سكوي پرش از بحران مسكن

مجيد اعزازي|

برخي از كارشناسان و رسانه‌های فعال در حوزه مسكن تلاش دارند تا با طرح برخي از ايده‌ها و ارايه آن به دولتمردان گشايشي در معضل سرپناه و مسكن ايجاد كنند. اين در حالي است كه چنين ايده‌هايي از پختگي لازم برخوردار نيستند و در بهترين حالت صرفا درصدد بخشي از مشكل برآمده‌اند. بي گمان، براي حل معضل مسكن نيازمند ارزيابي دقيق از ابعاد، علل و پيشينه شكل‌گيري آن هستيم. براي پاسخ به اين سوال نيازمند شناخت دقيق اقتصاد ايران دست كم طي 60 ساله اخير و علل موجده شرايط فعلي اقتصاد ايران هستيم. همه مي‌دانيم كه اقتصاد ايران طي دوره مورد اشاره، نفت سوز بوده است و به همين واسطه روزهاي خوش و ناخوش بسيار زيادي را پشت سر گذاشته است. به‌طور خلاصه مي‌توان گفت كه اقتصاد نفت سوز ايران مبتلا به بيمار هلندي است و هر از گاه، علايم اين بيماري - جهش تورم، پناه آوردن نقدينگي به بازار كالاي غيرقابل تجارت با هدف حفظ ارزش پول- در آن اوج مي‌گيرد. با چنين روندي، طبيعي است كه طي دهه‌هاي اخير، توجه شهروندان به زمين و ملك و در يك كلام مستغلات بيش از ساير بازارها جلب شده است و همين مساله، مسكن و ساختمان را به كالاي «سرمايه اي» بدل و آن را از حالت «مصرفي» خارج كرده است. اين روند در دهه‌هاي اخير وبه ويژه از دهه 1390 به بعد به واسطه رشد چشمگير و بي سابقه درآمدهاي نفتي و در پي آن، تحريم‌ها عليه ايران تشديد شد و از همين رو، مسكن و ساختمان با جهش‌هاي چند باره قيمتي طي 15 ساله اخير مواجه شده است. اما اگر از بستري اقتصادي جهش‌هاي قيمتي مسكن بگذريم، به دو مساله بسيار مهم درون بخشي بازار مسكن مي‌رسيم. اول وابستگي شهرداري‌ها به ويژه در كلان‌شهرها به درآمدهاي ناشي از ساخت و ساز و در نتيجه دامن زدن به رشد قيمت مسكن و ساختمان در اين شهرها؛ دوم نيز تمركز مراكز سياسي، اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي در كلانشهرها و به ويژه تهران، دو عامل مهم درون بخشي بازار مسكن به شمار مي‌روند. شهرداري‌ها به ويژه شهرداري تهران طي دهه‌هاي اخير از محل دريافت هزينه تراكم فروشي و شهرفروشي روزگار خود را گذرانده است. همزمان تمركز گرايي منجر به افزايش نياز به اسكان در مراكزي همچون تهران شده است. به اين ترتيب است كه مي‌بينيم يك عامل بيروني بسيار قوي (تورم زايي اقتصاد ايران) به همراه دو عامل (تراكم فروشي و تمركزگرايي) منجر به ايجاد شهرهايي با جمعيت بالا و همزمان بلند مرتبه شده است.

فروكاستن معضل مسكن به مساله «زمين»

در چنين شرايطي است كه برخي از كارشناسان و رسانه‌هاي نزديك به دولت تلاش دارند، با طرح برخي مسائل مذهبي از قبيل اينكه آپارتمان نشيني با عرف و مذهب ما سنخيتي ندارد، معضل مسكن را به «مساله زمين شهري» فروبكاهند و بگويند در صورتي كه حريم شهرهاي بزرگ برداشته شود، شهرها به صورت افقي گسترش مي‌يابند و شهروندان اضافه شده به حريم شهر از سويي حاشيه نشين نيستند و از سوي ديگر، مانند برخي پروژه‌هاي مسكن مهر در بيابان بدون زيرساخت‌هاي شهري مجبور به زندگي نيستند. اين نظر و ايده تا حدي درست است اما جامع و كامل نيست. مشخص است كه با عرضه زمين‌هاي اطراف شهرها، قيمت‌هاي آتي مسكن در طول زمان تا حدودي تعديل مي‌شود اما همچنان مديريت شهري و دولت موظف به توسعه زيرساخت‌هاي شهري، حمل و نقل عمومي و ... است. اگر مديريت شهري و دولت نيز قادر باشند چنين توسعه‌هايي را تحقق بخشند، در اينجا بحث افزايش تمركزگرايي و توزيع ناعادلانه ثروت ميان شهروندان شهرهاي بزرگ با ساير شهرها و روستا به ميان كشيده خواهد شد. اينكه چرا دولت براي شهروند تهراني، واگن متروي چندين ميليارد توماني خريداري و تهيه مي‌كند اما روستاهاي دورافتاده اين كشور هنوز فاقد آب آشاميدني، مدرسه و... هستند؟ افزون بر اين، پر واضح است كه با عرضه زمين‌هاي باير اطراف پايتخت و توسعه افقي تهران، از ارتفاع اين شهر كاسته نخواهد شد، بلكه به جمعيت آن اضافه مي‌شود. شهري كه هم اينك با چالش‌هاي فراواني همچون فرونشست زمين، كمبود آب، خطر زلزله، و ...مواجه است به‌طور قطع با مشكلات بيشتري مواجه خواهد شد.

