شكاف عميق ميان سقف تسهيلات و قيمت واقعي مسكن

بانك مسكن به تازگي از افزايش سقف تسهيلات خريد، تعمير و وديعه مسكن خبر داده است. تصميمي كه در ظاهر، گامي در راستاي خانه‌دار كردن اقشار مختلف جامعه به‌نظر مي‌رسد، اما وقتي اعداد، اقساط و هزينه‌هاي پنهان اين وام‌ها را در كنار قيمت سرسام‌آور مسكن در كلان‌شهري مثل تهران قرار مي‌دهيم، تصوير متفاوت‌تري از آن نمايان مي‌شود.

اين وام نه‌تنها راه‌حل موثري براي بحران مسكن محسوب نمي‌شود، بلكه در بسياري از موارد، به بار مالي سنگيني براي خانوارهاي متقاضي بدل مي‌شود. براساس اطلاعيه‌هاي بانك مسكن، سقف وام خريد مسكن براي هر نفر در تهران به ۵۰۰ ميليون تومان و براي زوجين به يك ميليارد تومان رسيده است. علاوه بر افزايش وام خريد مسكن، سقف وام تعمير (جعاله) هم به ۲۸۰ ميليون تومان افزايش يافته كه فقط در صورت دريافت هم‌زمان با وام خريد قابل پرداخت است. يعني در مجموع، زوجين مي‌توانند ۱.۲۸ ميليارد تومان تسهيلات دريافت كنند.

بررسي‌ها حكايت از آن دارد كه اين وام‌ها در بازپرداخت ۱۲ ساله (براي خريد) و ۵ ساله (براي جعاله)، اقساطي به شرح زير دارند: اقساط ماهانه وام خريد حدود ۲۰.۴ ميليون تومان است كه اگر با اقساط ماهانه وام جعاله كه حدود ۵.۷ ميليون تومان است، جمع شود، مجموع اقساط ماهانه به بيش از ۲۶ ميليون تومان مي‌رسد.

حالا اگر بخواهيم سود كل پرداختي اين تسهيلات را حساب كنيم به رقم حدود ۲.۵ ميليارد تومان مي‌رسيم كه برهمين اساس مبلغ كل بازپرداخت، عددي حدود ۳.۸ ميليارد تومان مي‌شود. نگاهي به اين آمار و ارقام نشان مي‌دهد كه وام‌گيرنده بايد طي سال‌هاي آينده، ماهانه مبلغ بالايي (با حقوق يك مدير يا كارمند ارشد برابري مي‌كند) براي بازپرداخت اين تسهيلات، پرداخت كند تا يك سقف بالاي سرش باشد.

درواقع اگرچه افزايش وام خريد و تعمير مسكن، در نگاه اول گامي مثبت به‌نظر مي‌رسد، اما در عمل، به‌دليل اقساط بالا، سود نجومي، هزينه سنگين خريد اوراق و فاصله زياد با قيمت واقعي مسكن، براي اكثر خانوارها كارايي ندارد و به گفته كارشناسان، اينگونه سياست‌ها بدون مداخله موثر در عرضه، قيمت‌گذاري و كنترل سوداگري مسكن، صرفا به رشد بازار اوراق و افزايش بار مالي مردم دامن مي‌زند.

اوراق تسهيلات: نخستين مانع بزرگ

رقم بالاي بازپرداخت ماهانه تسهيلات خريد و جعاله مسكن، تنها مانع پيش روي خريداران نيست، براي دريافت اين تسهيلات، متقاضي بايد اوراق گواهي حق‌تقدم (تسه) خريداري كند، كه قيمت هر برگه در بازار حدود ۱۰۵ هزار تومان است و براي وام ۱.۲۸ ميليارد توماني، حدود ۲۵۶۰ برگه مورد نياز است.

