پیشنهاد برج‌سازی در قلب پایتخت
گروه راه و شهرسازی|
با تایید مصوبه جهش تولید و تامین مسکن در شورای نگهبان، عملا از امروز دولت سیزدهم باید زیرساخت‌های لازم برای اجرای این طرح را فراهم آورد و تا ۳۶۵ روز دیگر، یک میلیون مسکن ساخته باشد. در شرایطی که ایجاد شهرها و شهرک‌های جدید نیازمند تزریق منابع مالی زیاد برای احداث زیرساخت‌های لازم شهری است، و از سوی دیگر، بافت‌های فرسوده در کلان‌شهرهایی همچون تهران در معرض آسیب‌های زلزله احتمالی قرار دارند، برخی از کارشناسان پیشنهاد می‌کنند، در مرحله نخست، دولت روی احیای بافت‌های فرسوده تمرکز کند تا با یک تیر دو نشان را زده باشد. به گونه‌ای هم قانون مجلس مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال را اجرایی و هم بافت‌های ناپایدار در برابر حوادث طبیعی را احیا کرده باشد. در این حال، چندی پیش، علیرضا زاکانی، شهردار منتخب تهران در خصوص الگوی نوسازی محله به محله در این شهر سخن گفت. الگویی که البته در سال‌های قبل نیز برخی از کارشناسان با اشاره به تجربیات برخی از کشورها و کلان‌شهرهای جهان از آن سخن به میان آورده بودند. اجرای این الگو اما با مشکلات متعددی رو به رو است و همانطور که شهردار منتخب گفته است، باید یک محله به‌طور کامل تخلیه شود و با طراحی مجدد شهری، از نو بنا شود. حال، اگر وزارت راه و شهرسازی با هدف اجرای قانون جهش تولید و تامین مسکن با شهرداری وارد تعامل شود، این دو نهاد می‌توانند با ارایه مشوق‌های لازم برای کوچ مردم از بافت فرسوده، زمینه نوسازی کل یک محله و نه نوسازی پلاک به پلاک را در دستور کار خود قرار دهند. بی گمان، تخلیه یک محله نیازمند واحدهای آپارتمان حاضر و آماده به منظور مستقر شدن، شهروندان محله مورد نظر است. البته بخشی از این شهروندان اجاره نشین هستند و می‌توانند در محله یا منطقه مشابه واحد اجاره‌ای دیگری را پیدا کنند و ساکن شوند.
در بافت فرسوده تهران چند آپارتمان می‌توان ساخت؟
به گزارش «تعادل»، بر اساس اطلاعات شرکت عمران و بهسازی شهری ایران مساحت بافت فرسوده مصوب در تهران برابر با ۳۲۶۸ هکتار است. همچنین نسبت مساحت بافت فرسوده به سطح کل شهر تهران در حدود ۵ درصد است. براسـاس شـاخص‌های شهرسـازی، چنانچـه ۱۰۰هکتار زمین شهری در اختیار شهرساز گذاشته شود، او موظف است بـین ۲۰ تا ۲۵درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، ۱۰درصد را بـه فضای سبز اختصاص دهد. همچنین مجبور است ۲۰درصد را نیز برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن در نظر بگیرد. در نهایت ۴۵درصد سطح را می‌تواند بـه کـاربری مسـکونی اختصـاص دهـد. چنانچه این سطح با سطح اشغال ۶۰درصد (یعنی ۴۰درصد بـرای حیاط و فضـای سـبز داخل قطعات کنار گذاشته شود) با تراکم متوسط ۱۸۰درصد (یعنی سه طبقه) ساخته شود، به‌طور متوسط در هر هکتار، حداقل ۲۰قطعه و ۶۰واحد مسکونی بـا متـراژ ۱۲۰مترمربـع به دست می‌آید. (بر گرفته از مقاله «مسکن مهر: اصلاح الگوی مصرف زمین شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهری» نوشته: محمد آیینی، فصلنامه شماره ۴۷ و ۴۸ اقتصاد مسکن)
به گزارش تعادل، با توجه به این فرمول، از مجموع ۳۲۶۸ هکتار بافت فرسوده تهران، می‌توان در ۴۵ درصد آن معادل ۱۴۷۰ هکتار ساخت و ساز با کاربری مسکونی انجام شود که پس از سهم حیاط و ... ۶۰ درصد قابلیت ساخت دارد که معادل ۸۸۳ هکتار خواهد بود. حال اگر، به توصیه برخی از کارشناسان، به جای تراکم متوسط، از تراکم ۸ تا ۱۲ طبقه استفاده شود، بافت فرسوده تهران با این مدل بازسازی، قابلیت ساخت حدود ۵۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی متوسط متراژ (۷۵ تا ۸۰ متر) را دارد. از این رو، دولت با همکاری شهرداری تهران می‌تواند در قلب تهران و نه در بیابان‌های اطراف آن، این طرح معظم و چند وجهی را استارت بزند.
