قيمت‌آپارتمان‌ها از آگهي‌ها مي‌آيد
در شرايطي كه بازار مسكن با ركود تورمي عميقي دست و پنجه نرم مي‌كند، سكوت آماري و قطع سامانه‌هاي اطلاعاتي مربوط به قراردادهاي خريد و اجاره، به يكي از چالش‌هاي اساسي اين بازار تبديل شده است. فقدان داده‌هاي رسمي و شفاف، موجب شده است كه بسياري از فعالان بازار مسكن ازجمله مشاوران املاك و كارشناسان اقتصادي مجبور شوند براي قيمت‌گذاري و تحليل وضعيت بازار به آگهي‌هاي منتشرشده تكيه كنند.
در شرايطي كه بازار مسكن با ركود تورمي عميقي دست و پنجه نرم مي‌كند، سكوت آماري و قطع سامانه‌هاي اطلاعاتي مربوط به قراردادهاي خريد و اجاره، به يكي از چالش‌هاي اساسي اين بازار تبديل شده است. فقدان داده‌هاي رسمي و شفاف، موجب شده است كه بسياري از فعالان بازار مسكن ازجمله مشاوران املاك و كارشناسان اقتصادي مجبور شوند براي قيمت‌گذاري و تحليل وضعيت بازار به آگهي‌هاي منتشرشده تكيه كنند. آگهي‌هايي كه بسياري از مواقع تنها تمايل مالكان براي افزايش قيمت‌ها را نشان مي‌دهد و نه لزوما قيمت‌هاي واقعي معاملات انجام‌شده. اين وضعيت، علاوه بر عدم دقت در پيش‌بيني روند بازار، مي‌تواند به افزايش قيمت‌هاي غيرواقعي و ايجاد تورم انتظاري در ميان مستأجران و خريداران منجر شود. داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران، در اين زمينه مي‌گويد: با قطع شدن سامانه‌هاي آماري مربوطه، آگهي‌ها به تنها ابزار موجود براي تعيين قيمت‌ها تبديل شده‌اند، اما اين آگهي‌ها گاهي اوقات تنها نشان‌دهنده تمايل مالكان هستند و نه معاملات واقعي. اين اظهارنظر به‌خوبي نشان‌دهنده يكي از چالش اصلي بازار مسكن در شرايط فعلي است، يعني كمبود اطلاعات دقيق و اتكا به منابع غيررسمي كه مي‌تواند به افزايش قيمت‌ها و تشويش ذهني مردم منجر شود. در چنين شرايطي، بازار مسكن به يك بازار غيرشفاف و آسيب‌پذير تبديل مي‌شود كه مي‌تواند بي‌ثباتي و نوسانات شديد در قيمت‌ها را به همراه داشته باشد.آنها تأكيد دارند كه نبود آمار دقيق از سوي بانك مركزي و سازمان‌هاي مربوطه، فرصتي براي دستكاري قيمت‌ها و ايجاد آشفتگي اقتصادي فراهم مي‌كند.
