ركود عميق، تقاضاي كم‌رمق
در حالي كه بازار مسكن ايران طي دو سال اخير با ركود عميق در معاملات و ثبات نسبي در قيمت‌ها مواجه بوده، تحولات جديد منطقه‌اي، اجتماعي و سياسي باعث شده تا شرايط جديدي در اين بازار شكل بگيرد؛ شرايطي كه برخي از آن به عنوان «استراحت تابستانه » ياد مي‌كنند.
در حالي كه بازار مسكن ايران طي دو سال اخير با ركود عميق در معاملات و ثبات نسبي در قيمت‌ها مواجه بوده، تحولات جديد منطقه‌اي، اجتماعي و سياسي باعث شده تا شرايط جديدي در اين بازار شكل بگيرد؛ شرايطي كه برخي از آن به عنوان «استراحت تابستانه » ياد مي‌كنند. اما آيا اين استراحت، نويدبخش تعادل و ثبات بلندمدت در بازار است يا نشانه‌اي از تعميق ركود و بحران توليد مسكن در آينده نزديك؟
اصلي‌ترين علت ركود بازار مسكن، كاهش شديد قدرت خريد متقاضيان مصرفي است. با افت توان مالي خانوارها براي خريد مسكن، بازار تقاضا به‌شدت تضعيف شده و همين امر به كاهش معاملات منجر شده است.
البته از نيمه دوم سال ۱۴۰۳ شاهد ثبات نسبي در قيمت‌ها هستيم كه از منظر برخي كارشناسان، ناشي از كاهش انگيزه سرمايه‌گذاري در بازار مسكن و اجراي سياست‌هايي نظير ماليات بر خانه‌هاي خالي است.
از سوي ديگر، عدم اطمينان نسبت به بازدهي سرمايه در بخش ملك و تمايل بيشتر سرمايه‌گذاران به بازارهاي با نقدشوندگي بالاتر مانند طلا و ارز، باعث كاهش تقاضاي سرمايه‌اي در اين بازار شده است. اين در حالي است كه مسكن، در اقتصاد ايران همواره به عنوان يكي از پناهگاه‌هاي تورمي تلقي شده اما در ماه‌هاي اخير با كاهش بازدهي، جذابيت خود را براي سرمايه‌گذاران از دست داده است.
نقش عوامل سياسي و منطقه‌اي در كاهش معاملات
ركود در بازار مسكن صرفا به دلايل اقتصادي محدود نمي‌شود. در ماه‌هاي اخير، تحولات ژئوپليتيكي از جمله تنش‌هاي منطقه‌اي و جنگ ۱۲ روزه ميان ايران و رژيم صهيونيستي، فضاي رواني بازار را به‌شدت تحت تأثير قرار داده است.
بررسي‌هاي ميداني نشان مي‌دهد در پي اين درگيري‌ها، تقاضا براي خريد مسكن در تهران و برخي ديگر از شهرهاي بزرگ كاهش يافته و حتي قيمت‌هاي پيشنهادي در برخي مناطق پايتخت با كاهش ۸.۵ درصدي همراه بوده است.
اين كاهش به وضوح نشان‌دهنده نقش ريسك‌هاي سياسي بر بازار ملك است. به بيان ديگر، عدم اطمينان ناشي از تحولات منطقه‌اي، باعث شده خريداران دست نگه دارند و منتظر ثبات شرايط بمانند؛ عاملي كه بر ركود دامن زده است.
بازگشت اتباع و تاثير بر بازار اجاره
يكي ديگر از عوامل اثرگذار بر بازار مسكن در ماه‌هاي اخير، خروج گسترده اتباع غيرمجاز به‌ويژه مهاجران افغان از كشور بوده است.
بنا بر گزارش ايسنا، طي روزهاي اخير بيش از ۴۰۰ هزار مهاجر غيرقانوني افغان به كشور خود بازگشته‌اند.
اين روند كه در پي اجراي طرح سراسري جمع‌آوري اتباع غيرمجاز در تهران و برخي ديگر از كلان‌شهرها صورت گرفت، به افزايش عرضه در بخش مسكن استيجاري منجر شده است.
نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك اعلام كرده كه با شدت گرفتن خروج اتباع، عرضه مسكن در بخش املاك كلنگي به‌ويژه در مناطق پايين‌شهر افزايش يافته است. او تصريح كرده است: در حال حاضر بسياري از املاكي كه پيش‌تر در اختيار اتباع بوده با قيمت‌هايي معادل سال گذشته عرضه مي‌شوند كه همين امر موجب كاهش نرخ اجاره در اين بخش شده است.
در همين راستا، پليس اطلاعات تهران بزرگ نيز اعلام كرده در ۱۲ تيرماه سال جاري، طرح پاكسازي ۱۵۰ نقطه پايتخت از حضور اتباع غيرمجاز به اجرا درآمده و كارفرماياني كه اين افراد را به كار گرفته بودند، با جريمه‌هاي سنگين روبه‌رو شده‌اند. طبق قانون، اين كارفرمايان بابت هر روز اشتغال غيرمجاز، مشمول جريمه‌اي معادل ۱,۷۳۱,۰۰۰ تومان خواهند شد و در صورت استفاده از اين افراد در مشاغل خارج از پروانه كار، با حبس تا ۱۸۰ روز مواجه مي‌شوند.
