افسانه خانه‌هاي خالي پايتخت
در حالي كه بر اساس نتايج سرشماري مسكن و نفوس سال 1395 تعداد خانه‌هاي خالي پايتخت (از 2.5 ميليون خانه خالي كشور) حدود 500 هزار واحد اعلام شد، حالا مسوولان و كارشناسان شهري اعلام مي‌كنند، فقط حدود 10 هزار واحد مسكوني خالي در شهر تهران وجود دارد. در اين حال، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نه تنها منجر به كنترل بازار مسكن نمي‌شود كه در شرايط فعلي كه بازار مسكن در ركود ابرتورمي قرار دارد، نوعي مداخله غير موثر و تنبيه گونه دولت در اين بازار به شمار مي‌رود و از همين رو، اثر منفي نيز بر جاي خواهد گذاشت. ب
گروه راه و شهرسازي|در حالي كه بر اساس نتايج سرشماري مسكن و نفوس سال 1395 تعداد خانه‌هاي خالي پايتخت (از 2.5 ميليون خانه خالي كشور) حدود 500 هزار واحد اعلام شد، حالا مسوولان و كارشناسان شهري اعلام مي‌كنند، فقط حدود 10 هزار واحد مسكوني خالي در شهر تهران وجود دارد. در اين حال، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نه تنها منجر به كنترل بازار مسكن نمي‌شود كه در شرايط فعلي كه بازار مسكن در ركود ابرتورمي قرار دارد، نوعي مداخله غير موثر و تنبيه گونه دولت در اين بازار به شمار مي‌رود و از همين رو، اثر منفي نيز بر جاي خواهد گذاشت. به گفته حميدرضا صارمي، معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران، هرگاه صحبت از مسكن سازي در شهر تهران مي‌شود، نقدهاي زيادي به ما وارد مي‌كنند كه تهران مملو از خانه‌هاي خالي است، در حالي كه ما با كمبود مسكن در شهر تهران مواجهيم. به گزارش ايلنا، صارمي در دومين نشست عصرانه‌هاي خانه معمار با موضوع «خانه‌هاي خالي شهر تهران» با بيان اين مطلب اظهار كرد: بنابراين همه بايد در اين حوزه به يك اجماع برسيم كه اگر تعداد خانه‌هاي خالي در تهران زياد است، روند توليد مسكن بايد متوقف شود؛ اما اگر چنين موضوعي صحت ندارد، بايد اين شائبه از اذهان پاك شود. صارمي تصريح كرد: ما سال گذشته بنا به درخواست وزير راه و شهرسازي و تاكيد شهردار تهران به نواحي اعلام كرديم تا با استفاده از تمامي ابزارهاي موجود، خانه‌هاي خالي را شناسايي كنند و طبق نتايج اين تحقيقات، تعداد خانه‌هاي خالي شهر تهران به ۱۰ هزار واحد هم نرسيد، ولو اينكه مدتي در سال خالي باشند.
وي با بيان اينكه مطابق تحقيقات و بررسي‌هاي انجام شده ما در تهران واحد خالي به معناي واقعي نداريم، اظهار كرد: اينكه براساس سرشماري ۱۳۹۵، تعداد زيادي واحدهاي خالي در شهر تهران وجود دارد، مبناي علمي ندارد، چراكه اولا از آن سرشماري ۸ سال گذشته است، ثانيا، در هنگام آمارگيري، ممكن است، ساكن يك واحد به هر دليلي آنجا حضور نداشته باشد و براساس تحقيقات ما، شهر تهران، كمتر از ۱۰ هزار خانه خالي دارد.
ضرورت توليد مسكن در پايتخت
سيد مهدي هدايت، مدير عامل سازمان نوسازي شهر تهران نيز با تاكيد بر ضرورت‌هاي توليد مسكن در پايتخت، گفت: ما در شهر تهران از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ شاهد كم شدن بعد خانوار از ۵.۱ به ۳.۳ بوديم درحالي كه تعداد خانوار افزايش يافته است. از طرفي آمار شهرنشيني در كشور ما از ۳۱ درصد در سال ۱۳۳۵ به ۸۵ درصد در ۱۴۰۳ رسيده است كه اين مساله، نياز شهرها به مسكن را بيشتر كرده است.
