خانه‌های خالی؛ سرمایه‌های در خواب رفته
تعداد خانه‌های خالی براساس اعلام مرکز آمار در سال 1395 نسبت به سال 1390 تغییر محسوسی کرده و 55.56درصد رشد داشته است. تعداد 2میلیون و 587هزار و 607مسکن خالی در سال 1395 در ایران که عمده آن هم متعلق به تهران است، حکایت از باور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به بازار مسکن به محلی برای پول‌سازی و کسب سود و سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه دارد. این روند سرمایه‌گذاری که از سال 1390 به این سو کلید خورده، باتوجه به زمان‌بر بودن ساخت و ساز باعث شده این مسکن‌های خالی در سال‌های 1394 و 1395 روانه بازار شوند. این امر باتوجه به رکود بازار مسکن و محقق نشدن پیش‌بینی‌های سرمایه‌گذاران برای افزایش قیمت مسکن و فروش آنها، فقط منجر به خواب عمیق سرمایه و هدر رفت آن شده است. البته، این امید همیشه در میان سرمایه‌گذاران هست که دوباره بازار مسکن به رونق سال‌های طلایی -منظور سال‌هایی است که قیمت حباب‌وار شاهد افزایش‌های نجومی بود- بازمی‌گردد و این زیان جبران شود. اما ظاهرا در کوتاه‌مدت باید گفت، زهی خیال باطل. خانه‌های خالی که روی دست سرمایه‌گذاران تهرانی مانده‌اند عمدتا دو ویژگی اساسی دارند: متراژشان بالاست و لوکس هستند. تغییر الگوی ساخت و ساز
مسکن در اواسط دهه 1380 و اوایل دهه 1390 این شکل از ساخت را در دستور کار سازندگان مسکن قرار داد. اما این شیوه ساخت و ساز حکایت از این داشت که سرمایه‌گذاران نه فضای اقتصادی و سطح درآمدی مردم را خوب می‌شناختند، نه الگوی مصرف طبقه متوسط را. البته، بخشی از مسکن‌ها هم ساخته شده‌اند که خالی بمانند که متوسط جهانی آن هم بین 3 تا 5درصد بازار ملک است. بخشی دیگر از واحدهای خالی مسکن هم به دور از شهرها هستند و امکانات لازم برای زندگی را ندارند یا مناسب ایام خاص هستند که جذابیتی برای متقاضی مصرفی مسکن ندارند.
تهران به لحاظ ویژگی‌های جغرافیایی و اکولوژیکی و تغییر الگوی جمعیتی خانوارها برای دهک‌های متوسط جمعیت به آپارتمان‌های کوچک نیاز دارد. البته، الگوی ساخت را باید از درون ویژگی‌های درآمدی و مجاورتی هر منطقه استخراج کرد و متناسب با آن ویژگی‌ها اقدام به ساخت و ساز کرد. متاسفانه، این تعداد مسکن خالی نشان از شکافی بین الگوی عرضه و تقاضای مسکن دارد که سبب شده رونق بازار مسکن تشدید شود. اما موضوع مهم دیگر این است که سود ساخت و ساز واحدهای کوچک به اندازه واحدهای لوکس و با متراژ بالا نیست و همین امر سرمایه‌گذارانی را که در سال 1390 سودهای کهکشانی از مسکن بردند، راضی نمی‌کند و از پذیرش تغییر الگوی ساخت منع می‌کند.
در حال حاضر، سیاست‌گذار بخش مسکن باید راه‌حلی برای مشکل خانه‌های خالی پیدا کند، وگرنه هم این سرمایه‌ها مرتبا ارزش خود را از دست می‌دهند و هم سرمایه‌گذاران جدید رغبت‌شان برای حضور در بازار مسکن کم می‌شود. راه‌حل معضل خانه‌های خالی در دست سیاست‌گذار است و سیاست‌گذار باید بداند که اقتصاد بازی انگیزه‌هاست. باید انگیزه صاحبان این واحدهای مسکن خالی تغییر کند، وگرنه آنان که از رکود سال 1393 تاکنون اقدام به فروش این واحدها نکرده‌اند، باز هم صبر خواهند کرد! که البته، این یک ویژگی سرمایه‌گذار ایرانی است. صبری که لزوما نشان از توان مالی و درایت نیست. البته، الگوی تامین مالی مسکن و وام‌های اعطایی از سوی نظام بانکی هم قابلیتی برای تغییر تقاضا برای واحدهای لوکس و با متراژ بالا از خود نشان نمی‌دهد.
از سوی دیگر، این درس را باید از آمار خیره‌کننده مسکن‌های خالی گرفت که الگوی تقاضای مسکن در میان مردم تغییر کرده است. هم درآمد افراد، هم سلیقه، هم سبک زندگی و هم الگوی رفتاری تغییر کرده‌اند که سرمایه‌گذاران جدید باید این موضوع را خوب درک کنند. بدون درک این متغیرها و تشخیص درست آنها، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن جذابیت ندارد.
