بازار اجاره برسر دو راهي
همگام با آغاز فصل نقل و انتقالات در بازار مسكن، پايتخت در تقاطع دو واقعيت متفاوت ايستاده است، از يك سو سيل عرضه ملك ناشي از خروج اتباع در بخش كلنگي كه مانع رشد نرخ اجاره اين نوع املاك شده است و از سوي ديگر تورم افسارگسيخته قيمت اجاره در آپارتمان‌هاي نوساز. اين دوقطبي، پرسشي اساسي را مطرح مي‌كند: آيا بازار مسكن ايران توان عبور از اين تناقض ساختاري را دارد؟ به گفته داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه املاك، با شدت گرفتن خروج گسترده اتباع از كشور، عرضه خانه‌هاي كلنگي به‌ويژه در مناطق پايين‌شهر افزايش يافته و نرخ اجاره در اين بخش كاهش پيدا كرده است.
همگام با آغاز فصل نقل و انتقالات در بازار مسكن، پايتخت در تقاطع دو واقعيت متفاوت ايستاده است، از يك سو سيل عرضه ملك ناشي از خروج اتباع در بخش كلنگي كه مانع رشد نرخ اجاره اين نوع املاك شده است و از سوي ديگر تورم افسارگسيخته قيمت اجاره در آپارتمان‌هاي نوساز. اين دوقطبي، پرسشي اساسي را مطرح مي‌كند: آيا بازار مسكن ايران توان عبور از اين تناقض ساختاري را دارد؟ به گفته داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه املاك، با شدت گرفتن خروج گسترده اتباع از كشور، عرضه خانه‌هاي كلنگي به‌ويژه در مناطق پايين‌شهر افزايش يافته و نرخ اجاره در اين بخش كاهش پيدا كرده است. بيگي نژاد معتقد است كه برخلاف كاهش در بخش املاك كلنگي، در بخش آپارتمان‌ها، قيمت‌ها نسبت به سال گذشته افزايش يافته، هرچند حجم معاملات همچنان راكد است؛ درواقع تنش ميان عرضه و تقاضا، بي‌نظمي و كمبود نظارت، اجاره‌نشيني را تبديل به يكي از اضطراب‌آور‌ترين بخش‌هاي زندگي شهري كرده است.او مي‌گويد: بسياري از املاكي كه پيش‌تر در اختيار اتباع بوده، اكنون با قيمت‌هايي معادل سال گذشته عرضه مي‌شوند كه همين امر موجب كاهش نرخ اجاره در اين بخش شده است.
سامانه‌هاي ثبت قرارداد نقطه ضعف بزرگ بازار اجاره
علاوه بر كاهش نرخ اجاره در بخش املاك كلنگي به دليل افزايش عرضه، افزايش شديد قيمت‌ها در آپارتمان‌ها، شاهد مشكلات زيرساختي در سامانه‌هاي ثبت قراردادهاي اجاره هستيم كه همه اينها به چالشي جدي براي مستأجران و مشاوران املاك تبديل شده است. يكي از مشكلات بزرگ بازار اجاره، اختلال در سامانه‌هاي ثبت قراردادهاي اجاره است كه باعث دشواري كار مشاوران املاك شده است. بيگي‌نژاد در اين باره مي‌گويد: سامانه‌هاي «كاتب» و «خودنويس» كه براي ثبت قراردادهاي اجاره در نظر گرفته شده‌اند، با مشكلات زيرساختي جدي مواجه‌اند و روند ثبت قراردادها را براي مشاوران املاك دشوار كرده‌اند.
نايب‌رييس اول اتحاديه املاك ادامه مي‌دهد: سامانه خودنويس كاربران را مجبور به ثبت‌نام در سامانه املاك و اسكان كرده و در صورت عدم ثبت، مشاور املاك را متخلف مي‌شناسد، در حالي كه خود سامانه از نظر فني آماده نيست.
او ادامه مي‌دهد: قبلاً ما از طريق سامانه املاك و مستغلات با بايگاني ۳۰ ميليوني رويدادهاي ملكي خدمات‌رساني مي‌كرديم، اما اكنون در سامانه‌هاي فعلي حتي براي تمديد قرارداد، كاربران بايد مجدداً قرارداد جديد تنظيم كنند كه خلاف خواست مشاوران است. بيگي‌نژاد همچنين به امتناع برخي مالكان از ارايه كد رهگيري اشاره مي‌كند و مي‌گويد: اين موضوع باعث شده برخي مستأجران در دريافت وام وديعه مشكل داشته باشند. نايب‌رييس اول اتحاديه املاك درباره شناسايي خانه‌هاي خالي نيز اظهار مي‌كند: زيرساخت سامانه‌ها به شكلي نيست كه بتواند خانه‌هاي خالي را به‌طور كامل رصد كند و در عمل اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي با مشكل مواجه شده است. او تأكيد مي‌كند: تا زماني كه زيرساخت‌هاي فني سامانه‌ها تكميل نشود، نمي‌توان انتظار داشت قوانين به‌درستي اجرا شوند يا مردم و مشاوران املاك همكاري كامل داشته باشند.