مدير عامل سازمان نوسازي شهر تهران ادامه داد: بيشتر افزايش جمعيت شهر تهران ناشي از ولادت‌هاست كه ۷۹ درصد جمعيت را شامل مي‌شود و مهاجرت سهم ۲۱ درصدي در افزايش جمعيت پايتخت دارد. در استان تهران شهر پرديس بيشترين سهم مهاجر پذيري و شهر تهران كمترين سهم از مهاجرت را دارد. بنابراين با درنظر گرفتن ولادت‌ها و ازدواج و طلاق، بايد گفت كه بيشترين نياز شهر تهران به مسكن مربوط به ساكنان اصلي شهر است نه جمعيت مهاجر. وي با بيان اينكه در شهر تهران بيشترين مهاجرت به شهرهاي اقماري صورت مي‌گيرد، اظهار كرد: عدم برنامه‌ريزي مسكن در شهر تهران باعث شده كه از ۱۰ ميليون سفري كه در شهر تهران انجام مي‌شود، حدود ۳.۵ ميليون سفر از شهرهاي اقماري به تهران باشد.
۴۲ درصد زير خط فقر مسكن هستند
مدير عامل سازمان نوسازي شهر تهران در خصوص عدم تناسب در عرضه و تقاضا مسكن در پايتخت، گفت: ۴۲ درصد خانوارهاي شهر تهران زير خط فقر مسكن هستند و در شاخص توان پذيري مسكن اصلا وضع خوبي نداريم كه اين مساله نياز شهر به مسكن سازي را تشديد مي‌كند. بعد از ابلاغ طرح تفصيلي جديد، به دليل ايجاد برخي محدوديت‌ها، تعداد صدور پروانه براي واحدهاي مسكوني كوچك مقياس كم شد و صدور پروانه به سمت واحدهاي بزرگ‌تر رفت. اين موضوع موجب توليد واحدهاي مسكوني شد كه تناسبي با نياز عموم خريداران نداشتند، چراكه واحدهاي مازاد مورد بحث عموما در شمال شهر تهران هستند و براي گروه‌هاي هدف مناسب نيستند.
حضور ۳ ميليون اتباع بيگانه در پايتخت
كيانوش گودرزي رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز در اين جلسه با بيان اينكه يكي از نقاط ضعف ما، موضوع آمار در كشور است، گفت: هيچكدام از سازمان‌هايي كه در كشور در حوزه مسكن فعاليت مي‌كنند، آمار و اطلاعات دقيق و هيچ جامعه آماري ندارند. يعني نه تعداد مستاجران مشخص است و نه تعداد قشر آسيب پذيري كه بايد در تامين مسكن مورد توجه قرار بگيرند و هر آنچه در اين حوزه مطرح مي‌شود، تقريبي است. وي با اشاره به حضور ۳ ميليون اتباع بيگانه در پايتخت، بيان كرد: ۵۱ درصد از ساكنان شهر تهران، مستاجر هستند و اين مساله خود گوياي نياز شهر تهران به مسكن سازي است و در اين مسير، شهرداري، وزارت راه و شهرسازي و شركت‌هايي كه در حوزه ساختمان فعال هستند، بايد به توليد مسكن ادامه دهند و به نظر من شهر تهران، بيش از 1.5 ميليون واحد مسكوني نياز دارد. بنابراين تحقق اين مهم نيازمند برنامه‌ريزي و كار گروهي منظم است. در اين فرآيند نيز حتما بايد سروساماني به اتباع بيگانه داده شود.
آمار خانه‌هاي خالي قابل استناد نيست
در ادامه جلسه، پروانه اصلاني مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با اشاره به ساز و كار سامانه املاك و اسكان، و با بيان اينكه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، تبعات منفي براي بخش مسكن خواهد داشت، اظهار كرد: در ابتدا بايد گفت كه ما واحدهاي خالي زيادي نداريم، چراكه ممكن است يك زماني به خانه‌اي مراجعه شده و آنها جواب نداده‌اند، آن خانه به عنوان خانه خالي ثبت شده است لذا اين آمار چندان قابل استناد نيستند. او ادامه داد: در سال ۸۵ نسبت خانه‌هاي خالي به موجودي مسكن كشور ۴.۲ درصد، سال ۹۰ اين نسبت ۸.۳ درصد و در سال ۹۵ نسبت مذكور ۱۱.۳ درصد و با احتساب حدود ۲۵ ميليون واحد مسكوني بوده است اما طبق آخرين آمار سامانه املاك و اسكان، موجودي مسكن احصاء شده ۳۳ ميليون است كه حتي مركز آمار هم به اين آمار دسترسي ندارد. بنابراين اگر فرض بگيريم هيچ واحدي نه اجاره و نه فروش رفته، اكنون نسبت خانه‌هاي خالي به كل واحدهاي موجود حدود ۷.۸ درصد و يك عدد نرمال است. بنابراين يعني بازار مسكن كار مي‌كند و وجود خانه‌هاي خالي براي تعديل بازار لازم است.
