نگرانی از هزینه‌های ساخت در سال 1403

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که هزینه ساخت و ساز هر متر مربع در سال جدید از سوی سازمان نظام مهندسی در آخرین روزهای سال گذشته اعلام شد، اما نوسان نرخ دلار و تورم افسار گسیخته مانع از پیش‌بینی دقیق هزینه‌های ساخت شده است. آن‌گونه که محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس اظهار کرده است، به دلیل مواج بودن نرخ‌ها و نوسانات بازار ارز، قیمت ساخت مسکن دیگر قابل پیش‌بینی نیست. به گزارش ایلنا، طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخت بیش از 2 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی از پروژه نهضت ملی مسکن آغاز شده و این میزان مسکن در مراحل مختلف از ساخت هستند، اما پس از گذشت سه سال از عمر دولت تعداد واحدهای تحویل شده از این پروژه بسیار جزیی بوده و آنچه هم تحویل شده مربوط به پروژه اقدام ملی مسکن دولت قبل است. در واقع آنچه از پروژه نهضت ملی مسکن تا به امروز انجام شده تامین زمین است که طبق گزارش‌های رسمی تا کنون 51 هزار هکتار زمین برای این پروژه تامین شده است.

محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با ایلنا با اشاره به پیگیری‌های مجلس درباره آخرین وضعیت اپن پروژه و علت عقب ماندن آن از زمان اعلام شده در وعده‌های رییس جمهور اظهار داشت: ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکونی از پروژه نهضت ملی مسکن آغاز شده است. پیش از این ساخت 1.8 میلیون واحد مسکونی با پیشرفت فیزیکی 25 درصد در حال اجرا بود اما پیشرفت فیزیکی پروژه در حد 25 درصد مانده است.

وی با تاکید بر اینکه در مجموع سرعت پیشرفت فیزیکی پروژه‌ نهضت ملی مسکن ضعیف است، گفت: البته دلیل این کاهش سرعت پیشرفت فیزیکی هم این است که در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است. همین روند افزایش نرخ دلار بر پیشرفت فیزیکی تمام پروژه‌ها از جمله ساخت مسکن و نهضت ملی مسکن تاثیر می‌گذارد.

رضایی کوچی ادامه داد: قیمت‌ها آنقدر مواج شده که قیمت تمام شده ساخت مسکن دیگر قابل پیش‌بینی نیست چراکه این افزایش نرخ دلار بر تمام بازارها اثرگذار است.

رییس کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: قاعدتا در قراردادهای نهضت ملی مسکن باید نرخی برای تعیین قیمت تمام شده قید شود و قیمت‌ها مشخص باشند اما مشکل این است که قیمت‌ها به‌شدت شناور هستند و انبوه‌سازان نمی‌توانند یک قیمت ثابت و غیرقابل انعطاف قرارداد منعقد کنند.

پیش‌بینی هزینه ساخت در سال ۱۴۰۳

بنا بر اعلام سازمان نظام مهندسی، در سال ۱۴۰3 هزینه ساخت ساختمان‌های یک و دو طبقه برای هر متر مربع 10 میلیون و 700 هزار تومان و برای ساخت ساختمان‌های سه تا ۵ طبقه 12 میلیون و 500 هزار تومان، برای ساختمان های 6 و 7 طبقه 14 میلیون و 200 هزار تومان، برای ساختمان های 8تا 10 طبقه 15 میلیون و 500 هزار تومان، برای ساختمان‌های 11و 12 طبقه 16 میلیون و 800 هزار تومان، برای ساختمان های 13 تا 15 طبقه 18 میلیون و 600 هزار تومان، و برای ساختمان های 16 طبقه و بیشتر 19 میلیون و 900 هزار تومان اعلام شد. کف و سقف این ارقام در سال گذشته 9 میلیون و 300 هزار تومان و 18 میلیون و 700 هزار تومان بوده است که تفاوت زیادی با رقم های سال جدید ندارند. این همه در حالی است که در هفته های اول سال 1403 با نوسان نرخ ارز، بسیاری از کالاها و خدمات دستخوش تغییر قیمت شده‌اند و انتظار
می رود، مصالح ساختمانی به ویژه آن دسته از نهاده‌هایی که در بازارهای جهانی قیمت می‌خورند و خرید و فروش می‌شوند نیز با توجه به نرخ دلار دستخوش تغییرات ژرفتر شوند و در مجموع هزینه‌های ساخت و ساز را به‌شدت افزایش دهند. این همه در حالی است که طی سال های اخیر و به ویژه در طی سال گذشته، آن‌گونه که فعالان ساختمانی در نظرسنجی‌های اتاق تعاون ایران تحت عنوان شامخ کل ساختمان اعلام کرده‌اند، عامل عمده نوسان در بازار ساخت و ساز نرخ دلار است و با هر افزایشی در این شاخص از میزان فعالیت‌های ساختمانی کاسته می شود و رکود مستولی بر بازار ساخت و ساز تعمیق می‌شود. این همه در حالی است مجموعه‌ای از هزینه‌های جانبی علاوه بر هزینه ساخت پروژه ساختمانی وجود دارد که در قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن تأثیر دارد. ضمانتنامه‌ها، هزینه مستمر کارگران، سود و مالیات بر سود و خرید عایق از جمله مواردی است که در قیمت نهایی ساخت مسکن لحاظ می‌شود. به این ترتیب با احتساب این هزینه‌های جانبی می‌توان ضریب ۱.۴۳ درصد برای هزینه واقعی ساخت یک ساختمان چهار طبقه در متر مربع را ۱۷ میلیون تومان برآورد کرد. بر این اساس برخی از شرکت‌های ساختمانی در جریان رکود بازار ساخت و ساز در کشور قرار گرفته‌اند و ممکن است که در سال جاری به دلیل افزایش قیمت مصالح و همچنین افزایش هزینه دستمزدها، این رکود ادامه یابد و بر کیفیت ساخت و ساز مسکن تأثیر چشمگیری داشته باشد. باتوجه به برآوردهای موجود پیش‌بینی می‌شود در سال 1403، افزایش قیمت انرژی باعث افزایش هزینه‌های حمل و نقل و بالا رفتن قیمت فولاد و سیمان و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده ساخت خانه شود. همچنین با در نظر گرفتن بودجه‌ای که برای سال ۱۴۰۳ کنار گذاشته شده است، دستمزد کارگران و قیمت مصالح ساختمان نیز افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر هزینه‌های مربوط به صدور پروانه ساخت، نظارت فنی مهندسی نیز در افزایش قیمت هر متر مربع ساخت مسکن تاثیر دارد. قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۳ با توجه به نوسانات بازار ارز و افزایش تورم بیشتر خواهد شد و سازندگان باید هزینه بیشتری برای خرید مصالح ساختمانی، اخذ مجوزهای لازم و دستمزد کارگران بپردازند. بسیاری از کارشناسان حوزه ساخت مسکن معتقدند که به دلیل افزایش قیمت‌ها، بازار مسکن به‌شدت رکود پیدا کرده است و در سال آینده نیز با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها مواجه خواهیم بود.

