تداوم ركود تورمي در بخش مسكن

بررسي آمارهاي غيررسمي و همچنين اظهارات كارشناسان و فعالان بازار مسكن، حكايت از آن دارد كه سال گذشته بخش مسكن در تقابل با سه بازار رقيب، شكست خورد. براساس آمار، قيمت‌هاي پيشنهادي مسكن در سال ۱۴۰۳، 24 درصد رشد داشت و اين درحالي است كه كمترين ميزان افزايش طلا ۱۴۶ درصد، ارز ۶۰ درصد و تورم عمومي ۳۲ درصد بوده است. ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن در تهران با رشدي ۲۴.۴ درصدي از ابتداي سال به پايان آن رسيد، اما اين افزايش در سايه رشد چشمگير ساير بازارهاي سرمايه‌گذاري قرار گرفت. البته تحليل نوسانات ماهانه قيمت نشان مي‌دهد كه بازار با فراز و نشيب‌هايي مواجه بوده است، به‌طوري كه خرداد ماه شاهد كاهش و اسفند ماه شاهد بيشترين افزايش قيمت‌هاي پيشنهادي بوده است.

بررسي عرضه واحدهاي مسكوني بر اساس متراژ در سال گذشته هم حكايت از تمركز قابل توجه خريداران بر واحدهاي كوچك‌تر (زير ۹۰ متر) دارد، كه احتمالاً بازتابي از محدوديت‌هاي قدرت خريد متقاضيان است. در مقابل، بازار اجاره با افزايش قابل توجه ميانگين رهن (از ۱.۶ ميليارد تومان در فروردين به ۲ ميليارد تومان در اسفند) روبرو بوده است كه اين امر فشار مضاعفي را بر مستأجران وارد مي‌كند و نشان‌دهنده ناتواني بخش قابل توجهي از جامعه در ورود به بازار خريد است. در چنين شرايطي، عدم انتشار آمار از سوي نهادهاي رسمي از ميانه سال ۱۴۰۳، شفافيت لازم را از بازار سلب كرده و زمينه را براي شكل‌گيري نرخ‌هاي غيرواقعي فراهم آورده است. درحالي كه راه‌اندازي سامانه‌هاي تخصصي عرضه ملك مي‌تواند با ارايه داده‌هاي به‌روز و تفكيكي، نقش مهمي در افزايش شفافيت و جلوگيري از هرج و مرج قيمتي ايفا كنند. تحليل فعالان بازار مسكن حاكي از آن است كه اين بازار به دليل نبود تقاضاي موثر، ظرفيت رشد قيمت ندارد و با پديده ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند. به اين معنا كه علي‌رغم افزايش اسمي قيمت‌ها، حجم معاملات به‌شدت كاهش يافته است، زيرا نه خريداران توان مالي لازم را دارند و نه فروشندگان حاضر به تعديل قيمت‌ها متناسب با قدرت خريد موجود هستند.

ضمن اينكه تسهيلات خريد مسكن هم به دليل مبلغ ناكافي و اقساط سنگين، ابزار موثري براي تحريك تقاضا نيستند. مقايسه تسهيلات خريد مسكن در ايران با كشورهاي توسعه‌يافته نشان مي‌دهد كه ساختار اين تسهيلات در ايران نيازمند بازنگري اساسي است.

نه خريدار توان دارد

نه فروشنده كوتاه مي‌آيد

در اين ميان عليرضا سرحدي، كارشناس بازار مسكن با اشاره به وضعيت نابسامان اين بازار مي‌گويد: سرمايه در بازار قفل شده، زيرا نه خريدار توان خريد دارد و نه فروشنده حاضر به كاهش قيمت است، همچنين از سوي ديگر ركود تورمي بازار مسكن را به بن‌بست كشانده است. سرحدي در گفت‌وگو با مهر با اشاره به وضعيت وام‌هاي خريد مسكن مي‌افزايد: وام خريد مسكن به دليل اقساط بالايي كه دارد، مورد استقبال مردم نيست. مردم توان پرداخت اين اقساط را ندارند و در نتيجه چنين وام‌هايي بلااستفاده مانده‌اند. به گفته او، اين وام‌ها معني‌دار نيستند و فقط هزينه خريد ۱۰ يا ۲۰ متر از يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهند؛ بنابراين استفاده موثري از آنها نمي‌شود. اين كارشناس مسكن تصريح مي‌كند: اگر اين وام‌ها افزايش يابد، اقساط آن غيرقابل پرداخت خواهد شد. فردي كه نهايتاً ماهي ۳۰ تا ۳۵ ميليون تومان درآمد دارد، چطور مي‌تواند ماهي ۲۰ ميليون تومان قسط پرداخت كند؟ بنابراين اين وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل مديريت. سرحدي ادامه مي‌دهد: بانك‌ها هم تمايلي به پرداخت چنين تسهيلاتي ندارند. اگر بخواهند سود را پايين بياورند، سپرده‌گذارانشان زيان مي‌بينند. از طرف ديگر، اگر سود را افزايش دهند، اقساط سنگين‌تر شده و بازپرداخت ممكن نخواهد بود. او اظهار مي‌كند: در كشورهاي پيشرفته، وام خريد مسكن ۹۰ تا ۹۵ درصد قيمت ملك را پوشش مي‌دهد. اقساط اين وام‌ها معمولاً برابر با اجاره ماهانه همان ملك است و دوره بازپرداخت آنها ۳۰ ساله است، زيرا تورم در آن كشورها وجود ندارد، در ايران اما با تورم ۳۰ تا ۵۰ درصدي، امكان چنين الگوهايي وجود ندارد.