شهرها چگونه شكل مي‌گيرند؟

براي دستيابي به پاسخ اينكه در شرايط كنوني چه اقدامي مي‌توان براي حل معضل مسكن انجام داد، بايد همزمان با درنظر داشتن سه علت موجده شرايط كنوني بازار مسكن، به اين سوال نيز پاسخ داد كه شهرها چگونه شكل گرفته و مي‌گيرند؟ وجود رودخانه، مركزي مذهبي يا حتي عبور جاده‌اي از منطقه‌اي خاص مي‌تواند علت شكل يك شهر باشد. كم نيستند شهرهايي كه در كنار رودخانه مشهور جهان پا گرفته‌اند يا شهرهايي كه در كنار شاهراه‌هاي اصلي بنا شده‌اند يا شهرهايي كه حول يك حرم مقدس استوار شده‌اند. با وجود اين، نمي‌توان هم اينك به اين راي داد كه مي‌توان جمعيت كشور را به سمت سواحل شمالي و وسيع خليج فارس سوق داد تا در آنجا ساكن شوند. چرا كه به غير از عوامل طبيعي شكل‌گيري شهرها، در دوران مدرن، شهرها در كنار كارخانجات صنعتي ظهور و بروز پيدا كرده‌اند. طي يكي دو قرن اخير، بهانه شكل‌گيري شهرها، «صنعت» و «اشتغال» بوده است. بنابراين، به جاي نسخه پيچي‌هايي در سطح كوچ جمعيت بايد به فكر احداث كارخانجات و رونق توليد مرتبط و متناسب با هر منطقه طبيعي و جغرافيايي بود. در اين حالت است كه بخشي از جمعيت كشور به سوي زمين‌هاي وسيع جنوب كشور كوچ خواهد كرد و بار تقاضاي زياد از كلانشهرها كاهش يافت. در عين حال، نبايد فراموش كرد كه اقتصاد نفت سوز ايران نيازمند اصلاحات فوري و متعددي است و در همين حال، اقتصاد شهرهاي بزرگ نيز نيازمند يافتن منابع مالي جديد و پايدار هستند و در كنار اين موارد، دولت و مجلس بايد طرح‌هاي نه چندان قديمي تمركز زدايي از تهران را دوباره بررسي كنند و ميان شهرهاي كشور متناسب با شرايط جغرافيايي و ويژگي‌هاي آنها تقسيم وظيفه كنند تا از اين معبر نيز بار تقاضاي ساختمان از روي دوش تهران برداشته شود.

مساحت كلانشهرها

با وجود اين منظومه پيچيده اما خبرگزاري مهر گزارش كرده است كه شهرهاي كنوني و به ويژه تهران بايد به صورت افقي توسعه يابند. به نوشته اين خبرگزاري، درحالي كه رساندن امكانات به امتداد شهرها بسيار راحت‌تر و كم‌هزينه‌تر از رساندن همان امكانات به شهرهاي تازه است. ايران وسيع است، چرا خود را محدود كنيم؟ به قدري به تراكم عادت كرده‌ايم كه همان شهرهاي تازه را نيز عمودي مي‌سازيم و به كل فراموش كرده‌ايم ايران كشوري وسيع است و خداوند با بخشندگي زياد به ما زمين قابل سكونت عطا كرده است.به بيان دقيق‌تر از ۱۶۵ ميليون هكتار مساحت كشور، تنها يك ميليون هكتار آن سهم اراضي شهري و روستايي شده است. مركز پژوهش‌هاي مجلس گزارشي در اين زمينه دارد كه نشان مي‌دهد؛ ظرفيت توسعه سكونت‌گاه‌هاي شهري كشور در حدود ۴۳ هزار و ۶۲۴ كيلومتر مربع يا معادل ۴ ميليون و ۳۶۲ هزار و ۴۰۰ هكتار است. يعني معادل ۲.۶۹ درصد از اراضي كشور. در افكار بسياري از شهروندان ايراني اينگونه نقش بسته كه كلان شهر تهران بسيار بزرگ است و ديگر نمي‌توان آن را گسترش داد. به اين دسته از افراد بايد پاسخ داد؛ خير. كافي است تهران را با شهر پاريس از نظر مساحت مقايسه كنيم و ببينيم پايتخت ايران بسيار كوچك‌تر از پايتخت فرانسه است. به بيان جزئي‌تر كلانشهر پاريس مساحتي بالغ‌بر ۱۸ هزار و ۹۴۱ كيلومتر دارد، درحالي كه كلانشهر تهران تنها مساحتي بالغ بر ۹ هزار و ۵۰۰ كيلومتر مربع را دارا است. راه‌حل اساسي معضل مسكن كشور همان اضافه كردن به محدوده شهرها و توسعه افقي است.

