بازار اجاره نفس تازه كرد
بازار اجاره مسكن در سال‌هاي اخير زير فشار تورم، ركود اقتصادي و كاهش قدرت خريد خانوارها به سختي نفس مي‌كشد، اما حالا نشانه‌هايي از بهبود نسبي بروز پيدا كرده است.
بازار اجاره مسكن در سال‌هاي اخير زير فشار تورم، ركود اقتصادي و كاهش قدرت خريد خانوارها به سختي نفس مي‌كشد، اما حالا نشانه‌هايي از بهبود نسبي بروز پيدا كرده است. در چرخشي غيرمنتظره و كم‌سابقه، كليد اين آرامش نسبي نه در سياست‌هاي رسمي و نه در تحولات اقتصادي داخلي، بلكه در موج بازگشت مهاجران افغانستاني نهفته است؛ موجي كه طي هفته‌هاي اخير، بنا به اعلام سازمان ملل، بيش از ۵۰۰ هزار نفر را از ايران به افغانستان بازگردانده است. اين مهاجرت معكوس، كه دلايل سياسي، امنيتي و اقتصادي متعددي در پس آن قرار دارد، اثري محسوس بر يكي از پرتنش‌ترين بخش‌هاي اقتصادي ايران يعني بازار اجاره گذاشته است. گزارش‌هاي ميداني و اظهارات فعالان بازار ملك از مناطق مختلف به‌ويژه در تهران نشان مي‌دهد كه با خروج بخش بزرگي از مهاجران افغان، حجم قابل‌توجهي از واحدهاي اجاره‌اي، به‌خصوص در مناطق جنوبي پايتخت مجدداً وارد چرخه عرضه شده‌اند. واحدهايي كه پيش‌تر اغلب به شكل فشرده و گروهي، توسط چند خانوار مهاجر اجاره مي‌شدند، حالا پس از تخليه، به گزينه‌هايي براي مستاجران ايراني تبديل شده‌اند.اين جابه‌جايي ناگهاني باعث فروكش كردن رقابت نابرابر در بازار اجاره شده است؛ رقابتي كه در آن اتباع خارجي به واسطه تجميع درآمد، سكونت چند خانوار در يك واحد و پذيرش شرايط دشوارتر، عملا قدرت مانور بيشتري در مقابل مستاجران ايراني داشتند و همين موضوع، سال‌ها به عاملي براي رشد افسارگسيخته نرخ اجاره در برخي مناطق بدل شده بود. اما حالا براي نخستين‌بار در چند سال گذشته، كارشناسان از «آرامش نسبي» و «فرصت تنفس» در بازار اجاره سخن مي‌گويند؛ وضعيتي كه شايد زودگذر باشد، اما پيام‌هاي مهمي براي سياستگذاران حوزه مسكن، مهاجرت و اقتصاد شهري دارد. به گفته مهدي كرباسيان، عضو هيات‌رييسه اتحاديه مشاوران املاك، تابستان آرامي را در بازار مسكن تجربه مي‌كنيم و رقابت منفي‌اي كه بين اتباع و ايرانيان براي اجاره مسكن وجود داشت، در حال فروكش كردن است. او تأكيد دارد كه حضور چند خانوار در يك ملك، امكان سرشكن كردن اجاره‌بها را فراهم مي‌كرد و به همين دليل اتباع توان پرداخت اجاره بالاتري را داشتند، كه همين مساله منجر به افزايش نرخ اجاره و فشار بر مستاجران ايراني شده بود.
دلالي سرپايي
موضوع فقط به مصرف‌كننده بودن اتباع ختم نمي‌شود. طبق گفته‌هاي كرباسيان، در سال‌هاي اخير بخشي از مهاجران غيرمجاز وارد دلالي غيررسمي بازار مسكن شده بودند. او گفت: كارگران افغان براي پروژه‌هاي ساختماني مشتري پيدا مي‌كردند و در قبال آن حق دلالي مي‌گرفتند. حتي بسياري از اين واحدها به هموطنان خودشان معرفي مي‌شد. اين الگوي دلالي غيررسمي نه‌تنها باعث افزايش قيمت‌ها در مناطق پرتقاضا شده، بلكه شفافيت معاملات را نيز زير سوال برده است. اين مساله موجب نگراني‌هاي امنيتي و اقتصادي گسترده‌اي شده بود كه در نهايت به طرح‌هاي قانوني براي ساماندهي مهاجران انجاميد.
آمار و واقعيت: چند ميليون تبعه افغان در ايران؟
احمد وحيدي، وزير كشور وقت، در سال ۱۴۰۲ تعداد مهاجران افغانستاني را حدود پنج ميليون نفر اعلام كرده بود. حال، طبق گفته ابراهيم رضايي، سخنگوي كميسيون امنيت ملي مجلس، اين عدد به ۶.۱ ميليون نفر رسيده است. رشد سريع جمعيت مهاجر، بدون سياست‌گذاري جامع، موجب شده تا اثرات جانبي آن در بازار كار، خدمات و البته بازار مسكن به شكل ملموسي نمايان شود. كارشناسان اقتصادي بارها هشدار داده‌اند كه مهاجرت غيرقانوني موجب تغيير الگوي اشتغال، كاهش فرصت‌هاي شغلي براي بوميان، و در نهايت افزايش نرخ بيكاري مي‌شود. در عين حال، مهاجران به‌دليل قبول دستمزدهاي پايين‌تر و انجام مشاغل سخت، امكان ذخيره‌سازي و ارسال بخشي از درآمد خود به كشور مبدأ را دارند. اما در فضاي شهري، اين اتفاق موجب تورم مسكن، فشار بر خدمات شهري و تنش‌هاي اجتماعي مي‌شود.
