مسكن، همچنان دور از دسترس مستاجران
در حالي كه تنها يك هفته از آغاز ثبت‌نام وام وديعه مسكن ۱۴۰۴ گذشته، آمارها از ثبت‌نام بيش از ۹۳ هزار مستاجر در سراسر كشور حكايت دارد؛ در اين ميان فقط ۵۲ فقره وام، پرداخت شده است كه نشان از اين دارد كه سياست‌هاي حمايتي در بخش مسكن همچنان با چالش‌هاي اجرايي و ساختاري جدي مواجه‌اند.
در حالي كه تنها يك هفته از آغاز ثبت‌نام وام وديعه مسكن ۱۴۰۴ گذشته، آمارها از ثبت‌نام بيش از ۹۳ هزار مستاجر در سراسر كشور حكايت دارد؛ در اين ميان فقط ۵۲ فقره وام، پرداخت شده است كه نشان از اين دارد كه سياست‌هاي حمايتي در بخش مسكن همچنان با چالش‌هاي اجرايي و ساختاري جدي مواجه‌اند. اين آمار نشان مي‌دهد كه هرچند تقاضا بالا بوده، روند پرداخت تسهيلات بسيار كند و ناكارآمد است، بانك‌هايي مانند ملت، سامان، آينده، ملي، گردشگري و موسسه ملل هنوز هيچ پرداختي نداشته‌اند. اين كندي پرداخت وام‌ها مي‌تواند ناشي از چند عامل باشد: بروكراسي پيچيده بانكي، نبود منابع مالي كافي، يا تعلل بانك‌ها در پذيرش ريسك پرداخت به اقشار كم‌درآمد. نتيجه اين وضعيت، دلسردي متقاضيان و كاهش اثربخشي سياست‌هاي حمايتي دولت در بخش مسكن است.
تسهيلات مسكن، كالايي لوكس براي دهك‌هاي پايين درآمدي
براساس مصوبه هيات عالي بانك مركزي، در سال ۱۴۰۴ سقف وام وديعه مسكن نسبت به سال گذشته افزايش يافت. بر اين اساس، سقف وام در تهران به ۲۷۵ ميليون تومان، در مراكز استان‌ها به ۲۱۰ ميليون تومان، در ساير شهرها به ۱۴۰ ميليون تومان و در روستاها به ۵۵ ميليون تومان رسيد، نرخ سود اين وام ۲۳ درصد و بازپرداخت آن ۵ ساله در نظرگرفته شد. اين ارقام شايد در نگاه اول پاسخگوي بخشي از نياز مستاجران به نقدينگي در بازار ملتهب اجاره باشد، اما محاسبات ساده مالي نشان مي‌دهد كه اقساط ماهانه وام‌ها بسيار بالاتر از توان بسياري از متقاضيان است. به عنوان مثال، قسط ماهانه وام ۲۱۰ ميليون توماني در مراكز استان‌ها حدود ۵.۹ ميليون تومان است و مجموع بازپرداخت اين تسهيلات به بيش از ۳۵۵ ميليون تومان مي‌رسد. در تهران نيز مستأجراني كه وام ۲۷۵ ميليون توماني دريافت مي‌كنند، بايد ماهانه نزديك به ۷.۸ ميليون تومان قسط پرداخت كنند؛ رقمي كه از توان مالي بسياري از خانواده‌هاي متوسط فراتر است. يكي از انتقادات اصلي كارشناسان اقتصادي، عدم تناسب مبلغ اقساط وام با سطح درآمد مستأجران است. در شرايطي كه نرخ سود تسهيلات به ۲۳ درصد رسيده و بازپرداخت آن طي ۶۰ ماه صورت مي‌گيرد، عملاً تسهيلات به كالايي لوكس براي دهك‌هاي پايين درآمدي بدل شده است. به بيان ساده‌تر، اين وام‌ها به‌جاي پوشش مستأجران كم‌درآمد، بيشتر مناسب طبقه متوسط يا كساني است كه هم‌اكنون توان نسبي تأمين هزينه‌هاي اجاره را دارند.
بازار اجاره تهران؛ بي‌توجه به مصوبات
شوراي عالي مسكن
در اين شرايط، بررسي‌هاي ميداني از بازار اجاره مسكن در تهران حاكي از افزايش افسارگسيخته نرخ اجاره در ابتداي فصل جابه‌جايي‌هاست. تركيب اين مشكلا ت، چشم‌انداز روشني براي مستأجران تهراني و شهرهاي بزرگ به تصوير نمي‌كشد. اگرچه فروردين‌ماه امسال جلسه شوراي عالي مسكن با حضور رييس‌جمهور برگزار شد و در آن مقرر شد كه تعيين نرخ مجاز افزايش اجاره‌بها به استان‌ها واگذار شود تا هر استان با توجه به نرخ تورم منطقه‌اي، تصميم‌گيري كند. اما بررسي ميداني ايرنا از مناطق مختلف تهران نشان مي‌دهد كه در عمل، هيچ نشانه‌اي از كنترل نرخ اجاره به چشم نمي‌خورد. در منطقه حكيميه، مالكان قراردادهاي جديد را با افزايش ۲۰ تا ۴۰ درصدي تمديد مي‌كنند و در برخي موارد اجاره كامل واحدهاي ۱۰۰ متري به ۱.۴ تا ۱.۵ ميليارد تومان رسيده است. در مناطق مياني شهر مانند منطقه ۱۱، نرخ رشد اجاره‌بها از ۳۵ تا ۵۰ درصد متغير است. حتي در منطقه ۵ كه همواره يكي از مناطق پرتقاضاي اجاره بوده، افزايش تا ۱۰۰ درصد نيز گزارش شده است. در مناطق شمالي‌تر مانند جردن، نرخ اجاره براي واحدهاي لوكس به متري ۳۰ ميليون تومان رسيده و براي يك واحد ۱۰۰ متري، مستاجر بايد حداقل ۳ ميليارد تومان رهن كامل پرداخت كند. اين در حالي است كه برخي فعالان بازار معتقدند كشش بازار براي افزايش بيشتر وجود ندارد و همين حالا هم قيمت‌ها از توان مستاجران خارج شده است.