تراكم؛ نه مثبت، نه منفي

فرهاد بيضايي، كارشناس مسكن در خصوص توسعه افقي شهرهاي كشور عنوان كرد: «مساله تراكم يا عدم تراكم يا افزايش محدوده شهرها نه يك ملاك مثبت و نه يك ملاك منفي است. اين امر بسته به نياز هر منطقه و هر جايي كه امكان‌پذير است؛ مي‌تواند متفاوت باشد. به بيان ديگر، هر جايي كه امكان توسعه باشد مي‌توان آن را ايجاد كرد و در هر جايي كه دچار محدوديت هستيم؛ بايد از مساله افزايش محدوده شهري جلوگيري كرد. بايد توجه كرد كه پهنه كشور ايران در مقايسه با كشورهاي اروپايي يك پهنه بياباني است كه خيلي ارزش زيست محيطي و كشاورزي بالايي ندارد. اكثر كشور در اين وضعيت است و در اين جاها مي‌توان محدوده شهرها را افزايش داد.» لزوم توجه به برنامه‌ريزي و آمايش سرزميني البته كه با توسعه هر شهر مقصود حاصل نمي‌شود و بايد دولت و صاحبان اجرايي اين امر به توزيع جمعيت نيز توجه كافي را داشته باشند. بيضايي در اين خصوص گفت: «مهم‌تر از توسعه شهرها و حريم آنها مساله توزيع مناسب جمعيت در پهنه كشور و اهميت آن است. به عنوان مثال در شهرهاي جنوبي كشور كه تقريباً ۲ هزار كيلومتر مربع سطح آبي دارد؛ تنها حدود ۳ ميليون نفر در اين پهنه وسيع ساكن هستند. دولت بايد براي جاهايي كه امكان سرمايه‌گذاري دارد؛ برنامه‌ريزي كند تا در اين مكان‌ها توزيع جمعيت بهتري انجام شود. در اين فضاها امكان سرمايه‌گذاري اقتصادي، ايجاد اشتغال و رشد اقتصادي وجود دارد و با يك برنامه درست و توزيع مناسب جمعيت مي‌توان از اين فرصت‌ها نيز بهترين استفاده را كرد.»به طبع هر طرح و نظر دقيق اگر با يك برنامه‌ريزي درست و جامع همراه نباشد؛ با شكست مواجه است.

وقتي زمين هست

چرا ساخت و سازهاي عمودي؟

اين كارشناس مسكن با تاكيد بر اين موضوع ادامه داد: «با يك برنامه‌ريزي كاربردي و يك طرح آمايش منطقه‌اي مي‌توان، جمعيت را بر مبناي موقعيت‌هاي اقتصادي هر منطقه تعديل كرد.» شهر وسيع‌تر، تعداد خانه ويلايي بيشتر. نكته مهم ديگري كه با وسعت شهرهاي كشور ايجاد مي‌شود؛ فاصله گرفتن از ساخت و سازهاي عمودي است. يكي از دلايلي كه امروز باعث شده شهرها در انحصار آپارتمان‌ها و برج‌ها قرار بگيرند؛ نبود زمين براي ساخت و ساز است. در حالي كه همانطور كه پيش‌تر بيان شد؛ ايران كشوري وسيع است و تنها از يك درصد ظرفيت خود براي ساخت شهر و روستا استفاده كرده است. اگر دست از اين محدود كردن‌هاي شهري برداشته شود؛ به راحتي مي‌توان خانه‌هاي ويلايي و سبك معماري ايراني را جايگزين ساخت و سازهاي عمودي كرد. بيضايي درباره مشكلات ساخت و سازهاي عمودي اظهار كرد: «با توجه به اينكه بيشتر زمين‌هاي كشور بياباني و بلااستفاده هستند؛ مشكلي در زمينه استفاده از آن وجود ندارد. زماني كه قيمت زمين از ساخت كم شود خود عاملي خواهد شد تا هزينه‌هاي مسكن كاهش پيدا كند. همچنين، بايد توجه كرد كه ايران يك كشور زلزله‌خيز است و هرچه تراكم آن كم شود و خانه‌ها به صورت تك طبقه يا دو طبقه ساخته شوند؛ مقاومت آنها نيز بيشتر خواهد شد.»