بازار اجاره در مسير بازتنظيم؟
در روزهاي اخير، بازار مسكن ايران به‌ويژه بخش اجاره، نشانه‌هايي از تغييرات معنادار را بروز داده است.
در روزهاي اخير، بازار مسكن ايران به‌ويژه بخش اجاره، نشانه‌هايي از تغييرات معنادار را بروز داده است. در شرايطي كه بسياري از مناطق شهري در سال‌هاي گذشته با تورم مستمر اجاره‌بها مواجه بودند، اكنون نشانه‌هايي از تعديل و بازتنظيم قيمت‌ها، به‌ويژه در مناطق كم‌برخوردار شهري و نواحي جنوبي تهران مشاهده مي‌شود. اما علت اين تغيير ناگهاني چيست؟ داده‌ها و شواهد ميداني چه مي‌گويند و اين روند چه پيامدهايي براي خانوارها و صنايع دارد؟ تحولات اخير در منطقه، به‌ويژه جنگ دوازده روزه رژيم صهيونيستي عليه ايران، نه‌تنها پيامدهاي امنيتي و سياسي در پي داشت، بلكه بازارهاي اقتصادي داخلي از جمله مسكن را نيز تحت تأثير قرار داده است. يكي از پيامدهاي مستقيم و قابل توجه اين وضعيت، خروج گسترده اتباع خارجي از كشور، به‌ويژه مهاجران افغانستاني بوده است. در هفته‌هاي اخير، بازار مسكن و اجاره در برخي مناطق خاص تهران و كلان‌شهرهاي ديگر با تغييري قابل‌توجه مواجه شده است. بررسي‌هاي ميداني، اظهارنظر مشاوران املاك و گزارش‌هاي رسمي نشان مي‌دهد كه موج جديدي از خروج اتباع افغانستاني از كشور، اثرات مشهودي در بازار اجاره مناطق مهاجرپذير داشته است. بر اساس آمارهاي منتشرشده، تنها طي چند هفته گذشته، حدود ۵۰۰ هزار نفر از اتباع افغانستاني كه به شكل قانوني يا غيرقانوني در ايران حضور داشتند، خاك كشور را ترك كرده‌اند. اين خروج پرحجم كه در نوع خود بي‌سابقه يا دست‌كم كم‌سابقه تلقي مي‌شود، نه‌تنها يك پديده انساني و سياسي است، بلكه اكنون ردپاي خود را در بازارهاي اقتصادي خرد، به‌ويژه در بخش مسكن و اجاره بر جاي گذاشته است.
بازگشت قيمت‌ها به سطوح گذشته
فرشيد ايلاتي، كارشناس سياست‌گذاري مسكن، در گفت‌وگو با تسنيم گفت: بررسي دقيق تأثير اين مساله بر بازار مسكن اعم از خريد و فروش و اجاره، نيازمند زمان و تحليل داده‌هاي معاملاتي رسمي است. با اين حال، شواهد اوليه و برخي آگهي‌هاي منتشرشده در بازار، حكايت از ورود فايل‌هاي جديد اجاره به بازار و كاهش تقاضاي فشرده در برخي نواحي دارند. ايلاتي در ادامه توضيح داد: در شرايط فعلي، بخشي از آگهي‌هاي منتشر شده ناشي از هيجانات اخير است و حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد مالكان صرفاً قصد فروش دارند. او ادامه داد: اما هنوز مشخص نيست چند درصد از اين آگهي‌ها منجر به معامله شده است. بنابراين آمار رسمي معاملات بايد منتشر شود تا بتوان درباره تغييرات قيمتي اظهارنظر دقيق‌تري داشت.
تغيير سبك تقاضا
در مناطق جنوبي تهران و حاشيه شهرهاي بزرگ، بسياري از خانه‌هاي كلنگي در سال‌هاي اخير توسط مهاجران افغانستاني اجاره مي‌شدند. اين خانه‌ها اغلب در شرايط نامناسب سكونتي قرار داشتند و گاهي ۱۰ تا ۲۰ نفر در يك واحد زندگي مي‌كردند. اما اكنون با خروج اين جمعيت، مالكان اين خانه‌ها با معضل خالي ماندن و افت شديد تقاضا روبرو شده‌اند. ايلاتي در اين زمينه گفت: اين خانه‌ها اغلب نيازمند بازسازي هستند و بعضاً در سليقه يا نياز خانوارهاي ايراني نمي‌گنجند. اما به‌تدريج با خروج اتباع افغانستاني فايل‌هاي بيشتري وارد بازار اجاره شده كه در صورت تداوم اين روند، مي‌تواند به كاهش قيمت اجاره در برخي مناطق منجر شود. او در ادامه با اشاره به روند زماني اين تحولات تاكيد كرد: اگرچه اكنون براي قضاوت قطعي زود است، اما پيش‌بيني مي‌شود در اواخر تابستان و با انتشار داده‌هاي رسمي، بتوان تأثيرات دقيق‌تري را مشاهده كرد. شروع اين روند از هم‌اكنون قابل رصد است و فايل‌هاي جديدي به بازار اجاره وارد شده‌اند، گرچه بعضاً كيفيت پايين يا چالش‌هاي خاصي دارند.
