كاهش قيمت مسكن در حد شايعه

در شرايطي كه سايه ركود بر بازار مسكن سنگيني مي‌كند و فعاليت‌هاي خريد و فروش در بسياري از مناطق كشور به كمترين ميزان خود طي سال‌هاي اخير رسيده، شاهد گسترش موجي از تحليل‌هاي هيجاني و گاه بدون پشتوانه علمي و آماري در فضاي مجازي هستيم. 
اين تحليل‌ها، كه بيشتر بر پايه‌ گمانه‌زني‌هاي سطحي يا تجربه‌هاي فردي در مقياس‌هاي محدود شكل گرفته‌اند، اغلب با تيترهايي نظير «سقوط آزاد قيمت مسكن» يا «ريزش ناگهاني بازار اجاره» منتشر مي‌شوند و به سرعت در كانال‌هاي تلگرامي، صفحات اينستاگرامي و حتي برخي رسانه‌هاي غيررسمي بازنشر مي‌شوند. 
اين در حالي است كه كارشناسان اقتصادي بارها هشدار داده‌اند كه چنين روايت‌هايي، بدون اتكا به داده‌هاي رسمي و تحليل‌هاي ساختاري، نه‌تنها كمكي به بهبود تصميم‌گيري متقاضيان نمي‌كند، بلكه زمينه‌ساز ترديد، سردرگمي و تصميمات اشتباه در بازار مي‌شود.

در چنين فضايي، تحليل‌هاي مبتني بر واقعيت ميداني، همچون آنچه منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن، ارائه مي‌دهد، بيش از پيش اهميت مي‌يابد. غيبي با نگاهي دقيق به وضعيت موجود، تأكيد مي‌كند كه نبايد تحت تأثير فضاي هيجاني حاكم قرار گرفت و لازم است بازار را بر اساس شاخص‌هاي اقتصادي واقعي و رفتارهاي مصرف‌كننده  تحليل  كرد.
به‌ويژه در هفته‌هاي اخير، ادعايي در برخي محافل مجازي و حتي رسانه‌ها مطرح شده مبني بر اينكه خروج بخشي از اتباع غيرمجاز از كشور، بازار اجاره را در آستانه كاهش قيمت و افزايش فايل‌هاي اجاره‌اي قرار داده است؛ ادعايي كه از نگاه اين كارشناس، به بررسي دقيق‌تر و  مستندتري نياز دارد  و  نمي‌توان بدون تحليل عددي، تأثير معناداري براي آن قائل شد.
درواقع غيبي با ترديد به اين ادعا نگاه مي‌كند و آن را فاقد پشتوانه عددي و تحليلي كافي مي‌داند و مي‌گويد: قضاوت در خصوص بهبود يا افت قيمت اجاره مسكن به دليل خروج اتباع، در شرايط فعلي زودهنگام است.

او با اشاره به تفاوت الگوي سكونت اتباع خارجي با خانوارهاي ايراني، اين نكته را مطرح مي‌كند كه نبايد خروج اين افراد را مستقيما معادل افزايش فايل‌هاي اجاره‌اي موثر دانست، به گفته كارشناس بازار مسكن، تفاوت اساسي ميان محل سكونت اتباع خارجي و تقاضاي  ايراني‌ها  وجود  دارد. 
اغلب اتباع در مناطقي با امكانات محدود و شرايط خاص ساكن بودند كه نه از نظر محل، نه قيمت و نه كيفيت با ذائقه خانواده‌هاي ايراني همخواني ندارد.
به باور اين كارشناس، حتي اگر تعدادي از واحدهاي مسكوني در مناطق خاص آزاد شده باشد، اين تغيير در مقياس كلان بازار قابل لمس نيست.
 او در ادامه با تاكيد بر نياز به بررسي دقيق‌تر و عددي اين موضوع گفت: اگر گفته مي‌شود ۲۰۰ هزار نفر از اتباع خارج شده‌اند، بايد پرسيد اين عدد معادل چند واحد مسكوني است؟

اثرگذاري محدود و ساماندهي  نه تخليه گسترده

غيبي همچنين با تفكيك ميان اتباع قانوني و غيرمجاز، به يك سوءبرداشت رايج پاسخ مي‌دهد؛ اينكه خروج اين افراد الزاما به معناي تخليه واحدهاي مسكوني نيست: اتباعي كه به‌صورت رسمي و قانوني در كشور ساكن بودند، همچنان در همان محل‌ها زندگي مي‌كنند و براي قراردادهاي اجاره نيز بايد از فيلترهاي نظارتي مانند استعلام نيروي انتظامي و اداره اتباع بگذرند.
او نتيجه مي‌گيرد كه تغيير رخ‌داده در بازار، بيشتر در سطح «ساماندهي وضعيت اقامت» بوده تا «تخليه گسترده» املاك اجاره‌اي، بنابراين اگر خروجي هم صورت گرفته، بيشتر به ساماندهي وضعيت اقامت آنها مربوط است و نه تخليه گسترده واحدهاي مسكوني مورد نظر براي بازار داخلي.

