز بازار مسكن را فراتر از ركود معمول مي‌داند و مي‌گويد: در حال حاضر، صنعت ساختمان تنها دچار ركود نيست بلكه در وضعيت توقف قرار دارد. در دوران ركود، هرچند اندك، خريد و فروش انجام مي‌شد، اما اكنون معاملات نيز متوقف شده است. او علت اصلي اين توقف را عدم امنيت براي سرمايه‌گذاري عنوان كرده و ادامه مي‌دهد: سرمايه در بخش ساختمان، بيش از هر چيز به امنيت نياز دارد. تحريم‌ها موجب ركود در اين صنعت شده‌اند و از آنجا كه ساير بخش‌هاي اقتصادي نيز تحت‌تأثير اين شرايط قرار دارند، بازار با كمبود سرمايه و كاهش خريداران مواجه شده است.
پديده‌اي به‌نام تقاضاي معلق
مفهوم «تقاضاي معلق» را اولين‌بار حسين عبده تبريزي، اقتصاددان و استاد دانشگاه، به‌طور مشخص براي توصيف وضعيت فعلي بازار مسكن به‌كار برد. او در تحليلي جامع، دلايل عميق ركود مسكن را چنين توضيح مي‌دهد و مي‌گويد: مسكن كالايي با ماهيت سرمايه‌گذاري بلندمدت، نقدشوندگي پايين و نيازمند منابع مالي سنگين است. در شرايط بي‌ثباتي سياسي و اقتصادي، خانوارها و سرمايه‌گذاران تمايل خود را براي ورود به اين بازار از دست مي‌دهند. او تاكيد مي‌كند: نااطميناني از آينده، ترس از تخريب دارايي‌ها، احتمال تصويب ماليات‌هاي جديد يا سركوب قيمتي، همه و همه موجب تعليق تصميم‌گيري در بازار مسكن شده‌اند. اين استاددانشگاه اضافه مي‌كند: تقاضاي معلق يكي از نشانه‌هاي ركود در بازارهاي داراي ريسك بالاست. در شرايطي كه ريسك كشور افزايش مي‌يابد، هر دو گروه اصلي متقاضيان مسكن مصرف‌كنندگان و سرمايه‌گذاران از بازار خارج مي‌شوند و همين موضوع چرخه توليد و عرضه را قفل مي‌كند.
ريزش قيمت، سقوط تقاضا رشد بي‌اعتمادي
بازار مسكن نه‌تنها با افت شديد معاملات مواجه شده، بلكه حتي در مناطقي كه پيش‌تر در رده گران‌قيمت‌ترين‌ها بودند، كاهش قيمت‌هاي چشمگيري ثبت شده است. حسين رجبي، بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران، در همين رابطه توضيح مي‌دهد و مي‌گويد: پس از جنگ اخير ايران و اسراييل و افزايش تنش‌هاي سياسي، در برخي فايل‌هاي فروش در شمال تهران، كاهش قيمت تا ۳۰ درصد نيز گزارش شده است. او علت اين افت را نه كاهش هزينه‌هاي ساخت، بلكه ترك ناگهاني تقاضا و ركود معاملاتي عنوان مي‌كند و مي‌افزايد: نرخ بالاي تورم و نوسانات ارزي موجب افزايش هزينه مصالح ساختماني شده و ازسوي ديگر، قدرت خريد خانوارها كاهش يافته است. نتيجه اين است كه نه كسي مي‌خرد و نه كسي مي‌سازد.
بازار در جست‌وجوي خانه‌هاي كوچك و ارزان
يكي ديگر از زواياي مهم ركود مسكن، تغيير الگوي تقاضا و نياز روزافزون به واحدهاي كوچك‌مقياس و مقرون‌به‌صرفه است. رجبي با اشاره به اين تغيير بنيادين، مي‌گويد: خانواده‌هاي تك‌نفره و جوانان، بيشتر به‌دنبال واحدهاي ۴۰ تا ۶۰ متري هستند. اما بازار همچنان درگير توليد واحدهاي لوكس و بزرگ‌مقياس است. اين عدم تناسب باعث شده بسياري از واحدها خالي بمانند. او در عين حال تأكيد مي‌كند كه در صورت تغيير استراتژي، بازار هنوز ظرفيت احيا دارد: در مناطقي با زيرساخت‌هاي جديد يا شهرهاي گردشگري و بافت‌هاي فرسوده، در صورت نوسازي و اجراي اصولي، مي‌توان به سودآوري مناسب رسيد.
