اجاره‌بها؛ فراتر از توان مالي مستاجران
بازار مسكن در سالي كه گذشت تحت تأثير عوامل مختلفي قرار داشت كه مهم‌ترين آنها عدم ثبات در قيمت‌ها، كاهش توان خريد متقاضيان و نبود شفافيت آماري بود. اگرچه قيمت مسكن در پايتخت طي ماه‌هاي ابتدايي سال ۱۴۰۳ نوساناتي را تجربه كرد، اما اين تغييرات جهشي نبود و به تدريج قيمت‌ها افزايش يافت، در اين ميان عدم تقاضاي موثر در بازار موجب شد كه تعداد قراردادهاي ثبت‌شده، رشد چنداني نداشته باشد.
بازار مسكن در سالي كه گذشت تحت تأثير عوامل مختلفي قرار داشت كه مهم‌ترين آنها عدم ثبات در قيمت‌ها، كاهش توان خريد متقاضيان و نبود شفافيت آماري بود. اگرچه قيمت مسكن در پايتخت طي ماه‌هاي ابتدايي سال ۱۴۰۳ نوساناتي را تجربه كرد، اما اين تغييرات جهشي نبود و به تدريج قيمت‌ها افزايش يافت، در اين ميان عدم تقاضاي موثر در بازار موجب شد كه تعداد قراردادهاي ثبت‌شده، رشد چنداني نداشته باشد.
از ديگر مشكلات مهم بازار مسكن در سال 1403 مي‌توان به عدم انتشار اطلاعات مربوط به تحولات بازار مسكن توسط بانك مركزي و همچنين خلأ اطلاعاتي ناشي از مشكلات سامانه‌هاي جديد ثبت قرارداد مانند «خودنويس» و «كاتب» اشاره كرد.
يكي از انتقادهاي مهم مشاوران املاك در سال گذشته اين بود كه اين سامانه‌ها، مشكلاتي براي آنها ايجاد كرده‌اند و نتوانسته‌اند داده‌هاي دقيقي از وضعيت معاملات در اختيار قرار بدهند كه اين مساله موجب سردرگمي و دشواري در ارزيابي وضعيت بازار شد.
رشد 48 درصدي مستاجران درگير فقر
فارغ از مشكلاتي كه بازار خريد و فروش مسكن در سال گذشته با آن دست و پنجه نرم كرد، انتشار آمار وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي درباره ابعاد فقر مسكني در ميان مستاجران بود. براساس اين گزارش، حد فاصل سال‌هاي ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد خانوارهاي مستاجري كه با فقر درگير بوده‌اند، رشدي ۴۸ درصدي داشته است.
در سال ۱۴۰۱ بيش از يك ميليون خانوار مستاجر درگير فقر در مناطق شهري (با سهم ۸۲ درصدي) زندگي مي‌كردند، ضمن اينكه ۲۳۳ هزار خانوار شهري هم پس از كسري هزينه تامين مسكن اجاره‌اي خود به زير خط فقر رفتند.
اين آمار حاكي از آن است كه مابين سال 1395 تا 1401، حدود 50 درصد به تعداد مستاجراني كه درگير فقر بودند اضافه شده و اين مي‌تواند هشداري براي وضعيت بازار اجاره در سال جاري به دليل افزايش نرخ ارز، كاهش توان اقتصادي مستاجران و... باشد.
در اين ميان به گفته مهيار رمضان‌خاني، تحليلگر اقتصاد مسكن، بازار اجاره وضع نامناسبي در كشور دارد و اين بخش دچار يك شكاف بزرگ به ويژه در تامين مسكن استيجاري براي اقشار مياني و فرودست است، همين امر موجب شده تا تامين هزينه‌هاي مسكن به يك چالش دائمي براي خانواده‌هاي كشور تبديل شود.
رمضان خاني در گفت‌وگو با خبرآنلاين ادامه داد: يكي از عوامل موثر، عرضه و تقاضا است. مي‌دانيم كه در اين بخش با كمبود عرضه مواجه هستيم و در حالي كه نياز كشورمان به سالانه يك ميليون واحد مسكوني است، اما در عمل سالي ۳۰۰ هزار واحد آماده مي‌شود كه به سرعت اين كمبود عرضه بر قيمت‌ها تاثير مي‌گذارد. مورد ديگر، نرخ تورم عمومي است.
او گفت: تورم در اين سال‌ها، بنا بر گزارش‌هاي بانك مركزي بين ۳۵ تا ۴۵ درصد بوده است. اين امر تاثير خود را بر نرخ مسكن خواهد گذاشت، زيرا صاحبان خانه‌ها مي‌خواهند كاهش قدرت خريدشان را با افزايش نرخ اجاره جبران كنند.
نبود ساز و كار حمايتي و افزايش نرخ اجاره
به گفته اين تحليلگر اقتصاد مسكن، نبود قوانين و ساز و كار حمايتي از مستاجران يكي ديگر از عواملي است كه زمينه افزايش نرخ اجاره‌بها را فراهم آورده است. اينكه مي‌بينيم در سال‌هاي گذشته تورم بخش مسكن از تورم عمومي نيز بيشتر بوده، به دليل نبود همين ساز و كار حمايتي است كه دست مالكان را براي قيمت‌گذاري باز گذاشته است. حتي اقدامات دولت مانند سقف ۲۵ درصد براي اجاره‌بها نيز نتوانست موفق عمل كند كه نشان‌دهنده كاستي گسترده در قوانين موجود است.
