خانه در رويا، ركود در واقعيت
درحالي كه به‌واسطه ركود تورمي مزمن، سوداگري در بازار زمين و كاهش توان خريد عمومي، مدت زمان انتظار براي خريد مسكن در كشور به شكل نگران‌كننده‌اي افزايش يافته است، براساس برنامه هفتم توسعه بايد ميانگين زمان دسترسي خانوار به مسكن از ۹ سال به ۷.۵ سال كاهش يابد.
درحالي كه به‌واسطه ركود تورمي مزمن، سوداگري در بازار زمين و كاهش توان خريد عمومي، مدت زمان انتظار براي خريد مسكن در كشور به شكل نگران‌كننده‌اي افزايش يافته است، براساس برنامه هفتم توسعه بايد ميانگين زمان دسترسي خانوار به مسكن از ۹ سال به ۷.۵ سال كاهش يابد.
علاوه بر كاهش زمان دسترسي خانوارهاي ايراني به مسكن، براساس برنامه هفتم قرار است شاهد رشد ۹ درصدي صنعت ساختمان‌سازي در كشور، كاهش ۲۰ درصدي سطح بافت فرسوده، رشد 15 درصدي در توليد صنعتي ساختمان باشيم. از ديگر موارد ذكر شده در اين برنامه، ساخت ۴.۵ ميليون خانه در تمامي حوزه‌ها شامل مسكن شهري، روستايي و ساير انواع مسكن (شامل مسكن گروه‌هاي شغلي، مسكن ملي، مسكن مهر) و احداث و كار بازسازي 500 هزار واحد تا پايان سال ۱۴۰۷ است.
اين هدف‌گذاري بلندپروازانه، در حالي انجام شده كه بسياري از شاخص‌هاي اقتصادي مربوط به بازار مسكن، اعم از نرخ رشد ساخت‌وساز، صدور پروانه‌هاي ساختماني، عرضه زمين، و نرخ بهره‌وري تسهيلات بانكي، نشان از چالش‌هاي جدي دارد. در اين زمينه حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، اظهار مي‌كند: سه اولويت بخش مسكن شامل تأمين مسكن كم‌درآمدها، نوسازي بافت‌هاي فرسوده و مقابله با سوداگري زمين است كه اين سه محور اصلي در برنامه‌ريزي‌هاي كلان وزارتخانه لحاظ شده‌اند و سياست‌هاي اجرايي هم بر همين اساس تنظيم شده‌اند. طاهرخاني توضيح مي‌دهد: زماني كه دولت چهاردهم آغاز به كار كرد، حدود ۵۰۰ هزار واحد از واحدهاي حمايتي در قالب پروژه‌هاي ۹۹ ساله شروع شده بود كه هم‌اينك اين واحدها به ۶۱۰ هزار واحد رسيده است، يعني ۱۱۰ هزار واحد در دولت چهاردهم آغاز شد.
طبق گفته او، در ابتداي دولت، ۴۹۰ هزار واحد پروانه ساختماني اخذ شده بود و هم‌اينك تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادره به ۶۲۰ هزار واحد رسيده است و حدود ۸ هزار هكتار جديد در دولت چهاردهم در قالب الحاق به زمين‌هاي پروژه‌هاي مسكن افزوده شده است.
سياست‌هاي مكمل: شهرك‌سازي
و توسعه سكونتگاه‌ها
يكي ديگر از رويكردهاي كليدي دولت، براي اجراي برنامه هفتم، توسعه شهرك‌هاي جديد در مناطق پيراموني كلان‌شهرها و مناطق ساحلي است. معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي تأكيد مي‌كند: ۲۴ شهرك در فرايند تصويب و بررسي در شوراي عالي شهرسازي و معماري قرار گرفته است. همچنين در سواحل مكران، ۲۳ شهر جديد در حال مكان‌يابي است.
طاهرخاني اضافه مي‌كند: ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، مصوب كرده است تا ۳۳۰ هزار هكتار در برنامه هفتم توسعه به مساحت محدوده سكونتگاهي كشور افزوده شود كه يكي از مهم‌ترين شرطهايش آمايش و مهاجرت معكوس است.
او با اشاره به چالش سوداگري زمين تصريح مي‌كند: تنها راه‌حل كاهش قيمت تمام شده زمين، عرضه گسترده زمين نيست. زيرا زمين در ايران دچار سوداگري است. بنابراين يكي از دلايل افزايش قيمت مي‌تواند كمبود زمين باشد، اما اصلي‌ترين مانع، ساختار معيوب اقتصاد است. طاهرخاني مي‌افزايد: بايد سيستم مديريت بازار زمين را ساماندهي كنيم و بر آن نظارت كامل داشته باشيم. ضمن اينكه در داخل محدوده شهرها با احتكار زمين مواجهيم، اين مورد در تهران كمتر و در ساير شهرها بيشتر است.
