معاملات مسکن؛ صعودی در تهران، نزولی در شهرستان‌ها
معاملات مسکن در تهران 16.2درصد و در شهرستان‌ها منفی 37درصد رشد کرد
گروه راه وشهرسازی زهره علامی
براساس آمار سامانه ثبت اسناد و مستغلات کشور در تیرماه، حجم معاملات مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد 16.2درصدی داشته و این درحالی است که تعداد قراردادهای امضا شده در کل کشور 37درصد کاهش یافته است، یعنی با وجود بهبود معاملات خرید و فروش مسکن در تهران، شاهد افت تعداد قراردادها در سایر شهرهای کشور بوده‌ایم. حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با استناد به آمار سامانه ثبت اسناد و مستغلات کشور خبر داد: در تیرماه سال جاری تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن تهران 16.2درصد نسبت به مدت مشابه سال افزایش یافت اما تعداد معاملات کل کشور با کاهش ۵۷درصدی همراه بود. به گفته وی، در تیرماه سال جاری در شهر تهران ۱۶هزار و ۴۹۹قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسید که این رقم در مدت مشابه سال 94، ۱۴هزار و ۱۸۷مورد بود که رشد 16.2درصدی را نشان می‌دهد. عقبایی همچنین آمار خرید و فروش مسکن کل کشور را اعلام کرد و گفت: در تیرماه سال جاری ۵۳هزار و ۸۶۵قرارداد خرید و فروش در کل کشور امضا شد که این رقم در مدت مشابه سال قبل ۸۴هزار و ۵۴۹مورد بود که کاهش 37درصدی نسبت به سال 94 را نشان می‌دهد. وی افزود: در بخش اجاره نیز در
شهر تهران ۲۱هزار و ۸۳۸قرارداد داشتیم که با توجه به رقم ۲۰هزار و ۶۴۳مورد سال گذشته، قراردادهای اجاره ۵.۷درصد افزایش یافته است اما در اجاره کل کشور نیز آمار نسبت به ماه مشابه سال گذشته اندکی کاهش یافت و در تیرماه امسال ۷۱هزار و ۶۵۵قرارداد اجاره به ثبت رسید که با توجه به تعداد ۷۴هزار و ۷۲۳قرارداد اجاره سال قبل با کاهش 4.2درصدی مواجه بودیم.
دلیل روند معکوس معاملات مسکن
حال سوال این است که دلیل تفاوت در تعداد معاملات میان پایتخت و سایر شهرها در چه عاملی نهفته است و چرا با وجود افزایش آمار تهران شاهد کاهش معاملات در کل کشور هستیم؟ در پاسخ به این پرسش باید این موضوع در نظر گرفته شود که در بررسی بازارهای سرمایه‌یی باید یک دوره زمانی برای نتیجه‌گیری تعیین شود، آمارها در این دوره تحلیل شود و مقایسه آمار ماهانه نمی‌تواند قابل اتکا باشد. محمودجهانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره آمار منتشر شده درباره افزایش 16.2درصدی حجم معاملات مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته به «تعادل» می‌گوید: با آمار منتشر شده در یک ماه نمی‌توان درباره شرایط کلی بازار مسکن قضاوت کرد و باید یک روند 4 یا 5ماهه مورد بررسی قرار گیرد. درواقع برای تحلیل بازار مسکن باید حجم معاملات مسکن طی 5ماهه سال جاری با 5ماهه ابتدایی سال گذشته مورد بررسی قرار گیرد و سپس درباره شرایط و وضعیت بازار اظهارنظر شود.
عدم وابستگی حجم معاملات شهرها
براساس تحقیقات موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی تکانه‌های قیمتی وارد شده بر بازار مسکن تهران ابتدا بر البرز و سپس بر مرکزی، قم، سمنان و... وارد می‌شود و پرسش این است که آیا چنین انتظاری را می‌توان درباره حجم معاملات مسکن نیز داشت، یعنی با افزایش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران، حجم معاملات در شهرهای دیگر نیز رشد کند؟ جهانی در این زمینه می‌گوید: به صورت کلی همیشه تحولات بخش مسکن یا رونق و رکود بازار از تهران آغاز می‌شود و مناطق شمالی شهر تهران به عنوان مناطق پیشرو هستند که تحولات از این مناطق شروع می‌شود و به سایر مناطق سرایت می‌کند؛ بنابراین می‌توان انتظار داشت که افزایش حجم معاملات در تهران در سایر شهرهای کشور نیز مشاهده شود.
به گفته این کارشناس ارشد مسکن، باوجود اثرگذاری تحولات مسکن درتهران به سایر شهرها و کلان‌شهرها، اما نمی‌توان با اتکا به آمار حجم معاملات مسکن در تیرماه پیش‌بینی کرد که در ماه‌های آتی شاهد افزایش حجم معاملات مسکن در سایر شهرها باشیم بلکه باید روند تغییرات مورد بررسی قرار گیرد. جهانی اظهار می‌کند: علاوه بر اینکه باید روند و مسیر تحولات مسکن ارزیابی شود، در حال حاضر نشانه‌های لازم برای ایجاد رونق مسکن در کوتاه‌مدت مشاهده نمی‌شود، چراکه ممکن است، آمار به صورت تصادفی افزایش یا کاهش یابد. وی اظهار می‌کند: بررسی حجم معاملات ماه‌های گذشته نشان می‌دهد روند معاملات بازار مسکن تهران از ابتدای سال تاکنون طبیعی است و تعداد معاملات در حد 16هزار قرارداد بوده است و شاهد جهش چندانی در تعداد قراردادها نبوده‌ایم. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌گوید: باید این موضوع نیز در نظرگرفته شود که اغلب روزهای تیر سال 94 در ماه رمضان بوده و کاهش حجم معاملات در ماه مبارک رمضان طبیعی است و در این شرایط نمی‌توان رقم معاملات خرید و فروش مسکن در تیر ماه 95 را با 94 بررسی کرد. فرهاد بیضایی، رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت هم در
گفت‌وگو با «تعادل» پیشنهاد می‌دهد: آمار ارائه شده از سوی رییس اتحادیه مشاوران املاک به تفکیک مناطق تهران منتشر شود و مشخص شود که رشد مشاهده شده در حجم معاملات مربوط به کدام یک از مناطق تهران است و پویایی در تعداد قراردادها مربوط به کدام یک از مناطق تهران است. وی ادامه می‌دهد: حجم معاملات متفاوت از قیمت است، قیمت مسکن در برخی مناطق تهران که جزو مناطق پیشران (1، 2، 3، 4، 5 و 6) هستند، تعیین‌کننده قیمت برای سایر مناطق است و قیمت مسکن در دیگر مناطق با توجه به متوسط قیمت مسکن در مناطق پیشران به دست می‌آید. بیضایی معتقد است: بقیه استان‌های کشور ازجمله تبریز، اصفهان و شهرهای شمالی در زمره شهرهای پیشران محسوب می‌شوند که قیمت سایر شهرها از این چند شهر نیز تبعیت می‌کند.
به گفته رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، نرخ قیمت در کل کشور با ضریبی وابسته به قیمت مسکن در مناطق پیشران تهران هستند اما در مورد حجم معاملات نمی‌توان اینگونه پیش‌بینی کرد که با افزایش حجم معاملات در تهران، شاهد رشد قراردادها در سایر شهرها باشیم. وی اظهار می‌کند: حجم معاملات وابسته به مهاجرت، سطح تقاضا، فعالیت‌های اقتصادی منطقه و... است که می‌تواند در میزان تقاضای خریداران مسکن تاثیرگذار باشد.