آگهي‌هاي مسكن به جاي داده‌هاي واقعي
نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران با انتقاد از نبود آمار رسمي در بازار مسكن مي‌گويد: به دليل قطع سامانه‌هاي مربوطه، عده‌اي آگهي‌هاي بازار مسكن را به‌جاي داده‌هاي واقعي براي قيمت‌گذاري ملاك قرار مي‌دهند. بيگي‌نژاد در گفت‌وگو با مهر تصريح مي‌كند: در حال حاضر به دليل نبود آمار رسمي از سوي بانك مركزي نمي‌توان آمار دقيقي ارائه كرد و ما نيز به اين سكوت آماري احترام مي‌گذاريم تا موجب التهاب در بازار اجاره نشويم. او درباره طرح مسكن تدريجي هم اظهار مي‌كند: هر اقدامي در حوزه مسكن بايد مطابق با نياز و سليقه مردم باشد. طرح‌هايي مانند مسكن متري، مسكن تدريجي و مسكن كوچك، همگي در راستاي تأمين نياز متقاضيان هستند، اما بايد در چارچوب قانوني و با شفافيت كامل اجرا شوند. به گفته بيگي نژاد، اگر مردم در حوزه سرمايه‌هاي ملكي خود دچار آسيب شوند، اين خسارت جبران‌ناپذير خواهد بود، به‌ويژه در شرايطي كه بسياري از خانواده‌ها براي پرداخت وديعه و اجاره خانه با مشكل مواجه هستند. او تأكيد مي‌كند: هرگونه تصميم و اجراي طرح در حوزه مسكن بايد با دقت و حساسيت انجام شود تا سرمايه اندك مردم دچار خطر نشود. نايب‌رييس اول اتحاديه املاك با اشاره به چرايي عدم انتشار آمار تحولات بازار مسكن تهران، يادآور مي‌شود: بانك مركزي به دليل نبود اطلاعات مربوط به قراردادهاي ثبت‌شده، آمار و ارقام مرتبط با بازار مسكن را ارائه نمي‌دهد. بيگي نژاد مي‌افزايد: بانك مركزي بايد از اين پس خروجي اطلاعات خود را از دو سامانه «كاتب» و «خودنويس» دريافت كند. اما در حال حاضر به دليل نبود خروجي قراردادها و قيمت‌ها از اين سامانه‌ها، بانك مركزي آمار دقيق ارائه نمي‌كند. او ادامه مي‌دهد: متأسفانه بسياري از كارشناسان به‌جاي استناد به داده‌هاي ثبت‌شده در سامانه‌ها، به آگهي‌هاي املاك براي تعيين قيمت مناطق استناد مي‌كنند، در حالي كه اين آگهي‌ها گاهي اوقات بر اساس تمايل و پيشنهاد مالكان تنظيم مي‌شوند و مبناي دقيقي ندارند.
منتظر واكنش بازار هستيم
بيگي‌نژاد همچنين درباره تأثير تسهيلات جديد بر بازار اجاره مسكن مي‌گويد: بايد منتظر واكنش بازار نسبت به ورود مستأجران باشيم، نكته مهم اين است كه بايد بررسي كنيم آيا افزايش اجاره‌بها با ميزان تسهيلات در نظر گرفته‌شده تناسب دارد يا خير. او ادامه مي‌دهد: لازم است وضعيت مستأجراني كه در سال‌هاي گذشته از تسهيلات استفاده كرده‌اند، نيز بررسي شود تا مشخص شود امسال چه اقداماتي مي‌توانند انجام بدهند. همچنين مساله خانه‌اولي‌ها كه در دهك‌هاي مختلف جامعه قرار دارند و خريد مسكن برايشان تقريبا غيرممكن شده، نياز به توجه ويژه دارد. به گفته نايب‌رييس اول اتحاديه املاك، پيش از اين دغدغه اصلي تأمين مسكن براي خانه‌اولي‌ها بود، اما اكنون دغدغه اصلي اين افراد، تهيه پول پيش براي اجاره خانه است. بيگي نژاد درباره شرايط بازار اجاره در ماه‌هاي پيش‌رو اظهار مي‌كند: با توجه به اينكه در ارديبهشت‌ماه قرار داريم و معمولا از نيمه خرداد و پس از تعطيلي مدارس، روند جابه‌جايي مستأجران شدت مي‌گيرد، بازار اجاره نيز سمت‌وسوي خود را پيدا خواهد كرد. او بيان مي‌كند: با بررسي آگهي‌هاي منتشرشده، مشخص است كه قيمت رهن و اجاره نسبت به سال گذشته تغيير قابل توجهي داشته و تمايل مالكان به افزايش نرخ‌ها بيشتر شده است. البته نمي‌توان ميانگين دقيقي از اين افزايش ارائه كرد، زيرا سامانه‌هاي مربوطه قطع هستند و به قراردادهاي واقعي دسترسي نداريم.