كاهش تا ۳۰ درصدي اجاره در برخي مناطق
براساس بررسي ميداني در مناطقي مانند شوش، مولوي، نازي‌آباد، خزانه و شهرري، كه در سال‌هاي اخير ميزبان بخش قابل توجهي از اتباع خارجي بودند، اكنون مالكان براي اجتناب از خالي ماندن خانه‌هايشان، اقدام به تعديل قيمت‌ها تا سطح سال گذشته كرده‌اند. در برخي از اين مناطق، كاهش تا ۳۰ درصدي نرخ اجاره‌بها گزارش شده كه مي‌تواند به فرصتي براي خانوارهاي ايراني كم‌درآمد تبديل شود تا در بازار اجاره مسكن، گزينه‌هاي جديد و متنوع‌تري پيش‌رو داشته باشند.
شوك در بازار نيروي كار
اما ماجرا به بازار مسكن محدود نمي‌شود. صنايع كشور نيز تحت‌تأثير مستقيم اين تغيير جمعيتي قرار گرفته‌اند. بسياري از مهاجران افغانستاني به‌ويژه در صنعت ساختمان، كارخانه‌ها، كارگاه‌هاي توليدي و شهرك‌هاي صنعتي نقش نيروي كار كليدي را ايفا مي‌كردند. ايلاتي در اين زمينه هشدار داد: مساله اشتغال اتباع، به‌خصوص در صنعت ساختمان و برخي صنايع توليدي، بسيار مهم است. در حال حاضر در شهرك‌هاي صنعتي اطراف تهران آگهي‌هايي براي جذب نيروي جايگزين منتشر شده و برخي كارخانه‌ها با چالش جدي مواجه‌اند. او ادامه داد: خروج ناگهاني نيروي كار بدون برنامه‌ريزي مي‌تواند فشار قابل توجهي بر توليد وارد كند. بايد براي اين مساله چاره‌انديشي شود و فرصت زماني حداقل دوماهه به صنايع داده شود تا نيروي جايگزين جذب كنند و چرخه توليد دچار وقفه نشود. در واقع، آن‌چه اكنون در بازار مسكن و نيروي كار ايران جريان دارد، تركيبي از فرصت‌ها و تهديدهاست. از يك‌سو كاهش فشار تقاضاي اجاره مي‌تواند به بازتنظيم قيمت‌ها و بهبود دسترسي اقشار كم‌درآمد منجر شود و از سوي ديگر، كاهش ناگهاني نيروي كار در برخي صنايع ممكن است تبعات اقتصادي جديدي در پي داشته باشد.
بازار در آستانه تعادل
با وجود اينكه نشانه‌هايي از تعديل نسبي در نرخ‌هاي اجاره در برخي مناطق كشور مشاهده مي‌شود، اما كارشناسان هشدار مي‌دهند كه اين روند در صورت نبود مديريت و نظارت كافي، ناپايدار خواهد بود. تورم عمومي، سياست‌هاي پولي، و نوسانات ارزي همچنان مي‌توانند بازار را تحت تأثير قرار دهند. هم‌اكنون خروج بخشي از تقاضاي متراكم، موجب افزايش تعداد فايل‌هاي اجاره‌اي در بازار شده است.خانه‌هاي كوچك و فرسوده كه پيش‌تر تنها به صورت گروهي اجاره داده مي‌شدند، اكنون با كاهش تقاضا و افت نرخ اجاره مواجه هستند. در برخي نواحي، كاهش قيمت اجاره تا ۳۰ درصد گزارش شده كه مي‌تواند شرايط جديدي براي خانوارهاي كم‌درآمد فراهم كند. در مقابل، صنايع كشور، به‌ويژه ساختمان و توليدي‌ها، نياز به برنامه‌ريزي سريع براي جذب نيروي كار جايگزين دارند. در اين شرايط بازار اجاره در ايران، به‌ويژه در مناطق جنوبي تهران و شهرهاي حاشيه‌اي، در مرحله بازتنظيم قرار دارد. اين فرصت مي‌تواند به بهبود شرايط زندگي بخشي از جامعه منجر شود، اما تنها در صورتي كه با سياست‌گذاري هوشمندانه، حمايت از توليد و نظارت دقيق بر بازار همراه باشد. در شرايط خاص فعلي كشور، همانطور كه ايلاتي تأكيد كرد، مهم‌ترين اولويت، حفظ توليد پايدار و جلوگيري از شوك در بازار نيروي كار است. شايد براي نخستين‌بار در سال‌هاي اخير، بازار اجاره در مناطق هدف با كاهش واقعي قيمت مواجه شده باشد. اما ماندگاري اين وضعيت و تبديل آن به يك دستاورد پايدار اجتماعي و اقتصادي، در گرو تصميم‌هاي فوري و هدفمند دولت، شهرداري‌ها و فعالان بازار مسكن خواهد بود.