قیمت سازی مانع شفاف‌سازی در بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که به واسطه کاهش روزافزون نرخ دلار و همچنین بازگشت ثبات نسبی به شاخص‌های کلان اقتصاد، ترمز قیمت‌ها در بازار مسکن نیز کشیده شده است، اما همچنان برخی از دلالان یا سفته بازانی که در نرخ‌های بالا اقدام به خرید ملک کرده‌اند و اکنون خریداری برای آپارتمان خود ندارند، تمایل دارند، اتمسفر قیمتی در بازار مسکن را با اعلان قیمت‌های پیشنهادی بالاتر از قیمت‌های معامله شده در سایت‌های منتشرکننده آگهی، دستکاری کرده تا منافع خود را تامین کنند.به گزارش «تعادل»، سوءاستفاده از فضای مجازی و تبدیل این «فرصت شفاف‌سازی» به «تهدید قیمت‌سازی» دست‌کم در نبود سیستم کنترل و نظارت در دنیای واقعی و دنیای مجازی صورت می‌گیرد. از سویی، آنگونه که کارشناسان بازار مسکن می‌گویند، مشاوران املاک در دنیای واقعی، خدمات مشاوره‌ای ارایه نمی‌کنند، بلکه در جامه بازاریاب و حتی در برخی مواقع دلال ظاهر می‌شوند، از این رو، خریدار به تنهایی و به راحتی قادر به راستی آزمایی قیمت‌های پیشنهادی نیست.در این حال، این فضای غیرشفاف و پر از ابهام در فضای مجازی به ویژه در سایت‌هایی که از کیف و کفش تا جان آدمیزاد و خرید و فروش نوزاد و حیوانات درنده را تبلیغ می‌کنند، تشدید می‌شود. در این حال، در فضای وب، برخی از سایت‌های تخصصی در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند که خدمات حداقلی از راستی آزمایی قیمتی را به مخاطبان خود ارایه می‌کنند و با استفاده از رنگ‌های قرمز و سبز به مخاطبان این پیام را می‌دهند که قیمت پیشنهادی از سوی آگهی‌دهنده بالاتر یا پایین‌تر از میانگین قیمتی منطقه است.به گزارش «تعادل»، در سطحی بالاتر اما باید ریشه قیمت‌سازی برای املاک در فضای مجازی را به‌سانسور قیمت‌های معامله شده از سوی مراکز دولتی نسبت داد، چرا که در غیاب ابهام سازی از معاملات انجام شده، فضای رشد و نمو قیمت‌سازی در فضای مجازی فراهم می‌شود. از سویی، وزارت راه و شهرسازی پس از چند ماه عدم انتشار آمار مربوط به معاملات ملکی، در آذرماه سال جاری، آمار مربوط به تحولات ملک در آبان ماه سال جاری را به سبک و سیاق جدیدی منتشر کرد و بحث‌های فنی و آماری مختلفی را به بار آورد. با این حال، همین سبک انتشار آمار حاشیه‌ساز در آذر ماه تکرار نشد و حالا که در آخرین روزهای دی‌ماه هستیم، بار دیگر توقف انتشار آمار مسکن از سوی وزارت راه به دو ماه نزدیک می‌شود. از سوی دیگر، سامانه اطلاعات بازار املاک کشور که از تیرماه سال گذشته تا چند ماه پیش غیرفعال بود، نیز دوباره فعالیت خود را از پاییز سال جاری با تغییر شیوه انتشار اطلاعات خود آغاز کرد. در سایت قبلی این سامانه، که قرار بود جزییات معاملات ملک در تهران و سایر کلانشهرها به صورت آنلاین به نمایش گذاشته شود، کاربر دسترسی‌های گسترده و بهتری نسبت به سایت جدید داشت. حال آنکه در سایت فعالی نیز، در روز 28 دی ماه صرفا معاملات مربوط به 10 دی ماه به قبل قابل مشاهده بود و اثری از معاملات ملکی در روزهای اخیر نبود. از این رو، در مجموع می‌توان گفت که جلوگیری از انتشار قیمت‌های معامله شده یا تاخیر در انتشار این قیمت‌ها، یکی از عوامل اساسی و بنیادین آشفتگی در اعلان قیمت‌های پیشنهادی مسکن به شمار می‌رود.