سامانه املاك و اسكان؛ كابوس محتكران يا روياي ناكام؟
سال‌هاست كه بازار مسكن در ايران درگير معمايي تكراري است: خانه‌هايي كه ساخته مي‌شوند اما خالي مي‌مانند؛ مردمي كه به‌دنبال سرپناهي حتي كوچك مي‌گردند اما عرضه كافي وجود ندارد؛ و در اين ميان، عده‌اي سوداگر يا مالكان محتكر كه با قفل كردن واحدهاي مسكوني خود، عطش بازار را دوچندان مي‌كنند و بر التهاب قيمت‌ها مي‌دمند.
سال‌هاست كه بازار مسكن در ايران درگير معمايي تكراري است: خانه‌هايي كه ساخته مي‌شوند اما خالي مي‌مانند؛ مردمي كه به‌دنبال سرپناهي حتي كوچك مي‌گردند اما عرضه كافي وجود ندارد؛ و در اين ميان، عده‌اي سوداگر يا مالكان محتكر كه با قفل كردن واحدهاي مسكوني خود، عطش بازار را دوچندان مي‌كنند و بر التهاب قيمت‌ها مي‌دمند. اكنون، پس از سال‌ها وعده و وعيد، دولت با تكيه بر سامانه ملي املاك و اسكان كشور مدعي است گام مهمي براي پايان دادن به اين چرخه معيوب برداشته است. محسن توكلي، كارشناس سياست‌گذاري مسكن، در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان گفت: تمامي خانه‌هاي خالي از طريق سامانه املاك و اسكان شناسايي و محتكراني كه پيش از اين اقدام به خالي نگهداشتن واحدهاي خود مي‌كردند، شناسايي شده‌اند. اما سوال مهم اينجاست: آيا اين سامانه واقعا مي‌تواند قفل خانه‌هاي خالي را بشكند و مسير عرضه آنها به بازار مصرف را هموار كند؟ يا در عمل، همانند بسياري از سياست‌هاي پيشين، در پيچ و خم ساختار بروكراتيك، ضعف هماهنگي بين دستگاهي و خلأهاي قانوني گرفتار خواهد شد؟
سامانه‌اي براي شفافيت يا ابزاري ناكارآمد؟
تجربه كشورها نشان داده است يكي از پيش‌شرط‌هاي كنترل بازار مسكن، شفافيت اطلاعات و پايگاه داده‌اي دقيق است. در ايران نيز اين موضوع از سال‌ها پيش مطرح بود، اما اجرايي شدن آن همواره با اما و اگرهاي زيادي همراه بوده است. سامانه ملي املاك و اسكان در ابتدا با هدف گردآوري اطلاعات جامع از وضعيت مالكيت، سكونت، نقل و انتقالات ملكي و حتي مصرف انشعابات راه‌اندازي شد. به گفته كارشناسان، اين سامانه با تجميع اطلاعات از وزارتخانه‌هايي نظير آموزش و پرورش، نيرو، بانك مركزي، سازمان ثبت اسناد و ساير نهادها، داده‌هاي نسبتا دقيقي از وضعيت ملك‌هاي مسكوني ارايه مي‌دهد. توكلي تأكيد مي‌كند: هرچه دستگاه‌هاي بيشتري اطلاعات خود را به سامانه ارسال كنند، داده‌هاي موجود جامع‌تر و دقيق‌تر خواهد بود. اين يعني هنوز مسير تكميل اين سامانه ادامه دارد و در نبود اتصال صددرصدي همه دستگاه‌ها، همچنان خلأ اطلاعاتي وجود دارد.
راهكار تشخيص خانه‌هاي خالي: الگوريتم يا حدس و گمان؟
يكي از نكات كليدي در اين سامانه، مكانيزم شناسايي خانه‌هاي خالي است. در ساده‌ترين سطح، الگوريتم سامانه مصرف انشعابات آب و برق را با اطلاعات سكونتي تطبيق مي‌دهد. اگر ملكي انشعابات فعال داشته باشد ولي مصرفي نزديك به صفر و هيچ اطلاعات سكونتي در بانك‌هاي اطلاعاتي ثبت نشده باشد، به عنوان خانه خالي علامت‌گذاري مي‌شود. در نگاه اول، اين روش منطقي و عملي به نظر مي‌رسد؛ اما در عمل، اين الگوريتم ساده مي‌تواند با خطاهايي همراه باشد.
براي مثال، برخي خانه‌هاي ويلايي در شمال كشور تنها در تعطيلات مورد استفاده قرار مي‌گيرند و در باقي سال مصرف حداقلي دارند. همچنين برخي مالكان به دلايل گوناگون ممكن است سكونت خود را ثبت نكرده باشند. بنابراين، هرچند شناسايي براساس داده‌هاي انشعابات گام مهمي است، اما به تنهايي نمي‌تواند تضمين‌كننده دقت كافي باشد. نياز به تكميل اطلاعات هويتي و مالكيتي از ساير نهادها و صحت‌سنجي ميداني در برخي موارد غيرقابل انكار است.