هزینه الگوی جدید ساخت وساز در تهران؟
بر اساس نتایج طرح اطلاعات قیمت و اجاره مسکن شهر تهران در فصل بهار ١٣٩٩ قیمت فروش یک مترمربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در بنگاه‌های معاملات ملکی (معادل ۲۵ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان) است. در صورتی که همین رقم را ملاک قرار دهیم و ضرب در ۳۲۶۸ هکتار بافت فرسوده کنیم، ۸۱۷ هزار میلیارد تومان هزینه خرید این زمین‌ها از مردم خواهد شد. البته راه‌های متعددی برای تهیه و تامین این زمین‌ها وجود دارد که از جمله آنها می‌تواند تهاتر ملک کنونی با چند واحد آپارتمان ساخته شده در آینده باشد. در این حال، هزینه ساخت و ساز آپارتمانها قابل چشم پوشی نیست و در حال حاضر در شهر تهران، دستکم ساخت هر متر مربع ۵ میلیون تومان هزینه دارد. از این رو، هزینه ساخت یک واحد متوسط حدود ۴۰۰ میلیون تومان است. به عبارتی هزینه ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکونی حدود ۲۵۰ هزار میلیارد تومان و هزینه ساخت یک میلیون واحد مسکونی حدود ۵۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود. مساله‌ای که انجام چنین طرح‌هایی را بسیار غامض و حتی نشدنی نشان می‌دهد. البته در کنار هزینه تامین زمین و هزینه ساخت و ساز، دولت و شهرداری باید تدبیری برای سرپناه مالکان در محله یا محلات مورد نظر در زمان کوچ داشته باشند و هزینه‌های اجاره ملک برای آنان را در زمان کوچ در نظر بگیرند.
برج‌سازی در بافت‌های فرسوده
آنگونه که علی شماعی، کارشناس اقتصاد مسکن گفته، احیای بافت‌های فرسوده با ساخت بلوک‌های ۸ تا ۱۰ طبقه، ساخت مسکن در زمین‌های خالی درون شهرها، توسعه زیرساخت‌های حاشیه و تامین خدمات و حمل و نقل در شهرهای جدید از راهکارهای ساماندهی بازار مسکن است که دولت رییسی می‌تواند به آن توجه کند. شماعی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: قیمت مسکن در دولت قبل بین ۷ تا ۱۰ برابر افزایش پیدا کرد و به همین دلیل متقاضیان واقعی از توان خرید برخوردار نیستند. اگر دولت رییسی بخواهد در بخش مسکن موفق شود باید برنامه میان‌مدت و بلندمدت برای خود ترسیم کند. این برنامه باید شامل تدریجی افزایش توان متقاضیان و توسعه عمودی و افقی شهرها باشد. وی افزود: ما برای ساماندهی بازار مسکن ناچاریم مثل کشورهای توسعه‌یافته برج‌های ۱۰ تا ۲۰ طبقه احداث کنیم. بافت‌های فرسوده حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد فضای شهری را به خود اختصاص داده‌اند که اگر در این محدوده‌ها اقدام به بلندمترتبه‌سازی با فضاهای سبز، خیابان‌کشی منظم و تامین خدمات کنیم تا حد زیادی نیاز مسکن پاسخ داده می‌شود. اخیرا هم موضوع افزایش تراکم توسط شهرداریها مطرح شده که به نظرم لازم است. از طرف دیگر زمین‌های خالی بعضا درون شهرها رها شده که می‌تواند به تولید مسکن اختصاص پیدا کند. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه ساخت شهرک‌های مسکونی در نزدیکی شهرهای بزرگ، راهکار دیگری است بیان کرد: در احداث شهرک و شهرهای جدید باید مسائلی مثل حمل ونقل، تامین آب و زیرساخت‌ها مورد توجه قرار گیرد. حتی المقدور باید این شهرک‌ها نزدیک شهر مادر باشد تا اگر نتوانستیم بخشی از خدمات آن را تامین کنیم ساکنان با طی کمترین فاصله بتوانند از خدمات بهداشتی، آموزشی، درمانی و تفریحی شهر مادر استفاده کنند. به گفته شماعی، به جای تعریف و برنامه‌ریزی برای احداث شهرهای جدید در زمین‌های بکر می‌توانیم در بسیاری از روستاها و شهرهای کوچک که از آب و زیرساخت مناسبی برخوردارند کارخانه و بنگاه‌های تولیدی احداث کنیم و جلوی مهاجرت را بگیریم. شماعی تصریح کرد: در شمال تهران قیمت هر متر خانه در مواقعی به بالای ۱۰۰ میلیون تومان رسیده و خرید مسکن در مناطق برخوردار شهری از توان اقشار پایین و حتی متوسط جامعه خارج شده است. در این شرایط بافت‌های فرسوده به عنوان یک ظرفیت رها شده است. تجمیع پلاک‌ها و بازآفرینی شهری می‌تواند ظرفیت تامین مسکن را افزایش دهد. وی ایجاد ساز و کارهایی برای جلوگیری از احتکار مسکن را از دیگر راهکارهای تعادل بخشی به این بازار دانست و گفت: بسیاری از شرکت‌های دولتی، بانک‌ها و افراد، ده‌ها و صدها آپارتمان را بایکوت کرده‌اند که سود ببرند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند در ورود این آپارتمانها به بازار مصرف موثر باشد.