نقش اتباع در بازار مسكن؛ ساماندهي يا حذف؟
با وجود اين اقدامات، موضوع ساماندهي بازار مسكن براي اتباع خارجي همچنان از موضوعات بحث‌برانگيز است. علي فرنام، پژوهشگر حوزه مسكن و شهرسازي، در گفت‌وگو با تسنيم با تأكيد بر اينكه «نيازي به سامانه جديد براي ساماندهي مسكن اتباع خارجي نيست»، گفت: زيرساخت لازم براي اين كار در سامانه املاك و اسكان فراهم است. او افزود: ثبت اطلاعات سكونتي افراد امري ضروري و اجتناب‌ناپذير است؛ همان‌گونه كه هم‌اكنون شهروندان ايراني براي انجام امور روزمره مانند صدور چك يا ثبت‌نام فرزندان در مدرسه، ملزم به ثبت اطلاعات سكونتي در سامانه املاك و اسكان شده‌اند به‌صورت منطقي و اصولي اتباع نيز بايد تحت همين ضوابط قرار گيرند.
فرنام با تفكيك ميان اتباع مجاز و غيرمجاز، تأكيد كرد كه نبايد امكان اسكان يا اجاره مسكن براي اتباع غيرمجاز فراهم باشد و راهكار پيشنهادي‌اش بهره‌گيري از همان سامانه‌هاي موجود است، او گفت: در محل ثبت كد ملي از شناسه‌اي كه براي اتباع تعريف شده استفاده شود و در قراردادهاي اجاره، اطلاعات هر دو طرف ثبت شود تا با ارتقا و به‌روزرساني سامانه‌هاي موجود، بدون نياز به ساختار جديد، فرآيند ثبت و پايش تسهيل گردد. اين كارشناس مسكن بيان كرد: تجربه ساير كشورها نيز نشان مي‌دهد ثبت محل سكونت براي اتباع خارجي امري متداول و منطقي است كه مي‌تواند مبناي تصميم‌گيري‌هاي كلان در حوزه مهاجرت و اسكان باشد.
ركود ساخت‌وساز؛ زنگ خطري براي آينده بازار
اگرچه افزايش عرضه واحدهاي مسكوني در نتيجه خروج اتباع و كاهش تقاضاي خريد، آرامش نسبي را در بازار ايجاد كرده است، اما اين آرامش مي‌تواند زودگذر و حتي خطرناك باشد. يكي از تبعات منفي ركود معاملات، كاهش انگيزه سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز است. با كاهش ساخت‌وساز، در آينده با كمبود عرضه مواجه خواهيم شد؛ مشكلي كه ممكن است در بلندمدت به جهش دوباره قيمت‌ها بينجامد.
در شرايطي كه هزينه ساخت، متاثر از افزايش قيمت مصالح و دستمزدها، همواره در حال افزايش است، ركود در توليد مي‌تواند به بحران عرضه در سال‌هاي آينده منجر شود. به عبارت ديگر، بازار در حال حاضر از طريق عرضه واحدهاي موجود به ثبات رسيده اما در صورت كاهش ساخت‌وساز، اين تعادل پايدار نخواهد ماند.
نهضت ملي مسكن؛ راهكاري ناقص براي يك بحران گسترده
دولت در حال حاضر اجراي طرح «نهضت ملي مسكن» را در دستور كار دارد. طرحي كه از ابتدا براي اقشار ضعيف برنامه‌ريزي شده بود اما با افزايش هزينه‌هاي ساخت، به‌تدريج به سمت اقشار متوسط تغيير جهت داد. هزينه ساخت، تورم بالا و نبود زمين ارزان، از جمله موانع تحقق كامل اين طرح محسوب مي‌شوند. كارشناسان پيشنهادهايي مانند توليد مسكن استيجاري، مسكن تدريجي و اجاره به شرط تمليك را براي كنترل بازار مسكن مطرح كرده‌اند. اما اين طرح‌ها هنوز به مرحله اجراي گسترده نرسيده‌اند. در نبود سياست‌هاي اجرايي كارآمد و پايدار، نمي‌توان انتظار تحولي اساسي در بازار مسكن داشت.
آرامش موقت يا بحران در كمين؟
بازار مسكن ايران در تابستان ۱۴۰۴ وارد فاز «استراحت تابستانه » شده است. كاهش معاملات، ثبات قيمت‌ها و افت نسبي اجاره در برخي مناطق، نويد نوعي تعادل را مي‌دهد. اما اين آرامش در سايه عواملي چون خروج اتباع، كاهش سرمايه‌گذاري و نبود چشم‌انداز مثبت براي ساخت‌وساز به دست آمده است. اگرچه اين شرايط ممكن است در كوتاه‌مدت به نفع مصرف‌كنندگان باشد، اما در ميان‌مدت و بلندمدت مي‌تواند به بحران عرضه منجر شده و بار ديگر آتش تورم را در بازار ملك شعله‌ور سازد. راه برون‌رفت از اين چرخه، تنها از مسير سياست‌گذاري دقيق، ايجاد مشوق‌هاي واقعي براي سازندگان، ساماندهي بازار اجاره و نظارت هوشمندانه بر ورود و خروج اتباع خارجي مي‌گذرد؛ مسيري كه به نظر مي‌رسد هنوز به‌درستي آغاز نشده است.