سياست‌هاي حمايتي
در اين فضاي بحراني، نگاه‌ها به دولت و سياست‌هاي حمايتي آن به‌ويژه طرح «نهضت ملي مسكن»دوخته شده است، اما اين طرح نيز نتوانسته اعتماد بازار را جلب كند. حسن محتشم، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به چالش‌هاي اجرايي اين طرح اظهار مي‌كند: بسياري از افراد واجد شرايط، يا اصلاً نتوانستند ثبت‌نام كنند يا پس از ثبت‌نام، اطلاعات دقيقي از روند تخصيص مسكن دريافت نكرده‌اند. حتي كساني كه اقساط اوليه را واريز كرده‌اند، هنوز نمي‌دانند كي صاحب‌خانه خواهند شد.
او تأكيد مي‌كند: نبود شفافيت در قراردادها، مشخص نبودن زمان‌بندي تحويل پروژه‌ها و عدم تناسب قيمت‌ها با واقعيت‌هاي اقتصادي، از مهم‌ترين دلايل بي‌اعتمادي عمومي به اين طرح هستند و اگر هدف وزارت راه و شهرسازي خانه‌دار كردن اقشار كم‌درآمد است، بايد ابتدا زيرساخت‌ها و مدل‌هاي مشاركتي را با بخش خصوصي مشخص كند. بدون مشاركت انبوه‌سازان، اين طرح‌ها موفق نخواهند شد.
از توقف ساخت‌وساز تا بحران اشتغال و صنايع وابسته
ركود مسكن محدود به خريد و فروش نيست. اين بحران به‌شدت ساير صنايع و مشاغل وابسته را نيز تحت‌تأثير قرار داده است. از توليدكنندگان مصالح ساختماني تا مهندسان و كارگران ساختماني، همه قرباني ركود ساخت‌وساز شده‌اند. عبده تبريزي در اين باره هشدار مي‌دهد: ركود در بازار مسكن، اثر خود را بر صنايع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جريان نقدينگي خانوارها و حتي اميد به آينده به‌وضوح نشان مي‌دهد. اين ركود تنها يك پديده اقتصادي نيست، بلكه آثار اجتماعي عميقي نيز دارد.
آيا اميدي به بازگشت رونق هست؟
در ميان همه اين نگراني‌ها، برخي كارشناسان همچنان معتقدند كه شرايط فعلي بازار، هرچند بحراني، اما دايمي نيست. عزيزي، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران مي‌گويد: هم‌اكنون سود خريد ساختمان‌هاي لوكس بالاست، چراكه اين واحدها زير قيمت واقعي به فروش مي‌رسند. همچنين، خريد اقساطي واحدهاي كوچك‌مقياس به‌ويژه در حاشيه شهرها، به‌شرط استفاده از وام‌هاي دولتي، به نفع خريداران خواهد بود. او ادامه مي‌دهد: كساني كه در اين دوره بحراني اقدام به خريد زمين، دريافت مجوز يا عقد قرارداد مشاركتي كرده‌اند، برندگان واقعي بازار در آينده خواهند بود. در‌نهايت، همه فعالان و كارشناسان اين حوزه بر يك اصل مهم تأكيد دارند كه دولت بايد به‌جاي طرح‌هاي شعاري و مقطعي، سياست‌هايي بلندمدت، شفاف و بر پايه مشاركت واقعي با بخش خصوصي اتخاذ كند. اما عبده تبريزي جمع‌بندي دقيقي از اين ضرورت ارايه مي‌دهد و مي‌گويد: سرمايه‌گذاري در مسكن ذاتاً بلندمدت است. تصميم‌هاي هيجاني در كف بازار معمولاً به زيان‌هاي جبران‌ناپذير منجر مي‌شوند. صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري حوزه مسكن نيز بايد با همين منطق اداره شوند و از فشار براي فروش شتاب‌زده بپرهيزند. بازار مسكن ايران امروز گرفتار نوعي تقاضاي پنهان، مردد و تعليق‌شده است. متقاضياني كه حاضر به ورود به بازار نيستند، نه به‌خاطر نداشتن نياز، بلكه به‌خاطر نداشتن اعتماد. اگر دولت بخواهد از اين بحران عبور كند، بايد ساختار تصميم‌گيري در حوزه مسكن را بر پايه شفافيت، امنيت سرمايه‌گذاري و مشاركت واقعي بازسازي كند. درواقع مسكن دوباره مي‌تواند موتور محرك اقتصاد باشد، اما تنها در صورتي كه سياست‌گذاران، حرف را به عمل تبديل كنند.
