ثبات در بازار مسکن
بررسي‌هاي ميداني حكايت از آن دارد كه افت قيمت ارز در روزهاي اخير، تاثيري بر بازار مسكن نداشته و براساس آمارهاي غيررسمي، قيمت اعلامي آپارتمان‌ها در فروردين ماه امسال، برخلاف سال‌هاي گذشته افزايش نيافته است. رشد قيمت دلار طي سه ماه گذشته هم تغييري در بازار مسكن ايجاد نكرد.
بررسي‌هاي ميداني حكايت از آن دارد كه افت قيمت ارز در روزهاي اخير، تاثيري بر بازار مسكن نداشته و براساس آمارهاي غيررسمي، قيمت اعلامي آپارتمان‌ها در فروردين ماه امسال، برخلاف سال‌هاي گذشته افزايش نيافته است. رشد قيمت دلار طي سه ماه گذشته هم تغييري در بازار مسكن ايجاد نكرد. البته به گفته فعالان بخش مسكن، تعداد اندكي از فروشندگان آپارتمان در تهران و پرديس، نرخ‌هاي اعلامي را حدود ۱۰ درصد افزايش دادند اما اين اقدام تاثيري در بازار ايجاد نكرد و خريدي با قيمت‌هاي جديد انجام نشد. در شرايطي كه خريد و فروش چنداني در بخش مسكن انجام نمي‌شود و در چشم‌انداز اين بخش، جهش چشمگير قيمتي ديده نمي‌شود، افت حدود ۱۹ درصدي قيمت ارز در بازار آزاد منجر به ايجاد فضاي اميدواري و بهبود چشم‌انداز اقتصادي كشور شد كه به نظر مي‌رسد اين نگاه مقطعي و كوتاه‌مدت بود. نرخ دلار تحت تاثير تنش‌هاي منطقه‌اي تا محدوده ۱۰۷ هزار تومان بالا رفت اما از هفته گذشته و با انجام اولين دور مذاكرات غيرمستقيم ايران و امريكا در عمان حدود۲۲ هزار تومان كاهش قيمت را تجربه كرد و هم‌اكنون در بازار آزاد حدود ۸۵ هزار تومان خريد و فروش مي‌شود. در حال حاضر اغلب دلالان بازار ارز، فروشنده هستند و كاهش تقاضا به افت قيمت ارز منجر شده است. برداشت طبيعي فعالان اقتصادي اين است كه در اين شرايط نگهداري دارايي‌هاي غيرمولد مثل ارز و طلا صرفه اقتصادي ندارد و همين موضوع احتمال رونق گرفتن بخش مسكن با حركت سرمايه به سمت اين بخش را افزايش داده است، اگرچه بسياري از كارشناسان بازار ملك معتقدند كه اين بازار به دليل نبود تقاضاي موثر، ظرفيت رشد ندارد. در همين راستا، رييس اتحاديه مشاوران املاك گفت: با گفت‌وگوهاي غيرمستقيم كه از هفته گذشته بين ايران و امريكا آغاز شده شرايط سياسي و اجتماعي در كشور به گونه‌اي شكل گرفته كه قيمت‌ها در بازارهاي سكه و ارز به‌شدت كاهش يافت، اما بازار مسكن به نوعي جواب نه به اين هيجانات مقطعي داد. كيانوش گودرزي افزود: بازار ملك معمولا به تحولات اقتصادي دير واكنش نشان مي‌دهد. البته نبايد فراموش كرد كه قيمت تمام شده ساخت مسكن از حدود متري ۱۵ ميليون تومان به ۲۰ ميليون و در مواردي به رقم‌هاي بالاتر رسيده و انتظار افت قيمت، بيش از آنكه به تحولات فوري مربوط شود بايد بر مبناي فضاي واقعي اقتصاد باشد. گودرزي به ايسنا گفت: در ماه‌هاي اخير شاهد رشد قيمت نهاده‌هاي ساختماني ناشي از افزايش قيمت ارز بوديم و اين در حالي است كه مصالح ساختماني مثل سيمان، فولاد، در و پنجره و ... توليدات داخلي است. به گفته او، بنابراين وقتي كارخانجات و واسطه‌هاي فروش محصولات ساختماني، قيمت اين كالاها را به دليل رشد قيمت دلار بالا مي‌برند پس از افت قيمت ارز بايد آن را كاهش بدهند اما اين اتفاق معمولا نمي‌افتد.