دلسردي و ناامني واقعيت دردناك مستأجران تهران
بازار اجاره مسكن تهران طي سال‌هاي اخير به‌شدت پرتنش شده و با افزايش مداوم اجاره‌بها، زندگي مستأجران سخت‌تر شده است. در مناطقي مانند شمال تهران (مثلاً منطقه ۱)، متوسط اجاره‌بها به ازاي هر متر مربع حدود ۵۱۰ هزار تومان است، در حالي كه در جنوب تهران (مثل منطقه ۱۸) اين رقم به حدود ۲۱۰ هزار تومان كاهش مي‌يابد. اين شكاف عميق نشان‌دهنده اختلاف درآمد و قدرت خريد ميان اقشار مختلف ساكن تهران است. به گزارش ايرنا، موسوي، مشاور املاك در قيطريه با بيش از ۲۰ سال سابقه در منطقه شمال تهران مي‌گويد: بازار اجاره شمال تهران امسال واقعاً فرق كرده است. مثلاً يك آپارتمان نوساز ۱۲۰ متري با امكانات، ۴ تا ۵ ميليارد رهن كامل يا ۳۵۰ ميليون پيش و ۱۵۰ ميليون اجاره ماهانه مي‌خواهند، قيمت‌ها نسبت به سال قبل تا ۵۰ تا ۷۰ درصد افزايش داشته است. موسوي در مورد اجاره دلاري كه خبرساز شده، با تلخي مي‌گويد: اين كار خيلي مرسوم نيست، شايد سالي دو سه مورد كه موجر خواسته به دلار حساب كنند، ولي معمولاً به صورت غيررسمي است. مثلاً در قولنامه ريال نوشته مي‌شود ولي به دلار حساب مي‌كنند. يك جور دور زدن قانون است. او درباره نقش جامعه در افزايش قيمت‌ها نيز معتقد است: قبلاً اگر كسي مستأجري را مي‌شناخت كه سختي مي‌كشيد، كمك مي‌كرد. حالا هر كس دنبال خودش است. حتي مستأجرها حاضرند بيشتر پول بدهند تا جلو بزنند، اين باعث افزايش قيمت‌ها شده. تقصير همه ماست، نه فقط دولت. رحماني، مشاور املاك در يوسف‌آباد معتقد است: بازار امسال بي‌منطق شده است. مثلاً يك خانه ۵۵ متري كه پارسال با ۴۰۰ ميليون رهن داده مي‌شد، امسال يا ۷۰۰ ميليون رهن يا ۳۵۰ ميليون پيش و ۱۵ ميليون اجاره ماهانه شده است. حداقل ۷۰ درصد افزايش. او درباره نقش مشاوران املاك هشدار مي‌دهد كه قبلاً ما ميانجي بوديم و عدالت را رعايت مي‌كرديم، اما الان بعضي همكاران سودجو شده‌اند و موجرها را تحريك مي‌كنند كه قيمت‌ها را بالا ببرند. اين مشاور املاك در مورد اجاره دلاري مي‌گويد: در مركز شهر خيلي نادر است، بيشتر براي خارجي‌ها يا ديپلمات‌هاست، ولي دولت بايد جدي‌تر برخورد كند. كريمي، مشاور املاك در نازي‌آباد با ۱۵ سال سابقه مي‌گويد: اجاره‌ها نسبت به پارسال حدود ۵۰ درصد افزايش يافته است. مثلاً يك خانه ۶۰۰ متري كه پارسال ۳۰۰ ميليون رهن داشت، امسال ۴۰۰ ميليون رهن شده است. مردم تحت فشارند. او درباره نقش مشاوران املاك در افزايش قيمت‌ها مي‌گويد: بعضي همكاران براي كميسيون بيشتر، موجرها را تحريك مي‌كنند كه اجاره را بالا ببرند. اين كارها بازار را خراب كرده است. كريمي در پاسخ به سوال درباره اجاره دلاري مي‌خندد و مي‌گويد: در جنوب تهران ريالي هم توان پرداخت ندارند، دلار ديگر چه باشد. در ادامه احمدي، مشاور املاك در شوش از افزايش اجاره‌ها در اين منطقه مي‌گويد: مردم ديگر توان پرداخت ندارند. برخي مجبور شده‌اند به حاشيه شهر يا شهرستان بروند. مستأجر سال به سال مجبور است خانه كوچك‌تر و در محله پايين‌تر برود. او درباره بي‌رحمي مالك‌ها تأكيد مي‌كند: همه بي‌رحم نيستند. برخي صاحبخانه‌ها خودشان مستأجرند و مجبورند اجاره‌شان را افزايش دهند.