تغييرات قيمتي؛ كاهش يا صرفا تخليه رواني؟
در اين شرايط كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، با تأكيد بر نقش اتباع در تنش بازار اجاره، اظهار كرد: در حال حاضر در مناطق ۱۵، ۱۶ و ۱۷ تهران، عرضه از تقاضا پيشي گرفته است. اما آيا اين به معناي كاهش قابل‌توجه قيمت‌هاست؟ برخي رسانه‌ها طي هفته‌هاي اخير از كاهش ۳۰ درصدي قيمت مسكن در مناطق شمال تهران خبر داده بودند. اين ادعا از سوي داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، رد شد و او تصريح كرد: بازار همچنان در ركود است، فضاي مجازي و آگهي‌هاي آن با بازار واقعي قابل قياس نيست.
تهاتر ملك با طلا و ارز واقعيت يا افسانه فضاي مجازي؟
برخي سايت‌ها ادعا كرده‌اند كه در شرايط پس از جنگ ۱۲ روزه، مالكان حاضر به تهاتر ملك خود با ارز، طلا يا ملك در شمال كشور شده‌اند. اما بيگي‌نژاد چنين مواردي را شايعاتي بي‌پايه مي‌داند و هشدار مي‌دهد كه قراردادهاي تهاتري با ارز يا رمزارزها در محاكم قضايي ايران قابل پيگيري نيستند.
در اين ميان با وجود شايعات مبني بر هجوم سرمايه‌گذاران به استان‌هاي شمالي، روساي اتحاديه املاك در رامسر، چالوس و تنكابن خلاف آن را گزارش داده‌اند. قربان‌زاده، رييس اتحاديه مشاوران املاك رامسر گفت: حتي ييلاقات رامسر در تيرماه هم خلوت است و از بازار گرم خريد و اجاره خبري نيست. شعبان‌پور در چالوس نيز وضعيت مشابهي را گزارش داد و افزود: در روزهاي ابتدايي جنگ كمي تقاضا بالا رفت، اما پس از آتش‌بس همه‌چيز به روال قبل برگشت. بازار در ركود است.
طرح ساماندهي اتباع؛ چرا اجراي آن زمان‌بر شد؟
موضوع تشكيل سازمان ملي مهاجرت از سال ۱۳۹۷ مطرح بوده و هدف آن، ايجاد نهادي مستقل براي سياست‌گذاري و نظارت بر ورود و اقامت اتباع بوده است. با وجود تصويب كليات لايحه در دولت و مجلس، تا سال ۱۴۰۴ پيشرفتي حاصل نشد. اكنون، اين لايحه مجدداً در دستور كار كميسيون شوراها و امور داخلي كشور قرار گرفته است. يكي از مفاد مهم اين طرح، محدود كردن حضور اتباع به سه درصد جمعيت هر شهر يا روستا است؛ سياستي كه در صورت اجرا مي‌تواند تراكم جمعيتي مهاجران در نقاط خاص، از جمله مناطق جنوبي تهران را كاهش دهد. رييس اتحاديه مشاوران املاك تأكيد كرد كه همانطور كه افراد ايراني مدارك هويتي دارند، اتباع نيز بايد احراز هويت شوند. قراردادهاي اجاره اتباع بايد به اتحاديه يا مراجع انتظامي ارايه شود تا از تبعات امنيتي و مالياتي جلوگيري شود.
آيا اين نفس چاق بازار اجاره پايدار خواهد بود؟
خروج بخش قابل‌توجهي از اتباع افغانستاني در ماه‌هاي اخير، هرچند به‌صورت ناگهاني و تحت تأثير شرايط خاص سياسي و امنيتي منطقه اتفاق افتاد، اما پيامدهاي اقتصادي آن بر بازار مسكن ايران را نمي‌توان انكار كرد. بازار اجاره كه در سال‌هاي گذشته زير فشار مضاعف تورم، كاهش قدرت خريد خانوارها و رقابت ناعادلانه دچار التهاب بود، اكنون فرصت تنفسي يافته است. كاهش تراكم تقاضا، افزايش عرضه و فروكش كردن رقابت ناسالم ميان مستأجران ايراني و گروه‌هاي مهاجر، جوي نسبتاً آرام و متعادل در بازار ايجاد كرده است؛ فرصتي كه اگر به‌درستي مديريت نشود، به سرعت از دست خواهد رفت. اما واقعيت اين است كه اين آرامش، بيش از آنكه نتيجه سياست‌گذاري هدفمند باشد، محصول يك «رخداد اضطراري» است. خروج مقطعي مهاجران هرگز جايگزين برنامه‌ريزي بلندمدت نخواهد بود. بدون اجراي دقيق قوانين مرتبط با اقامت و اشتغال اتباع خارجي، مديريت اصولي بازار كار و نظارت هوشمندانه بر روندهاي بازار مسكن، امكان تثبيت اين شرايط وجود ندارد. اگر دستگاه‌هاي مسوول در حوزه مهاجرت، امنيت، اقتصاد شهري و مسكن، از اين فرصت براي طراحي سازوكارهاي اصلاحي استفاده نكنند، بزودي همان تنش‌هاي قديمي با شدت بيشتر و شكلي جديد بازخواهند گشت.