در این حال، آنگونه که مهر گزارش داده است، به نظر می‌رسد با توجه به بازگشت آرامش به بازار مسکن در ماه‌های آبان و آذر که تورم بخش مسکن ثابت یا منفی بود و همچنین پیش‌بینی ادامه روند کاهش متوسط قیمت مسکن در تهران در پایان دی ماه، اقدام برخی وب سایت‌های انتشار آگهی‌های املاک مبنی بر درج قیمت‌های ساختگی، به تشنج احتمالی در بازار مسکن دامن بزند.به عنوان مثال در یکی از وب سایت‌های مشهور انتشار آگهی املاک، قیمت واحد مسکونی ۳۰ سال ساخت در خیابان پیروزی تهران متری ۱۰۰ میلیون تومان فایل کرده است.این در حالی است که بر اساس گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن پایتخت در آذرماه، متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۳ تهران، متری حدوداً ۲۹ میلیون تومان است.همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت منطقه ۲ تهران، ۴۳ میلیون تومان در آذرماه بود در حالی که در یکی از آگهی‌های منتشر شده در اپلیکیشن مشهور موبایلی، قیمت واحد مسکونی ۱۷ سال ساخت در مرزداران متری حدوداً ۴۶ میلیون تومان ارزش گذاری شده است.در منطقه ۵ تهران نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن متری ۳۴ میلیون تومان است امادر یکی از سایت‌های انتشار آگهی‌های املاک، یک واحد ۲ سال ساخت در شهران را متری ۴۰ میلیون تومان فایل کرده است.

   حمایت از بازگشت قیمت به اپلیکیشن‌ها

در این حال، به باور مهدی روانشادنیا، کارشناس مسکن حذف قیمت‌ها از آگهی‌های فضای مجازی هیچ کمکی به کاهش التهاب بازار نکرده است. پیش از اینکه اعلام درج قیمت‌ها در آگهی‌های مسکن و خودرو منع شد تأثیری در کنترل قیمت‌ها نگذاشت. میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت امسال ۱۷ میلیون تومان بود و حالا که متوسط قیمت‌ اعلام شده برای یک مترمربع مسکن در تهران برای آذرماه به ۲۷ میلیون تومان رسیده است.روانشادنیا که در یک برنامه تلویزیونی سخن می‌گفت، افزود: قیمت‌گذاری در بازار مسکن بسیار پیچیده و تابعی از ملاحظات مختلف است.وی با اشاره به نیاز شفافیت در بازار مسکن گفت: آگهی‌ها در بازار مجازی مسکن بهتر و بیشتر دیده می‌شود و قابل مقایسه است. اگر قیمت‌ها درج نشود هزینه‌های مبادله معاملات بیشتر می‌شود.کارشناس مسکن با بیان اینکه در معاملات بازار مسکن در کشور ما، چیزی به نام مشاور املاک نداریم، افزود: اتفاقی که در بازار مسکن و مشاوره املاک می‌افتد بازار یابی مسکن است نه مشاوره مسکن. فرهنگ مشاوره املاک باید ارتقا یابد. همزمان با درج قیمت مسکن در آگهی‌ها باید خدمات مشاور املاک از نظر فنی و خدمات افزایش یابد.روانشادنیا گفت: آنچه  در نوسانات بازار اثر می‌گذارد، متغیرهای کلان است و سامانه‌های املاک تأثیر چندانی ندارد.