زندگي زير فشار اجاره‌هاي سنگين
خانواده جعفري، ساكن يوسف‌آباد، كارمند بانك با دو فرزند، از مشكل افزايش رهن مي‌گويند: ۱۰ سال در اين خانه هستيم، پارسال ۶۰۰ ميليون رهن داديم، امسال صاحبخانه گفته بايد ۹۰۰ ميليون بدهيم. با حقوق ما جور درنمي‌آيد. همه جا گرونه. ما جزو خوب‌هاي جامعه‌ايم كه راحت وام مي‌گيريم اما تورم از ما جلوتر است. خانواده موسوي كه در تهران‌پارس زندگي مي‌كنند كه كارمند شركت خصوصي با يك فرزند مي‌گويد: خانه ۶۰ متري با ۵۰۰ ميليون رهن گرفتيم، حالا صاحبخانه گفته بايد ۷۰۰ ميليون بدهيم يا برويم. حتي مهماني نمي‌توانيم بگيريم چون خانه كوچك است و مجبوريم مهماني‌ها را در رستوران برگزار كنيم. مجبوريم امسال به محله پايين‌تر برويم اما براي سال بعد نگرانيم. خانواده رضايي ساكن نازي‌آباد، بازنشسته با سه فرزند، از وضعيت بغرنج خود مي‌گويد: ۲۰ سال است اينجا هستيم. پارسال ۳۵۰ ميليون رهن داديم، امسال ۶۵۰ ميليون شده است. با حقوق بازنشستگي نمي‌توانيم تامين كنيم. او مي‌گويد: قبلاً مي‌گفتيم اجاره‌نشين كه باشي همه تهران خانه‌ات است، اما حالا داشتن يك خانه كوچك براي خودت كه هر سال زير منت صاحبخانه نباشي، آرزوست.
راهكارهاي پيش رو
افزايش قابل توجه اجاره‌بها در تهران، كاهش قدرت خريد خانوارها و مشكلات زيرساختي در ثبت قراردادها، بازار اجاره را به بازاري پرتنش و بي‌ثبات تبديل كرده است. فاصله زياد قيمت‌ها بين مناطق شمال و جنوب شهر، نابرابري اقتصادي را بيشتر برجسته كرده و مستأجران را به سمت جابه‌جايي به مناطق ارزان‌تر وكوچك‌تر سوق داده است. به نظر مي‌رسد مشكلات فني سامانه‌هاي ثبت قراردادها و عدم ارايه كد رهگيري از سوي برخي مالكين، علاوه بر پيچيده‌تر كردن فرايند اجاره، مانع از اجراي درست قوانين حمايتي مانند اعطاي وام وديعه شده است. همچنين، رفتار سودجويانه برخي مشاوران املاك و نبود نظارت موثر باعث تشديد افزايش قيمت‌ها شده است. از سوي ديگر، كاهش كمك‌هاي اجتماعي و همبستگي ميان مردم به افزايش فشارهاي رواني و اقتصادي مستأجران دامن زده است. براي بهبود اين وضعيت، لازم است شاهد اصلاح زيرساخت‌هاي سامانه‌ها با حل مشكلات ثبت‌نام و تمديد و رصد املاك و همچنين ارتقاي همكاري مشترك سامانه‌ها باشيم. راهكار ديگر؛ كنترل قانوني افزايش اجاره از طريق نظارت بر سقف ۲۵٪ افزايش در تهران و جلوگيري از دور زدن قانون با اجاره دلاري يا ثبت نانوشته است. ديگر راهكاري كه مي‌تواند كمك‌كننده باشد، تقويت نظارت بر دلالي بنگاهدارها با جلوگيري از افزايش كاذب اجاره با تحريك موجران و همچنين حمايت قضايي و نظارتي از مستأجران آسيب‌پذيرترويج قرارداد بدون واسطه است.