طبقه متوسط بخشي از مستاجران

اين كارشناس بازار مسكن يادآورمي شود: اجاره‌نشيني نشان مي‌دهد فرد نتوانسته وارد بازار خريد شود. اين افراد عمدتاً از طبقه متوسط به پايين هستند. حتي بخشي از طبقه متوسط نيز در اين دسته قرار گرفته‌اند. به گفته سرحدي موجران و مستأجران دو دسته اصلي بازار هستند، منظور من از موجر، مالك چند هزار واحدي نيست؛ بلكه فردي است كه يك يا دو واحد دارد و بخشي از درآمد خود را از اجاره تأمين مي‌كند. نمي‌توان از او خواست كه واحدش را كمتر از نرخ تورم اجاره دهد، چون اين تنها منبع درآمدش است. او ادامه مي‌دهد: در شرايطي كه مستأجر با افزايش ۳۵ تا ۴۰ درصدي هزينه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزايش پيدا مي‌كند، مجبور است به خانه‌اي كوچك‌تر يا ارزان‌تر نقل مكان كند. همين موضوع باعث مهاجرت از مناطق برخوردار به مناطق كمتر برخوردار يا حاشيه‌اي شده است. اين كارشناس بازار مسكن اظهار مي‌كند: فردي كه تا چند سال گذشته خانه ۱۰۰ متري اجاره مي‌كرد، حالا مجبور است خانه ۸۰ يا حتي ۵۰ متري اجاره كند. محدوديت‌ها بيشتر شده و شرايط براي اقشار متوسط و پايين دشوارتر شده است. مجلس و دولت وعده پرداخت وام مي‌دهند، اما دولت حتي در پرداخت‌هاي روزمره خود هم مشكل دارد، چه برسد به پرداخت تسهيلات مسكن. سرحدي با اشاره به تجربه كشورهاي توسعه‌يافته ادامه مي‌دهد: در آن كشورها شركت‌هاي بزرگ خصوصي يا شهرداري‌ها، ساختمان‌هايي صرفاً براي اجاره مي‌سازند. اين واحدها اجاره به تمليك هم نيستند و هدفشان كنترل بازار اجاره است. در ايران چنين مدلي وجود ندارد. او مي‌افزايد: اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود كند، مثلاً فقط ۱۵ تا ۲۰ درصد افزايش مجاز بداند، ممكن است موجر به تنظيم قرارداد غيررسمي روي بياورد و با دريافت چك، سفته يا تضمين، اجاره بيشتري بگيرد. اين مساله هم مي‌تواند موجب بروز مشكلات حقوقي و قضايي شود. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به راهكارهاي كنترل بازار مسكن اظهار مي‌كند: اجراي آمايش سرزمين، يكي از راهكارهاي اصلي است. نبايد جمعيت كشور فقط در چند نقطه متمركز باشد. مردم بايد به صورت متوازن در سراسر كشور پراكنده شوند.

راهكار ديگر، افزايش درآمد مردم است كه با كاهش تورم و رشد اقتصادي محقق مي‌شود. سرحدي مي‌گويد: اگر توليد افزايش يابد، عرضه بيشتر مي‌شود و قيمت‌ها پايين مي‌آيد. بايد اقتصاد كلان از بندهاي محدودكننده رها شود تا اشتغال و درآمد مردم بالا برود. در اين صورت، مردم مي‌توانند وارد بازار خريد يا اجاره مسكن شوند. اين كارشناس بازار مسكن تأكيد مي‌كند: تا زماني كه درآمد افزايش نيافته، امكان پرداخت اقساط وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگين خواهد بود و اگر وام پايين باشد، كارايي ندارد. بنابراين تا مشكل درآمدي حل نشود، تسهيلات مسكن نيز راهگشا نخواهد بود. او با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسي بيان مي‌كند: دولت وظيفه دارد حداقل‌هاي زندگي، از جمله مسكن را براي اقشار نيازمند تأمين كند. اما در شرايط فعلي، حتي براي طبقه متوسط نيز نمي‌تواند خدمات ارايه دهد. آينده بازار مسكن وابسته به مسير حركت اقتصاد كشور است. اگر دولت بتواند تورم را كنترل و درآمد مردم را افزايش دهد، بازار مسكن نيز به سمت رونق حركت خواهد كرد. در غير اين صورت، ركود تورمي ادامه پيدا مي‌كند. سرحدي معتقد است كه امسال نيز با ركود تورمي در بازار مسكن مواجه خواهيم بود و اگر تغييري در سياست‌هاي اقتصادي ايجاد نشود، شرايط در اواخر بهار و اوايل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خريدار قدرت خريد دارد و نه فروشنده حاضر به كاهش قيمت است. در اين ميان، هم توليدكننده متضرر شده و هم مصرف‌كننده.