كاهش قيمت بعيد است
رييس اتحاديه مشاوران املاك تاكيد كرد: تصورم اين است كه قيمت نهاده‌هاي ساختماني كاهش نمي‌يابد؛ بنابراين كاهش قيمت مسكن نيز بعيد به نظر مي‌رسد، افزايش قيمت هم دور از ذهن است. گودرزي ادامه داد: مسكن طي يك سال گذشته از بازارهاي موازي جا مانده و تورم آن تقريبا نصف تورم عمومي بوده است. يعني با وجود افزايش قيمت اسمي، قيمت واقعي مسكن كاهش يافته است. به گفته او، علت آن هم به كاهش توان متقاضيان مربوط مي‌شود. در شرايط فعلي نيز ممكن است ركود كاري باشد ولي نمي‌توان به افت شديد قيمت مسكن اميد بست، فعلا قيمت‌ها ثابت مانده و معاملات نيز كساد است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره وضعيت فعلي بازار ملك گفت: در حال حاضر تعداد فروشندگان بيش از تعداد خريداران است و متقاضيان بالقوه مسكن منتظر تحولات بعدي هستند. گودرزي بيان كرد: در بخش عرضه هم ابتداي امسال و برخلاف سال‌هاي گذشته افزايشي را در نرخ‌هاي اعلامي فروش آپارتمان كه به شكل سنتي ايجاد مي‌شود شاهد نبوديم. يكي از دلايلش مذاكرات و دليل ديگر كاهش توان خريد متقاضيان مصرفي است. به گفته او، بايد منتظر ماند، اگر قيمت ارز ثابت بماند و تورم سنگيني از بابت نهاده‌هاي ساختماني، زمين، دستمزد و... نداشته باشيم مي‌توان به ثبات بازار مسكن اميدوار بود.
بازار ملك بلاتكليف است
حسن محتشم، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نيز با اشاره به اثر احتمالي افت قيمت ارز بر بازار مسكن گفت: مسكن معمولا مقداري با تامل خودش را بازارهاي ديگر هماهنگ مي‌كند. سرعت عملي كه بازارهاي ديگر از خود نشان مي‌دهند در بازار ملك شكل نمي‌گيرد. البته شنيده مي‌شود كه در بازارهاي طلا و ارز هم خريداري وجود ندارد، دليلش اين است كه شرايط تثبيت شده نيست و شاهد يك حالت بلاتكليفي هستيم. حسن محتشم اضافه كرد: اينكه قيمت دلار حدود ۲۲ هزار تومان پايين آمده و ثابت مانده يعني همه‌چيز در حالت سكون قرار گرفته است. او بيان كرد: انتظارات رواني پيش آمده ناشي از توافقي است كه اغلب فعالان اقتصادي به انجام آن اميدوارند. اينكه قيمت دلار حدود ۲۲ هزار تومان پايين آمده و ثابت مانده يعني همه‌چيز در حالت سكون قرار گرفته است. به گفته عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، بنابراين بازار مسكن نيز مثل بسياري ديگر از بازارها نمي‌تواند فعلا واكنشي داشته باشد. صبر مي‌كند تا بازارهاي موازي و به تبع آن اقتصاد كشور در يك جايگاهي تثبيت شود. محتشم معتقد است: به اين موضوع كه تقاضاي مصرفي ملك فعال شود نيز خوشبين نيستم. بازار مصرفي به قدرت خريد افراد متوسط و كم‌درآمد وابسته است كه فعلا تحول چنداني در قدرت خريد ايجاد نشده و به زودي هم نخواهد شد.
تقاضاي سرمايه‌اي مسكن هم رشد نمي‌كند
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: علاوه بر تقاضاي مصرفي، تقاضاي سرمايه‌اي هم در بازار مسكن ورود پيدا نمي‌كند؛ زيرا سرمايه زماني مي‌آيد كه در بازارهاي ديگر احساس بازدهی نداشته باشد. او تصريح كرد: اتفاقا اگر سرمايه‌ها به بخش مسكن بيايد خوب است؛ زيرا اين حوزه هم پيشران هم رونق اقتصادي ايجاد مي‌كند و هم به افزايش عرضه كمك مي‌كند. افزايش عرضه نيز به ثبات يا كاهش قيمت مسكن مي‌انجامد. بخش مسكن با توجه به شعار امسال مبني بر سرمايه‌گذاري براي توليد مي‌تواند يك حوزه مهم و اثرگذار براي رشد توليد كارخانجات و صنايع باشد. محتشم با انتقاد از بروكراسي پيچيده اداري در بخش ساخت و ساز گفت: طبق آمار رسمي حدود 7 ميليون مسكن در كشور كم داريم اما اين حوزه با مسائلي مثل طولاني بودن فرآيند صدور پروانه، كاهش بازده سرمايه و ديگر مشكلات در بخش ساخت و ساز مواجه است.او درباره دورنماي بازار مسكن در ميان‌مدت بيان كرد: بايد ببينيم توافقي كه بين ايراني و امريكا انجام مي‌شود چگونه است. اگر اين توافق مثبت پيش برود و امكان موفقيت آن باشد طبيعتا ريزش قيمت ارز و طلا و تقويت ارزش پول ملي را در پي دارد، در بخش مسكن هم به صورت رونق توليد و كاهش قيمت‌ها خود را نشان مي‌دهد. با توجه به اظهارات اين دو كارشناس و آمارهاي غيررسمي منتشر شده از تحولات بازار مسكن در فروردين ماه به نظر مي‌رسد كه نمي‌توان انتظار جهش يا كاهش شديد قيمت ملك را داشت، دراين ميان رونق بخش مسكن هم كاملا به نتيجه مثبت مذاكرات گره خورده است.