يعني متقاضي پيش از دريافت وام، بايد حدود ۲۷۰ ميليون تومان پول نقد بابت خريد اوراق بپردازد. با اين حساب، از وام ۱.۲۸ ميليارد توماني، فقط حدود يك ميليارد تومان واقعي براي خريد باقي مي‌ماند. به گزارش تسنيم، اين رقم در بازار مسكن پايتخت مي‌تواند هزينه خريد حدود ۱۰ متر آپارتمان را پوشش دهد، چون براساس آخرين گزارش بانك مركزي از بازار مسكن پايتخت در مرداد ماه سال گذشته، ميانگين قيمت مسكن در تهران در مرداد ۱۴۰۳ برابر با ۸۵ ميليون و 500 هزار تومان به ازاي هر متر مربع بوده است. با توجه به اينكه بانك مركزي حدود 8 ماه است كه آمار تحولات بازار مسكن را منتشر نكرده است و منبعي رسمي براي قيمت كنوني بازار مسكن در پايتخت نداريم، چرخي در پلتفرم‌هاي خريد و فروش خانه مي‌زنيم و با قيمت‌هاي متري ۱۳۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان در مناطق متوسط شهر، مواجه مي‌شويم كه براي خريد چنين خانه‌اي، اين تسهيلات بيشتر به يك «وام براي خريد گوشه‌اي از يك خانه» شبيه است. در واقع اين «وام حمايتي»، قرار بود خانه‌دار شدن را تسهيل كند، اما اكنون بيشتر به يك تعهد مالي فرسايشي براي طبقه متوسط و پايين بدل شده است. اين در حالي است كه همچنان مشكل اصلي بازار مسكن ايران، نه نبود تسهيلات، بلكه شكاف عظيم ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن پابرجاست. افزايش وام بدون كنترل قيمت مسكن، بدون حمايت مالي واقعي، و بدون سياست‌هاي مكمل مثل افزايش عرضه مسكن ارزان‌قيمت، تنها نقش مسكن موقتي دارد و نه درمان ريشه‌اي.

آيا مردم توان بازپرداخت دارند؟

با نگاهي به توان مالي خانوارهاي متوسط و كم‌درآمد، درمي‌يابيم كه درصد بسيار كمي از متقاضيان واقعي توان پرداخت ماهانه ۲۶ ميليون تومان قسط را دارند. حداقل حقوق در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۰.۳ ميليون تومان تعيين شده و طبق آخرين داده‌هاي مركز آمار، ميانگين درآمد ماهانه خانوار شهري بين ۱۵ تا ۱۸ ميليون تومان برآورد مي‌شود.

با اين حساب، اقساط ماهانه تسهيلات جديد مسكن كه مجموع آن به بيش از ۲۶ ميليون تومان مي‌رسد، معادل ۱۴۵ تا ۱۷۵ درصد درآمد خانوارهاي شهري است؛ نسبتي كه عملا بازپرداخت اين وام را براي بخش وسيعي از متقاضيان، غيرممكن مي‌سازد. از سوي ديگر، مجموع سود پرداختي اين تسهيلات طي دوره بازپرداخت، حدود ۲.۵ ميليارد تومان برآورد مي‌شود. اين در حالي است كه ارزش واقعي وام دريافتي، پس از كسر هزينه خريد اوراق، حدود يك ميليارد تومان خواهد بود.

چنين نسبت سود به اصل وام، عملامنجر به انتقال بخش قابل‌توجهي از درآمد خانوارها به شبكه بانكي و بازار اوراق مي‌شود؛ فرآيندي كه به‌جاي حمايت از تقاضا، به تشديد نابرابري در نظام تأمين مالي مسكن مي‌انجامد. در اين ميان، بانك مسكن اعلام كرده است كه شرط «قدمت بنا» را براي پرداخت وام خريد حذف كرده تا دامنه دسترسي خريداران به واحدهاي مسكوني افزايش يابد. با اين‌ حال، مادامي‌ كه سطح تسهيلات با قيمت واقعي ملك هم‌راستا نشود و قدرت خريد تقويت نگردد، چنين اصلاحاتي تأثير چنداني نخواهد داشت. در واقع، در بازاري كه قيمت يك واحد مسكوني معمولي در تهران به چند برابر سقف وام رسيده، حذف شروط شكلي، گرهي از مشكل ساختاري تأمين مسكن باز نمي‌كند.

تسهيلاتي كه نمي‌رسند

واقعيت اين است كه سياست‌گذاران بخش مسكن، بيش از آنكه با واقعيت بازار و جيب مردم آشنا باشند، گرفتار محاسبات روي كاغذند. افزايش سقف وام، بدون توجه به نسبت آن با قيمت ملك، و بدون حمايت‌هاي مكمل مانند يارانه سود يا توسعه واقعي مسكن ارزان‌قيمت، تبديل به تعهدي كمرشكن براي مردم خواهد شد.

در بهترين حالت، اين تسهيلات شايد تنها براي قشرهاي خاصي با درآمد بالا يا امكان وثيقه‌گذاري ملك مناسب باشد. اما در هدف اصلي خود كه «تسهيل خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد و متوسط» است، شكست‌خورده به نظر مي‌رسد. تا زماني كه قدرت خريد واقعي مردم افزايش نيابد، و نظام بانكي در جهت «عدالت در تسهيلات‌دهي» اصلاح نشود، مسكن براي اكثريت، همچنان رويايي دور باقي خواهد ماند؛ حتي با وامي ميلياردي.