امروزه ، ضمن انعقاد قرارداد بیع، خریدار و فروشنده، مفاد توافقات خود در خصوص مورد معامله را بر روی برگه های خاصی، درج می کنند تا به واسطه تنظیم این سند، بتوانند در آینده، مالکیت خود را بر مال مورد نظر اثبات کرده و از اختلافات بعدی، پیشگیری کنند. این سند، به لحاظ عرفی و حقوقی، تحت عنوان مبایعه نامه، شناخته می شود که گاهی به صورت دستی، میان خود طرفین تنظیم شده و گاهی هم برای تنظیم آن، به بنگاه های ملکی و یا حتی دفاتر اسناد رسمی مراجعه می شود. اما اعتبار آن چقدر است؟
در این مقاله به بررسی اعتبار مبایعه نامه دستی پرداخته ایم و در تنظیم آن از بهترین وکیل در تهران که در این امور تخصص کافی و وافی را دارد بهره برده ایم تا با اطمینان خاطر و به استناد به موارد پیش رو بتوانید در این حوزه اقدام کنید. با ما همراه باشید.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
بهترین وکیل ملکی در تهران با توجه به سالها تجربه در امور مربوط به املاک و معاملات فی مابین در تفاوت میان مبایعه نامه و قولنامه به موارد زیر اشاره می کند. وی اذعان می دارد که از جمله تفاوت های مبایعه نامه و قولنامه، آن است که در قولنامه، طرفین، متعهد به انعقاد قرارداد بیع در آینده می شوند؛ لکن مبایعه نامه، همان سند اصلی است که به موجب آن، خرید و فروش میان طرفین، انجام شده و به لحاظ قانونی، انتقال مبیع انجام می گیرد.
وضعیت حقوقی اعتبار مبایعه نامه به چه صورت است؟
در پاسخ به این سوال، باید گفت که در حالت کلی اصل بر آن است که مبایعه نامه که میان طرفین تنظیم شده است، به لحاظ قانونی، کاملا صحیح و معتبر بوده و طرفین، به استناد این مبایعه نامه، می توانند حق مالکیت خود را اثبات کرده و در صورت ایجاد اختلاف در خصوص وقوع قرارداد بیع، با استناد به آن در دادگاه، مالکیت خود بر ملک را اثبات کنند.
البته ، لازم به ذکر است که اعتبار مبایعه نامه، منوط به آن است که مبایعه نامه تنظیم شده، دارای شرایط اصلی صحت قراردادها نیز باشد؛ به این معنا که طرفین، قصد و رضایت مبنی بر انعقاد مبایعه نامه را داشته و نیز اهلیت داشته باشند. علاوه بر این، هدف تنظیم مبایعه نامه، می بایست مشروع بوده و به صورت دقیق، موضوع آن مشخص شده باشد .
در نظر بدارید که این امور معمولا حقوقی اند. این از آن جهت حائز اهمیت است که شما را ملزم به مراجعه به وکلای حقوقی می کند. حال آنکه اگر موضوع شما کیفری باشد، مرجع شما به منظور مراجعه اولیه قبل از هر اقدامی، بهترین وکیل کیفری در تهران و شهرستانها خواهد بود نه وکلای حقوقی.
اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری و با کد رهگیری
حین تنظیم قرارداد بیع در خصوص املاک یا اموال غیر منقول همچون خودرو، طرفین می توانند مبایعه نامه را به اشکال مختلفی تنظیم کنند.
- در حالت اول، طرفین، با نوشتن مفاد توافقات خود بر روی یک برگه عادی، مبایعه نامه دستی تنظیم کرده که با امضای طرفین، این مبایعه نامه، معتبر خواهد بود .
- در دومین روش، طرفین، برای تنظیم مبایعه نامه در خصوص املاک، به یکی از بنگاه های معاملات ملکی مراجعه کرده و با استفاده از فرم های مبایعه نامه ملکی که در این بنگاه ها موجود است، متن توافقات خود را مکتوب می کنند.