     تنش در بازار مسکن با آگهی‌های تقلبی

در همین حال، سعید محمدباقر، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه درج قیمت‌های کاذب در سایت‌ها می‌تواند در بازار اختلال ایجاد کند، گفت: با حذف قیمتها به عنوان یکی از عوامل برهم زننده کنترل بازار مسکن، قیمت‌ها در یک فرآیند منطقی قرار گرفته بود و بازگشت نرخ‌ها می‌تواند این نظم را بر هم بزند.محمدباقر در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: درج قیمت در آگهی‌ها تنها عامل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن نیست اما می‌تواند به عنوان یک عامل اختلال‌زا و رکودزا عمل کند. قبل از اردیبهشت امسال که هرکس بنا به تشخیص خود اقدام به نرخ‌گذاری در سایت‌ها می‌کرد حباب در بازار مسکن ایجاد شد و حالا که در حال تخلیه شدن است، بازگشت مجدد قیمت‌ها می‌تواند این بازار را از حالت طبیعی خارج کند.وی افزود: اگر نرخ‌ها به آگهی‌های سایت‌ها برنمی‌گشت طی ماه‌های آینده بازار با توجه به نظام عرضه و تقاضا در خط منطقی و معمول قرار می‌گرفت. اما حالا باید نگران باشیم که جوسازی بعضی فروشندگان در بازار ملک تشنج ایجاد نکند.این فعال بازار مسکن، ایجاد ستاد تنظیم بازار در کنار برخوردهای امنیتی با کسانی که عمدا یا سهوا کنترل بازار ملک را به هم می‌زنند ضروری دانست و گفت: حتی موافقان درج قیمت در سایت ها تلویحا به احتمال افزایش ولو اندک قیمت مسکن اذعان دارند. این رشد اندک یعنی تزریق انتظارات تورمی که می‌تواند تورم بزرگ‌تری را در آینده رقم بزند. بنابراین دولت و دستگاه قضایی باید با استفاده از ابزارهای در اختیار، مقابل هر نوع جوسازی در بازار مسکن بایستند.محمدباقر با بیان اینکه در تمام بازارها نباید کنترل به دست فروشندگان بیفتد افزود: در هر بازار سالمی خریداران هستند که روند قیمت‌ها را تعیین می‌کنند. در واقع بازار بر اساس نظام عرضه و تقاضا پیش می‌رود؛ چرا که معمولا فروشندگان دلشان می‌خواهد بالاترین سود را ببرند. اگر قیمت‌ها در یک فضای سالم و به دور از هیاهو کشف نشود نتیجه‌اش این می‌شود که نرخ‌های پیشنهادی دایما بالا می‌رود و فضا به هم می‌ریزد؛ اتفاقی که طی یک سال اخیر افتاد. با توجه به جهش قیمت مسکن که طی دو سال قبل از آن رخ داده بود و رکود معاملات، طبیعتا نباید مجددا قیمت‌ها در یک سال ۱۰۰ درصد بالا می‌رفت اما دیدیم به دلیل رشد قیمت‌های پیشنهادی این اتفاق افتاد.وی اظهار کرد: سازندگان باید حاشیه سود منطقی برای خود تعریف کنند و واسطه‌ها مطابق یک فرآیند سالم روی فایل‌ها کار کنند. اگر تولیدکنندگان مسکن دغدغه این را دارند که تعریف پروژه جدید صرفه اقتصادی ندارد باید قیمت ساخت را با ارتقای تکنولوژی و دیگر عوامل پایین بیاورند نه اینکه بعد از ساخت واحدهای مسکونی با استفاده از بر هم خوردن نظم بازار، سودهای آنچنانی به جیب بزنند. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: این احتمال وجود دارد که برخی مالکان که چندین واحد در اختیار دارند با استفاده از تبلیغات و قیمت سازی غیرواقعی، روند بازار مسکن را صعودی جلوه دهند. اما تا زمانی که بازار در شرایط منطقی قرار نگیرد از رکود خارج نخواهد شد و با توجه به پیشران بودن بخش مسکن، اقتصاد کلان دچار رکود می‌شود.