چسبندگي قيمتي و تأخير در واكنش بازار
براساس آنچه فعالان بازار اعلام مي‌كنند، بازار مسكن به دليل ويژگي‌هايي همچون چسبندگي قيمتي و حجم بالاي سرمايه‌گذاري، معمولا با تأخير به نوسانات اقتصادي پاسخ مي‌دهد. اين ويژگي باعث شده حتي در شرايط ركود ساير بازارها، قيمت مسكن به‌سختي كاهش يابد يا روندي باثبات را طي كند. از نگاه تحليلگران، توقف يا ركود در بازارهايي همچون ارز، طلا يا بورس، با اندكي تأخير بر بازار مسكن نيز اثر مي‌گذارد؛ هم از نظر سطح تقاضا و هم قيمت تمام‌شده ساخت و ساز. اين اثرگذاري در سال ۱۴۰۳ نيز مشهود بوده و بسياري از كارشناسان بر لزوم توجه به تحولات بازارهاي موازي پيش از پيش‌بيني وضعيت مسكن تأكيد دارند. از آنجا كه بازار مسكن يكي از حساس‌ترين بخش‌هاي اقتصادي كشور است و تأثيرات مستقيم بر زندگي روزمره مردم، به ويژه اقشار كم‌درآمد و مستأجران دارد، شفافيت در اطلاعات و آمارهاي مربوط به اين بازار از اهميت ويژه‌اي برخوردار است. بيگي‌نژاد تأكيد كرد كه هرگونه تصميم‌گيري اقتصادي در حوزه مسكن بايد بر اساس داده‌هاي واقعي و دقيق انجام شود، نه براساس حدس و گمان يا تمايل‌هاي شخصي. در اين راستا، توجه به سامانه‌هاي اطلاعاتي دقيق مانند «كاتب» و «خودنويس» كه اطلاعات قراردادها و قيمت‌ها را ثبت مي‌كنند، ضروري است. بانك مركزي بايد با دسترسي به اين سامانه‌ها و ارائه آمار و ارقام واقعي از بازار مسكن، زمينه را براي تصميم‌گيري‌هاي درست و آگاهانه فراهم كند. در غير اين صورت، بازار مسكن به محلي براي بازي‌هاي قيمتي تبديل خواهد شد كه نه تنها به ضرر مستأجران و خريداران است، بلكه مي‌تواند موجب تشويش ذهني و عدم ثبات در بازار شود.
راهكارهاي بازگشت شفافيت
به بازار مسكن
در شرايطي كه بازار مسكن با نبود داده‌هاي رسمي و اتكا به آگهي‌هاي غيرقابل اعتماد روبروست، مجموعه‌اي از اقدامات راهبردي مي‌تواند به بازگشت شفافيت، ثبات و اعتماد عمومي در اين بازار كمك كند.
بازگشت داده‌هاي رسمي
نياز به احياي سامانه‌هاي ثبت معاملات و قيمت‌ها بيش از هر زمان ديگري احساس مي‌شود. در غياب اين سامانه‌ها، بانك مركزي و نهادهاي آماري عملاً از ارايه گزارش‌هاي دقيق و منظم بازمانده‌اند؛ مساله‌اي كه نه‌تنها سياست‌گذاري در بخش مسكن را مختل مي‌كند، بلكه فضاي رواني بازار را نيز متشنج كرده است. بازگشت اين سامانه‌ها مي‌تواند بستر توليد آمار به‌روز و قابل اتكا را فراهم كند.
توسعه و تقويت «كاتب» و «خودنويس»
دو سامانه «كاتب» و «خودنويس» كه وظيفه ثبت اطلاعات قراردادهاي ملكي را بر عهده دارند، در صورت توسعه و اتصال به نهادهاي نظارتي، مي‌توانند به دقت آماري و شفافيت معاملاتي كمك شاياني كنند. اين سامانه‌ها بايد با زيرساخت‌هاي قوي و نظارت سيستمي فعال شوند تا به عنوان مرجع رسمي بازار مورد استفاده قرار بگيرند.
مقابله با قيمت‌سازي
در شرايط فعلي كه آگهي‌ها تبديل به مرجع غيررسمي قيمت‌گذاري شده‌اند، نظارت موثر بر پلتفرم‌هاي درج آگهي ضروري است. قيمت‌هاي اغراق‌آميز و غيرواقعي در اين آگهي‌ها مي‌تواند منجر به تورم كاذب و فشار رواني بر بازار شود. اعمال مقررات مشخص براي انتشار قيمت‌ها و ايجاد سقف نوسان منطقي مي‌تواند به مهار هيجانات بازار كمك كند.