اين تحليلگر مسكن، پيش‌بيني كرد تورم اجاره در سال جاري، در كانال ۴۰ تا ۶۰ درصدي خواهد بود كه از نرخ تورم عمومي كه ميان ۳۰ تا ۴۰ درصد گزارش شده هم بيشتر است. درواقع از آنجايي كه اكثريت مستاجران ايراني مزدبگير هستند، افزايش هزينه اجاره‌بها، به سرعت نرخ فقر را بالاتر مي‌برد. به گفته رمضان خاني، بدون ترديد يكي از عوامل فقر مزدبگيران، هزينه‌هاي بالاي اجاره بوده، هست و همچنان خواهد بود. مزدبگيران شرايط دشواري دارند و مزد از هزينه‌هاي زندگي عقب مانده است و درنتيجه نرخ اجاره‌بها نسبت به مزد دريافتي كارگران بسيار زياد است.
اجاره‌نشيني چالش بزرگ خانوارها
پيش بيني تداوم ركود تورمي بر بازار ملك، افزايش نرخ ارز در ماه‌هاي اخير، عدم هماهنگي افزايش دستمزدها متناسب با نرخ تورم، سالي سخت را براي مستاجران تصوير مي‌كند، ضمن اينكه نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران در همين زمينه گفت: مستاجران امروز نه تنها براي خريد خانه اميدي ندارند، بلكه حتي اجاره‌نشيني هم برايشان به چالشي بزرگ تبديل شده است.
داوود بيگي‌نژاد، در گفت‌وگو با مهر اظهار كرد: ركود تورمي در بازار اجاره‌بها، خريد و فروش مسكن حاكم است. البته ركود در بازارهاي موازي ديگر هم وجود دارد اما به‌طور كلي خريداري در بازار خريد و فروش مسكن نيست.
او افزود: رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالي مستأجران همسو نيست و با توجه به رشد قيمت‌ها در بازار اجاره، خريد و فروش مستأجران ديگر به خريد خانه فكر نمي‌كنند، زيرا با مبالغ آنها فاصله زيادي دارد. به‌طور مثال پول رهن برخي از آپارتمان‌هاي تهران مطابق قيمت خريد چند سال گذشته همان واحد مسكوني است.
بيگي نژاد، يادآور شد: از سال‌هاي گذشته كم‌كاري بانك در زمينه ارائه تسهيلات به قشر كرايه نشين براي خريد ملك پررنگ و واضح است؛ بر همين اساس انتظار مي‌رود دولت براي انجام تعهدات مسكني خود در راستاي قانون جهش توليد مسكن، بازنگري جدي در عملكرد اعطاي وام تسهيلات مسكن بانك‌ها داشته باشد، زيرا بخش گسترده‌اي از خانه‌دار شدن واجدين شرايط در گروی بانك‌ها است و از سوي ديگر منابع اصلي كشور در اختيار بانك‌ها قرار دارد.
نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران همچنين بر لزوم ثبت دقيق اطلاعات معاملات مسكن در سامانه‌هاي رسمي تأكيد و بيان كرد: براي رفع اين مشكل، ضروري است كه تمام اطلاعات مربوط به معاملات مسكن به‌طور دقيق و شفاف در سامانه‌هاي رسمي ثبت شود، اين اقدام به شفافيت بازار و جلوگيري از اعلام قيمت‌هاي غيرواقعي كمك خواهد كرد.
به گفته بيگي‌نژاد؛ متأسفانه برخي مشاوران املاك قيمت‌هاي آگهي‌شده را به عنوان معيار قيمتي منطقه در نظر مي‌گيرند، در حالي كه قيمت‌هاي واقعي بسياري از معاملات ممكن است بسيار متفاوت باشد.
او بيان كرد: بي‌شك ثبت دقيق اطلاعات در سامانه‌هاي رسمي مي‌تواند بازار مسكن را شفاف‌تر كند و موجب جلوگيري از نوسانات قيمتي غيرواقعي و بي‌پايه شود. همچنين، با توجه به آنكه بسياري از كارشناسان از نبود شفافيت در وضعيت قيمت‌ها و معاملات انتقاد دارند، مسوولان بايد اين موارد را جدي‌تر پيگيري كنند.
نايب‌رييس اتحاديه املاك با اشاره به قانون پيش فروش مسكن در دهه ۹۰ تاكيد كرد: اگر اين قانون اجرايي مي‌شد عملا گردش مالي كه به واسطه اين قانون اتفاق مي‌افتاد، موجب توليد مسكن مي‌شد اما در حال حاضر با توجه به اينكه امكان ثبت قرارداد پيش‌نويس توسط مشاوران املاك نيست، قراردادهاي پنهاني بين عموم مردم افزايش يافته، كه قطعاً نه به نفع مردم خواهد بود و نه نفع حاكميت.
حالا و در شرايطي كه بسياري از كارشناسان و فعالان بازار مسكن معتقدند كه امسال سال سختي براي مستاجران است، چه راهكارهايي براي برون رفت از اين شرايط پيشنهاد مي‌شود، درواقع چه روش‌هايي براي عميق‌تر شدن مشكلات اجاره نشين‌ها وجود دارد؟
اگرچه وزارت راه و شهرسازي وعده اجراي بسته حمايتي از مستاجران را در سال جاري داده است تا مشكلات اجاره نشين‌ها تا حدود زيادي حل شود اما با اين وجود كارشناسان اقتصاد مسكن پيشنهاد مي‌كنند كه دولت بايد از راه‌هايي چون تسهيلات خريد مسكن و كنترل اجاره‌بها استفاده كند، ضمن اينكه تصويب قوانين حمايتي از مستاجران هم يك پيش‌نياز مهم براي برون رفت از وضعيت فعلي است.