- در سومین روش، پس از تنظیم مبایعه نامه دستی یا بنگاهی، بدون کد رهگیری یا با کد رهگیری، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ثبت محضری مبایعه نامه ، سند رسمی مالکیت دریافت می کنند.
مبایعه نامه هایی که به صورت دستی، میان طرفین تنظیم شده و بدون کد رهگیری هستند نیز مانند مبایعه نامه های دارای کد رهگیری، دارای ارزش و اعتبار هستند. به عبارت دیگر، عدم مراجعه به بنگاه و استفاده از فرم های مخصوص برای تنظیم مبایعه نامه، سبب نمی شود که مفاد توافقات میان طرفین در مبایعه نامه بدون کد رهگیری، بی اعتبار باشد.
بلکه، حتی اگر طرفین، یک مبایعه نامه کتبی تنظیم کرده باشند؛ لکن این مبایعه نامه، بدون کد رهگیری معاملات ملکی باشد، باز هم به لحاظ حقوقی، ارزش و اعتبار خواهد داشت و از آن جهت که یک قرارداد لازم تلقی می شود، همچنان طرفین، می بایست به مفاد آن پایبند بوده و به تعهدات مندرج در آن، عمل کنند.
مدت زمان اعتبار مبایعه نامه
مدت زمان اعتبار مبایعه نامه ، محدودیت خاصی نداشته و در صورتی که پس از گذشت سالها ، میان طرفین ، اختلافات حقوقی شکل گیرد ، باز هم به استناد مبایعه نامه تنظیم شده سابق ، می توان تحت شرایطی خاص ، مالکیت را بر آن مال منقول یا غیر منقول ، اثبات نمود . حال ، چه این مبایعه نامه ، دستنویس باشد ، چه با مراجعه به دفاتر املاک ، تنظیم شده باشد . در هر حال ، چنین مبایعه نامه ای ، اعتبار اسناد عادی را خواهد داشت .
اعتبار مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده
عقد بیع یا همان خرید و فروش، یک عقد لازم محسوب می شود. لازم بودن عقد بیع و تنظیم کردن مبایعه نامه، به این معناست که فوت یا جنون یا سفیه شدن هر کدام از طرفین مبایعه نامه، سبب بی اعتبار شدن مبایعه نامه نخواهد شد؛ در حالی که در قراردادهای جایز، اصولا فوت هر کدام از طرفین قرارداد، سبب بی اعتبار شدن آن خواهد شد. بنابراین، مبایعه نامه بعد از فوت فروشنده نیز کماکان معتبر و دارای ارزش خواهد بود.
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه
اصولا مبایعه نامه، ممکن است به صورت دستنویس میان طرفین تنظیم شده باشد یا اینکه طرفین، با بنگاه های املاک، مراجعه و متن مبایعه نامه را امضا کنند. در هر دوی این حالات، مبایعه نامه، نوعی سند عادی محسوب می شود که با دارا بودن شرایط لازم ، دارای ارزش بوده و می توان در دادگاه، به آن استناد کرد.
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه، منوط به آن است که شرایط صحت قراردادها، در تنظیم آن، رعایت شده باشد. از جمله این شرایط، می توان به وجود قصد و رضایت در طرفین و نیز اهلیت داشتن آنها حین تنظیم قرارداد اشاره کرد. علاوه بر این، موضوع قرارداد، می بایست حین تنظیم مبایعه نامه، مشخص شده و جهت آن نیز مشروع باشد .
لازم به ذکر است که اگر مبایعه نامه، به صورت سند عادی تنظیم شده باشد، در دادگاه نیز، ارزش سند عادی را خواهد داشت. از جمله آثار این موضوع، آن است که مبایعه نامه عادی، می تواند در دادگاه، توسط طرف مقابل، مورد انکار یا تردید قرار گرفته و یا ادعای جعل آن مطرح شود .
البته طرفین ، پس از تنظیم مبایعه نامه ، می توانند به یکی از دفاتر اسناد رسمی نیز مراجعه کرده و سند ملکی را به صورت رسمی، دریافت کنید که این سند رسمی، در دادگاه، قابل انکار و تردید نبوده و صرفا می توان در خصوص آن ادعای جعل را مطرح کرد.