شوک ارز به بازار ساخت و ساز

در آخرین نظرسنجی اتاق تعاون ایران از فعالان ساختمانی که تحت عنوان شامخ کل ساختمان تهیه و منتشر در میانه اسفند سال گذشته منتشر شد، مدیران فعال در صنعت ساختمان اظهار کرده‌اند که «با توجه به شوک های منفی بازار ارز و ناپایدار بودن قیمت ها، ادامه فعالیت‌های صنعت ساختمان در وضع نامساعدی قرار خواهد گرفت و نیز استمرار این شرایط، منجر به تشدید روند کاهشی فعالیت صنعت ساختمان و ساخت و ساز کشور خواهد شد.» این تحلیل در شرایطی عنوان شده است که عدد شاخص کل ساختمان در بهمن ماه سال 1402 با رقم 53.15 در مقایسه با دیماه 49.45 با افزایشی قابل توجه، از وضعیت رکود خارج شده و در وضعیت مساعدتری در مقایسه با ماه های
گذشته قرار گرفت و به عبارتی از مرز عدد 50 عبور کرده و به محدوده رونق وارد شده است. اما واضح است که تحلیل فعالان اقتصادی به یک دوره زمانی بزرگ‌تر از «یک ماه» اشاره دارد. به دوران تازه ای از تحریم‌های اقتصادی یک جانبه آمریکا علیه ایران که از اردیبهشت سال 1397 آغاز شد و نوسان‌های ارزی و در پی آن، نوسان‌های اقتصادی پر قدرتی را علیه اقتصاد ایران تحمیل کرد. طی این سال‌های صنعت ساختمان بیش از پیش تضعیف شد. این همه در حالی بود که بنا به برخی از تحلیل‌ها، مسکن سازی یکی از موتورهای رشد اقتصاد ایران به شمار می‌رفت و می‌رود!

مسکن در تله رکود تورمی

اگر چه صنعت ساختمان، به غیر از فروردین ماه نیمه تعطیل، صرفا در ماه‌های آبان، آذر و دی در محدوده رکودی قرار گرفت اما در ماه‌های پیش از آن نیز اندکی بالاتر از مرز رونق و رکود (عدد 50) بود و در شرایط ایده‌آلی قرار نداشت. اغلب فعالان صنعت ساختمان به این نکته معترفند که این رونق نسبی و لب مرزی نمایانگر واقعیت بازار ساخت و ساز مسکن نیست و این بازار از چندین سال قبل، در پی تشدید تحریم ها و جهش‌های تورمی و تزریق بی‌ثباتی به بازارها، با کاهش فعالیت شدید مواجه شده است و طی برخی از ماه‌های سال گذشته نیز اگر رونقی مشاهده شده است، به معنی رسیدن به شرایط سال‌های گذشته نیست، بلکه بهبود اندک شرایط، نسبت به ماه های قبل است. بر این اساس می توان گفت که بازار ساخت و ساز همگام با بازار معاملات ملکی در تله رکود تورمی گیر افتاده است.