آدرس غلط در حوزه كنترل بازار مسكن
اصلاني اضافه كرد: اكنون مساله ما خانه‌هاي خالي نيستند و طرح كردن اين موضوع، آدرس غلط در حوزه كنترل بازار مسكن است. اينكه ما امروز با دهك‌هايي روبه رو هستيم كه استطاعت و توانايي دسترسي به مسكن را ندارند كه دو علت دارد: اول، رشد اقتصادي كه به صورت مداوم كاهنده بوده و سرانه درآمد خانوار را به‌شدت تحت تاثير قرار داده است كه ريشه حل آن نيز در بخش مسكن نيست. دوم، اقتصاد سياسي است كه موجب افزايش قيمت‌ها ناشي از كاهش ارزش پول و رشد نقدينگي در بخش مسكن شده است. بنابراين، افراد براي حفظ ارزش سرمايه خود نسبت به خريد يك كالاي با دوام از جمله مسكن اقدام مي‌كنند. در اينجا وظيفه سياست‌گذار كنترل بخش تورمي است.
وي تاكيد كرد: وضع ماليات‌ها به ويژه افزايش نرخ ماليات بر خانه‌هاي خالي به‌شدت آثار مخربي بر بخش مسكن دارد. نكته ديگر اينكه همزماني تنبيهاتي كه در بخش مسكن براي سرمايه‌گذار تعريف شده و انتظارات تورمي منجر به افزايش مصرف زمين مي‌شود. زمين يك كالاي تجديدناپذير و ظرفيت آن محدود است. وقتي توسعه افقي در شهرها اتفاق مي‌افتد يعني مصرف زمين افزايش پيدا كرده است. هنگامي كه مصرف زمين افزايش مي‌يابد و رشد جمعيت و تقاضاي انباشته داريم، بي ترديد قيمت زمين افزايشي مي‌شود و افزايش قيمت زمين هم يعني افزايش حداقل ۵۰ درصدي قيمت مسكن. اصلاني افزود: پس اينكه ما بگوييم علت افزايش قيمت مسكن و عدم دسترسي خانوارها به مسكن، خانه‌هاي خالي است، ساده‌ترين و غيرمسوولانه‌ترين بهانه است. اما اينكه آيا سياست‌گذاران بخش مسكن مي‌توانند در اين حوزه دخالت كنند يا نه؟ بايد گفت كه بله اما اين دخالت نبايد از نوع تنبيه در شرايط ركود تورمي باشد.
خانه‌هاي خالي متعلق به ارگان‌هاي معاف از ماليات!
حسن محتشم عضو هيات مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن تهران نيز در اين جلسه گفت: ما مخالف ساخت يك ميليون واحد مسكوني طي ۱۰ سال نيستيم اما بايد به اين نكته توجه كرد كه قرار نيست يك شهر كه داراي ظرفيت‌هاي محدود است، به‌طور نامحدود زير ساخت و ساز برود، بدون اينكه به محيط زيست آن توجه كرد. درست است كه ما با كمبود مسكن مواجه هستيم اما بايد به مكان يابي ساخت و سازها توجه ويژه شود تا شاهد نابودي محيط زيست نباشيم. محتشم ادامه داد: اكنون شرايط اقتصادي به گونه‌اي است كه مردم نه پس انداز دارند، نه قدرت خريد مسكن و آنهايي كه نيازمند مسكن هستند پولي براي ورود به بازار مسكن ندارند. در بحث خانه سازي، موضوع مهم اين است كه اين خانه‌ها در جايي ساخته شوند كه در توان خريد افراد جامعه هدف باشد و شهرداري با توجه به امكانات و رسالتي كه در قبال شهروندان دارد، بايد با توجه به حفط محيط زيست، خانه‌هايي كوچك و در توان مردم بسازد. وي افزود: اكنون هجوم سرمايه و سرمايه‌دار براي حفظ ارزش پول خود، به سمت خريد مسكن است و اگر دولت، از طريق وضع ماليات‌هاي غيرمتعارف يا قوانين سختگيرانه، ورود سرمايه به اين بازار را محدود كند، ما در توليد مسكن نيز با كسري با روبه رو مي‌شويم. در ادامه محرمي نائب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز درخصوص وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي گفت: اگر سري به منطقه ۲۲ بزنيم، مشاهده مي‌كنيم كه عمده خانه‌هاي خالي در اين منطقه و متعلق به ارگان‌هايي هستند كه معافيت مالياتي دارند. از طرفي اغلب خانه‌هاي خالي بدليل عدم قابليت انتفاع خالي مي‌مانند، يعني تعداد زيادي واحد خالي داريم كه به دلايل مختلف از جمله نداشتن سند، خالي مانده‌اند. بنابراين ابتدا بايد بررسي كرد كه خانه‌هاي خالي متعلق به چه كساني هستند.