بازار خريد؛ در انتظار ثبات  نه كاهش هيجاني

اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به بخش خريد و فروش ملك، از ادامه ركود در اين حوزه سخن مي‌گويد. او تأكيد مي‌كند كه برخلاف بازار اجاره كه به واسطه نياز طبيعي خانوارها در جريان است، خريد ملك همچنان  با تعليق همراه  است. 
غيبي مي‌گويد: بازار خريد و فروش ملك اكنون در شرايط ركود به سر مي‌برد و مردم به دنبال ثبات اقتصادي و چشم‌انداز روشن هستند و فعلا تقاضاي جدي براي خريد مشاهده نمي‌شود. به گفته او، اجاره ملك نيازي «اجتناب‌ناپذير»  است و همين عامل باعث شده كه تحرك بازار اجاره برخلاف خريد همچنان حفظ شود و تنها در حوزه اجاره، جابه‌جايي‌ها ادامه دارد چون نياز به مسكن براي زندگي، اجتناب‌ناپذير است.  در اين ميان يكي از محورهاي كليدي تحليل‌هاي اين روزهاي شبكه‌هاي اجتماعي، بحث «ريزش سنگين قيمت مسكن» است. اما غيبي با صراحت مي‌گويد: تغييرات قيمتي در بازار خريد و فروش به هيچ‌وجه ناگهاني و چشمگير نخواهد بود و حتي اگر كاهش قيمتي رخ بدهد، آنقدر آهسته و تدريجي است كه خريدار عادي آن را احساس نمي‌كند. به عبارتي ديگر، روند نزولي اگر هم در پيش باشد، با شيبي بسيار ملايم و در بستر  يك بازه زماني طولاني‌مدت بروز خواهد كرد؛ نه  به صورت  ناگهاني  يا چشمگير.

هشدار درباره فضاي مجازي

يكي از نگراني‌هاي غيبي، تأثير مخرب فضاي مجازي بر تصميم‌گيري خريداران واقعي مسكن است. او با ابراز نگراني از انتشار شايعات بي‌اساس و تحليل‌هاي بدون منبع مي‌گويد: پخش اخبار بدون منبع معتبر درباره كاهش شديد قيمت‌ها، مصرف‌كننده واقعي را دچار ترديد و سردرگمي مي‌كند.
به باور او، اين نوع تحليل‌ها باعث مي‌شود برخي از خريداران به اميد كاهش بيشتر قيمت، دست از خريد بكشند؛ اما در عمل، ممكن است با جهش بعدي قيمت‌ها، فرصت خريد خود را از دست بدهند، اين افراد ممكن است به اميد كاهش بيشتر از خريد منصرف شوند، اما در عمل با جهش‌هاي بعدي مواجه شوند و فرصت خود را از دست بدهند.

اين بازار، مصرفي است

اين كارشناس بازار مسكن كه نگاه دقيقي به ماهيت بازار مسكن ايران دارد، بر اين نكته تأكيد دارد كه مسكن در ايران، بيشتر يك بازار مصرفي است تا تجاري. از همين رو، نبايد خريدار واقعي، خود را با هيجانات بازار يا وعده‌هاي كاهش‌ قيمت گمراه كند، در بازار مسكن، اگر كسي توان خريد دارد و ملك مورد نظرش را براي سكونت پيدا كرده، نبايد منتظر كاهش‌هاي هيجاني باشد.

اين بازار، بازار مصرفي است نه تجاري. بازار مسكن ايران بايد بر پايه واقعيت‌هاي اقتصادي داخلي ارزيابي شود، نه هيجانات يا تبليغات مجازي. بر پايه اظهارات غيبي، بازار مسكن در مقطع فعلي بيش از آنكه با ريزش قيمتي مواجه باشد، درگير ركود تقاضا و انتظار براي ثبات اقتصادي است. هرچند فشار اقتصادي و كاهش قدرت خريد وجود دارد، اما اين به معناي كاهش ناگهاني يا شديد قيمت‌ها نيست. برعكس، هرگونه تغيير قيمتي در اين بازار تدريجي، غيرملموس و بيشتر در قالب اصلاح قيمت‌هاي واقعي (نه اسمي) خواهد بود. در اين ميان، توصيه اصلي كارشناسان به خريداران واقعي آن است كه اگر ملك مناسب با توان خود را پيدا كرده‌اند، نبايد اسير وعده‌هاي فضاي مجازي شوند. چون فرصت در بازار مسكن، هميشه  در انتظار نمي‌ماند.