احتكار؛ معضل ريشه‌دار
واقعيت اين است كه احتكار مسكن در ايران ريشه در دو عامل دارد: نخست، نگاه سرمايه‌اي به ملك و دوم، ضعف ابزارهاي مالياتي بازدارنده. در نبود بازارهاي موازي جذاب براي سرمايه‌گذاري مطمئن، بسياري از سرمايه‌گذاران خريد و نگهداري ملك را بهترين راه حفظ ارزش دارايي خود مي‌دانند.
از سوي ديگر، تا پيش از ماليات بر خانه‌هاي خالي، هيچ ابزار تنبيهي كارآمدي براي مقابله با اين رفتار وجود نداشت. در نتيجه، نگهداشتن چندين واحد مسكوني خالي، هزينه‌اي براي مالك نداشت و حتي به‌دليل رشد مداوم قيمت مسكن، سودآوري قابل توجهي نيز به همراه داشت.
حالا، دولت با اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي در تلاش است اين روند را متوقف كند. اما اجراي اين قانون به‌شدت وابسته به داده‌هاي دقيق سامانه املاك و اسكان است. اگر حتي درصدي از مالكان بتوانند با اعلام اطلاعات نادرست يا راه‌هاي دور زدن، ملك خود را از ليست خانه‌هاي خالي خارج كنند، كارآمدي اين سياست زير سوال مي‌رود.
تجربه كشورها چه مي‌گويد؟
ماليات بر خانه‌هاي خالي، سياستي است كه در بسياري از كشورها اجرا شده است. براي مثال در كانادا، شهرهايي مانند ونكوور از سال ۲۰۱۷ اين ماليات را به‌شدت پيگيري كرده‌اند و طبق گزارش‌ها، نتايج ملموسي در افزايش عرضه خانه‌هاي خالي داشته‌اند. در كشورهاي اروپايي همچنين سياستي با شدت و ضعف‌هاي متفاوت به كار رفته است.
اما نكته مهم در اين كشورها، وجود زيرساخت‌هاي قوي اطلاعاتي، همكاري كامل بين دستگاه‌هاي اجرايي و ضمانت‌هاي قانوني بي‌چون‌وچرا براي برخورد با متخلفان است. بدون اين زيرساخت‌ها، ماليات بر خانه‌هاي خالي صرفا روي كاغذ باقي مي‌ماند.
آيا برخورد با محتكران در ايران عملي است؟
توكلي اظهار مي‌كند: يكي از اصلي‌ترين اهداف سامانه املاك و اسكان، مبارزه با احتكار مسكن و سوداگري است. با شناسايي دقيق خانه‌هاي خالي و وضع ماليات، مي‌توان مالكان را وادار به عرضه ملك كرد. اين ايده در سطح نظري جذاب است اما در ايران با چالش‌هاي جدي مواجه است. نخست، مقاومت برخي مالكان در ارايه اطلاعات درست و ثبت‌نام در سامانه، دوم، ضعف اجراي قانون و ضمانت‌هاي تنبيهي براي متخلفان، و سوم، مشكلاتي نظير شناسايي درست مالك اصلي در مواردي كه ملك در رهن بانك يا درگير اختلاف حقوقي است.
راهي دشوار اما ضروري
هرچند اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي در كوتاه‌مدت با مشكلاتي روبه‌روست، اما در بلندمدت مي‌تواند تأثير مثبتي بر تعادل بازار بگذارد. اگر دولت بتواند شفافيت اطلاعات را تضمين كند، اطلاعات همه دستگاه‌ها را در سامانه تجميع نمايد و جلوي دور زدن قانون را بگيرد، سرمايه‌گذاران محتكر انگيزه كمتري براي قفل كردن واحدهاي مسكوني خواهند داشت. از سوي ديگر، اين سياست بايد با مشوق‌هايي براي ساخت و عرضه مسكن ارزان‌قيمت تكميل شود؛ چراكه در غير اين صورت، صرفا فشار مالياتي مي‌تواند تبعات جانبي داشته باشد و منجر به افزايش قيمت اجاره يا فروش شود.
فرصتي كه نبايد از دست برود
بازار مسكن در ايران به دليل وابستگي مستقيم به معيشت مردم، يكي از حساس‌ترين حوزه‌هاي اقتصادي است. شفافيت اطلاعات، سياست‌هاي مالياتي هوشمند و اجراي بدون تبعيض قوانين، سه ضلع اصلي مثلث كنترل سوداگري در اين بازار هستند. سامانه ملي املاك و اسكان اگر به‌درستي تكميل و عملياتي شود، مي‌تواند يكي از مهم‌ترين ابزارهاي سياست‌گذاري دولت باشد. اما اگر همچون بسياري از طرح‌هاي بلندپروازانه در ميانه راه متوقف شود يا با مقاومت ذي‌نفعان دچار كندي اجرا گردد، بار ديگر مردم و مستاجران بازنده اصلي خواهند بود. امروز فرصت مهمي براي اصلاح ساختار بازار مسكن و پايان دادن به پديده خانه‌هاي خالي وجود دارد. اين فرصت را بايد قدر دانست؛ چراكه تاوان از دست رفتن آن، ادامه بحران مسكن و تشديد نابرابري در دسترسي به سرپناهي مناسب خواهد بود.