ركود، تورم و تسهيلات ناكارآمد
در حالي كه دولت تلاش دارد با گسترش ساخت و نوسازي بافت‌ها، برنامه‌هاي كلاني را پياده كند، كارشناسان نسبت به ناكارآمدي برخي سياست‌ها هشدار مي‌دهند. عليرضا سرحدي، كارشناس بازار مسكن، در گفت‌وگو با مهر بيان مي‌كند: وام خريد مسكن به دليل اقساط بالايي كه دارد، مورد استقبال مردم قرار نگرفته است. مردم توان پرداخت اين اقساط را ندارند و در نتيجه چنين وام‌هايي بلااستفاده مانده‌اند. سرحدي مي‌افزايد: اين وام‌ها فقط هزينه خريد ۱۰ يا ۲۰ متر از يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهند، بنابراين استفاده موثري از آنها نمي‌شود. اگر اين وام‌ها افزايش يابد، اقساط آن غيرقابل پرداخت خواهد شد. فردي كه نهايتاً ماهي ۳۰ تا ۳۵ ميليون تومان درآمد دارد، چطور مي‌تواند ماهي ۲۰ ميليون تومان قسط پرداخت كند؟ او تأكيد مي‌كند: بانك‌ها نيز در ارايه چنين تسهيلاتي مردد هستند، اگر بخواهند سود را پايين بياورند، سپرده‌گذارانشان زيان مي‌بينند. از طرف ديگر، اگر سود را افزايش دهند، اقساط سنگين‌تر شده و بازپرداخت ممكن نخواهد بود. او همچنين به بحران اجاره اشاره مي‌كند و مي‌گويد: در شرايطي كه مستأجر با افزايش ۳۵ تا ۴۰ درصدي هزينه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزايش پيدا مي‌كند، مجبور است به خانه‌اي كوچك‌تر يا ارزان‌تر نقل مكان كند.
الگوگيري از تجربه‌هاي جهاني
سرحدي در ادامه تحليل خود به تجربه كشورهاي توسعه‌يافته اشاره مي‌كند و مي‌گويد: در آن كشورها شركت‌هاي بزرگ خصوصي يا شهرداري‌ها، ساختمان‌هايي صرفاً براي اجاره مي‌سازند. اين واحدها اجاره به تمليك هم نيستند و هدفشان كنترل بازار اجاره است، در ايران چنين مدلي وجود ندارد.
اين كارشناس مسكن نسبت به اقدامات كنترلي نيز هشدار مي‌دهد و مي‌گويد: اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود كند، ممكن است موجر به تنظيم قرارداد غيررسمي روي بياورد و با دريافت چك، سفته يا تضمين، اجاره بيشتري بگيرد كه اين مساله مي‌تواند باعث بروز مشكلات حقوقي و قضايي شود. در نهايت، سرحدي با جمع‌بندي وضعيت موجود بيان مي‌كند: اگر توليد افزايش يابد، عرضه بيشتر مي‌شود و قيمت‌ها پايين مي‌آيد. بايد اقتصاد كلان از بندهاي محدودكننده رها شود تا اشتغال و درآمد مردم بالا رود. در اين صورت، مردم مي‌توانند وارد بازار خريد يا اجاره مسكن شوند.
او تأكيد مي‌كند: تا زماني كه درآمد افزايش نيافته، امكان پرداخت اقساط وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگين خواهد بود و اگر وام پايين باشد، كارايي ندارد. بنابراين تا مشكل درآمدي حل نشود، تسهيلات مسكن نيز راهگشا نخواهد بود. سرحدي هشدار مي‌دهد: امسال هم با ركود تورمي در بازار مسكن مواجه خواهيم بود و اگر تغييري در سياست‌هاي اقتصادي ايجاد نشود، شرايط در اواخر بهار و اوايل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خريدار قدرت خريد دارد و نه فروشنده حاضر به كاهش قيمت است. اگرچه برنامه هفتم توسعه با هدف كاهش مدت زمان دسترسي به مسكن به ۷.۵ سال، طرح‌هاي مهمي چون توليد ۵ ميليون واحد، نوسازي بافت‌هاي فرسوده، شهرك‌سازي، الحاق زمين و حمايت از اقشار كم‌درآمد را دنبال مي‌كند. با اين حال، تحقق اين اهداف بدون اصلاح ساختار اقتصادي، مقابله موثر با سوداگري زمين، بهبود توان درآمدي خانوار و تدوين سياست‌هاي كارآمد در حوزه تسهيلات، ممكن نيست. چشم‌انداز آينده مسكن، مستقيماً به موفقيت دولت در ايجاد ثبات اقتصادي، تقويت عرضه واقعي و حمايت هدفمند از اقشار كم‌برخوردار بستگي دارد. بازار مسكن ايران اكنون در تقاطع سياست‌هاي بلندپروازانه و واقعيت‌هاي سخت اقتصادي قرار دارد. در حالي كه دولت با طرح‌هايي نظير نهضت ملي مسكن و برنامه توسعه هفتم به دنبال افزايش عرضه و كاهش زمان دسترسي به مسكن است، موانع ساختاري مانند ضعف نظام بانكي، سوداگري زمين، تورم افسارگسيخته، و كاهش قدرت خريد خانوارها، تحقق اين اهداف را با چالش مواجه كرده است.
اگر دولت به‌دنبال حل واقعي بحران مسكن است، بايد نگاه سيستمي به اين حوزه داشته باشد؛ از اصلاح سازوكار تخصيص زمين و تسهيلات بانكي گرفته تا حمايت از مدل‌هاي نوين اجاره‌داري و استفاده از ظرفيت بخش خصوصي. در غير اين‌صورت، سياست‌هاي فعلي نيز به سرنوشت برنامه‌هاي قبلي دچار خواهند شد.