افزايش مهاجرت به حاشيه‌ها
طبق اعلام مشاوران املاك، در بسياري از مناطق، اجاره‌بها بين ۶۰ تا ۷۰ درصد از درآمد خانوار را به خود اختصاص مي‌دهد. اين وضعيت فشار زيادي بر معيشت خانواده‌ها وارد كرده و بسياري را ناچار به مهاجرت به مناطق اقماري تهران نظير ورامين، پاكدشت و پيشوا كرده است. سيد عيسي آقاياري، عضو اول هيات‌مديره اتحاديه مشاوران املاك تهران كه خود در منطقه ۱۵ تهران فعال است، به ايرنا گفت: در اين منطقه در سال جاري، افزايش قيمت آنچناني در مقايسه با سال گذشته به ثبت نرسيده است. او ادامه‌داد: اكثر افرادي كه به بنگاه‌ها مراجعه مي‌كنند، براي تمديد قراردادهاي پيشين است تا انعقاد قراردادهاي جديد و به‌طور معمول افزايش ۲۵ تا نهايتا ۳۰ درصدي در نرخ اجاره ثبت مي‌شود. آقاياري با اشاره به اينكه امروز اجاره‌بها ۶۰ تا ۷۰ درصد هزينه‌هاي مردم در پايتخت را به خود اختصاص داده، معتقد است كه در اين منطقه، بيش از اين افزايش اجاره‌بها كشش ندارد و در غير اين صورت، افراد به ساير مناطق همجوار نظير پاكدشت، ورامين، پيشوا و ... مهاجرت خواهند كرد. داود بيگي‌نژاد، نائب رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفت‌وگو با ايرنا اظهاركرد: بازار خريد و فروش مسكن همچنان راكد است. اين مقام صنفي بيان كرد: در موضوع بازار اجاره، قيمت‌ها متفاوت از سال گذشته از سوي موجران پيشنهاد مي‌شود. او ادامه‌داد: با توجه به اينكه در سال جاري زودتر از موعد هر ساله شاهد تشكيل جلسه شوراي مسكن به رياست رييس‌جمهور بوديم و با عنايت به اينكه موضوع تعيين‌تكليف نرخ اجاره‌بها به استان‌ها واگذار شد، انتظار مي‌رفت شرايط بهتري را شاهد باشيم، اما هنوز درصد افزايش نرخ اجاره‌بها در بسياري استان‌ها نامشخص است. بيگي‌نژاد تصريح‌كرد: خبر خوب و دلخوشي چند روز اخير، افزايش تسهيلات مسكن و تعلق گرفتن آن به ديگر افراد خانواده و مجردها (علاوه بر زوجين) است، با اين حال اقساط اين وام همچنان متناسب با قدرت خريد افراد نيست.
وام حمايتي ۴۰۰ ميليوني؛ فقط براي برخي
در كنار وام وديعه مسكن با نرخ سود ۲۳ درصد، نوع ديگري از تسهيلات نيز براي اقشار خاص در نظر گرفته شده است. وام ۴۰۰ ميليون توماني قرض‌الحسنه با نرخ سود پايين‌تر و بازپرداخت ۱۰ ساله، تنها به افراد تحت پوشش نهادهاي حمايتي و بنياد شهيد تعلق مي‌گيرد. اين وام نياز به ثبت‌نام در سامانه وزارت راه ندارد و متقاضيان بايد از طريق نهادهاي ذي‌ربط اقدام كنند. اما اين نوع تسهيلات با وجود مزاياي بيشتر، تنها گروه محدودي از مستاجران را پوشش مي‌دهد و نمي‌تواند پاسخگوي نياز گسترده خانوارهاي كم‌درآمد شهري باشد. با توجه به شرايط فعلي بازار مسكن و اجاره، به نظر مي‌رسد كه افزايش سقف وام وديعه مسكن هرچند گامي مثبت در جهت حمايت از مستاجران است، اما به تنهايي كافي نيست. اقساط سنگين، نرخ سود بالا، كندي فرآيند پرداخت و نبود نظارت بر اجراي مصوبات، سبب شده كه اين ابزار حمايتي نتواند دردي از مستاجران دوا كند. از سوي ديگر، تا زماني كه افزايش نرخ اجاره‌بها قانون‌مند و كنترل‌شده نباشد و نظارتي موثر بر اجراي مصوبات شوراي مسكن وجود نداشته باشد، مستاجران همچنان قربانيان اصلي بازار ملتهب مسكن خواهند بود. در چنين شرايطي، سياست‌گذاران بايد بيش از گذشته به فكر تدوين و اجراي سياست‌هاي ساختاري براي افزايش عرضه مسكن استيجاري، تقويت ابزارهاي حمايتي واقعي و كاهش شكاف طبقاتي در دسترسي به مسكن باشند. زيرا در غير اين صورت، روند مهاجرت معكوس، حاشيه‌نشيني و فشار بر زيرساخت‌هاي شهري در شهرهاي اطراف تهران بيش از پيش تشديد خواهد شد و بحران اجاره‌نشيني به يكي از پيچيده‌ترين مسائل اقتصادي و اجتماعي كشور تبديل خواهد شد.