نگرانی شهرداری تهران از انتشار آمار تجاری‌سازی
10 هزار میلیارد تومان از بودجه 95 شهرداری به تغییر کاربری و فروش تراکم اختصاص دارد
گروه ایرانشهر نیره خادمی
رکورد در بازار مسکن در دو سال گذشته منبع درآمدهای شهرداری تهران را به سمت تجاری‌سازی تغییر داد تا پایتخت آنچنان با رشد قارچ‌گونه این غول‌های تجاری روبه‌رو شود که حالا در آخرین ماه‌های سال 94 معاونت شهرسازی شهرداری تهران حتی حاضر نباشد آماری از تعداد مجوزهای صادر شده را ارائه دهد؛ موضوعی که چون رازی سر به مهر باقی مانده است تا در نهایت مسوولان شهری پاسکاری را به عنوان نخستین و آخرین گزینه انتخاب کنند اما چه کسی است که این ساختمان‌های بزرگ مقیاس را هر روز در پیچ و خم خیابان‌ها و حتی بزرگراه‌ها به چشم ندیده باشد. شاید مجبور باشید این گزارش را از طی مراحل تدوین بخوانید؛ تلاش و تماس با معاونت شهرسازی برای گرفتن پاسخ. پژمان پشمچی‌زاده که تا پیش از سال 94 شهردار منطقه 5 تهران بود بعد از جریان اعتراضات اعضای شورای شهر به تغییر کاربری برخی فضاهای سبز همچون بوستان مادر با حکم محمدباقر قالیباف بر مسند معاونت شهرسازی شهرداری تهران نشست.
وقتی بخواهید به عنوان یک خبرنگار با او تماس بگیرید ابتدا به مسوول روابط‌عمومی ارجاع داده می‌شوید تا در نهایت مسوول روابط‌عمومی هم شما را به جای دیگری ارجاع دهد. این‌گونه است که مهاجر، مدیر روابط‌عمومی این معاونت در پاسخ به تماس‌ها می‌پرسد: سوالتان در چه زمینه‌یی است؟ و وقتی متوجه می‌شود که سوال به آمار مجوزهای صادر شده پروژه‌های بزرگ مقیاس و تجاری 10سال گذشته مرتبط است، می‌گوید: ما این آمارها را نداریم بهتر است این آمارها را از اتحادیه‌ها دریافت کنید چون ما نمی‌دانیم که مجوزها به تفکیک کاربری‌ها چگونه است. از او پرسیده می‌شود: مگر می‌شود شهرداری مجوز بدهد و نداند که مجوز را تجاری، اداری یا مسکونی داده است؟ شهرداری آمار ندارد یا نمی‌خواهد آمار بدهد؟ مهاجر در جواب می‌گوید: نه اینکه نداشته باشیم؛ شهرداری آمار داشته باشد یا نداشته باشد، بهتر است این سوال را از اتحادیه‌ها بپرسید.
با حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک تماس گرفته می‌شود اما او هم پاسخ این سوال را نمی‌دهد و در جواب می‌گوید: ما این آمار را نداریم شما را دنبال نخود سیاه فرستاده‌اند.
قبل از تماس با شهرداری - تحریریه
محمد حقانی، عضو کمیسیون سلامت شورای شهر تهران از عاقبت تغییر کاربری‌ها و افزایش تجاری‌سازی‌ها در شهر تهران نگران است و اسم آن را شهر فروشی می‌گذارد. او به «تعادل» می‌گوید: ساختمان‌های تجاری بلندمرتبه یا مال‌هایی که در شهر ساخته شده، تمام معادلات شهری را بر هم زده است. به عنوان مثال همین مجتمع کوروش در منطقه 5 که اکنون ترافیک زیادی را در منطقه رقم زده است. کار به جایی رسیده است که حتی مدیران شهری هم خود به این موضوع اذعان دارند که ساخت این پروژه از ابتدا اشتباه بوده است و نباید این اقدام را انجام می‌دادند. وقتی ما از مدیریت محلی حرف می‌زنیم و می‌گوییم که مشکلات مردم باید در محل حل شود، چه طور باید به مال‌سازی روی بیاوریم که همه حرف‌ها را زیر سوال می‌برد و در تناقض با محور قرار دادن محله است.
حقانی با انتقاد از شوراهای شهرسازی و معماری مناطق می‌گوید: متاسفانه این شوراها مجوزها را خلاف قانون صادر می‌کنند، البته اکنون این مجوزها کمتر شده است اما در گذشته کمیسیون ماده 5 مجوز تغییر کاربری‌ها می‌داد. ما معتقدیم، اگر طرح تفصیلی شهر تهران طرح سالمی باشد، دلیلی ندارد که کمیسیون ماده 5 مجوز این همه تغییر کاربری را بدهد. موضوع مهم دیگری که این عضو شورا آن را پیش می‌کشد، لایحه بودجه سال 95 شهرداری است که به لحاظ اتکای آن به منابع درآمدی حاصل از تغییر کاربری و فروش تراکم است. او می‌گوید: شهرداری در لایحه بودجه امسال بیش از 10هزار میلیارد تومان به درآمدهای حاصل از تغییر کاربری و فروش تراکم اختصاص داده شده است. اما ما در شورا این موضوع را قبول نداریم چون خلاف ارتقای کیفیت زندگی مردم در شهر است. در عین حال این موضوع مطرح است که خرج نگهداری شهر در آینده قرار است از کدام منبع تامین شود.
4 بهمن ماه - محله شهرک غرب
در نخستین روزهای بهمن ماه محمد حقانی، رییس کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران به همراه چند نفر از خبرنگاران و اعضای شورایاری به محله شهرک غرب رفته است. مردم محل نگرانی‌هایی را درباره ساختوسازهای تجاری این محل، تغییر کاربری خانه‌های ویلایی و حتی مدارس مطرح کردند. به گفته اهالی این منطقه در یکی از خیابان‌های محله سه مدرسه تخریب شده که قرار است به مجتمع تجاری تبدیل شود. اکنون رییس کمیته محیط‌زیست شورای شهر در این باره به «تعادل» می‌گوید: اهالی به ساخت و سازهای بی‌رویه تجاری، تغییر کاربری‌ها، تخریب ساختمان‌های ویلایی به اداری و تجاری، تخریب و تغییر کاربری ساختمان‌هایی با کاربری آموزشی به تجاری ایراد داشتند. این منطقه سال‌های قبل با مطالعه دقیق، با در نظر گرفتن کلیه زیرساخت‌ها و با توجه به تراکم جمعیتی قابل پیش‌بینی طراحی شد و قرار بود از مناطق تثبیت شده شهری باشد و تمام ضوابط ساخت و ساز در آن رعایت شود، اما متاسفانه این اتفاق نیفتاده است. او با اعلام این مطلب که پهنه شهرک‌غرب در طرح تفصیلی آر 231 بوده است که تعریف آن پهنه مسکونی و ارزشمند است، می‌گوید: سه الگوی ساخت‌وساز در شهرک غرب داریم؛ برج‌های قدیمی که تراکم
بالایی دارند و از قبل از انقلاب طراحی و اجرایی شده‌اند، ساختمان‌های متوسط چهارطبقه مربوط به تعاونی‌ها و مدل دیگر خانه‌های ویلایی دو طبقه با سطح اشغال 40درصد در حالی این سطح اشغال در مناطق دیگر 60درصد است. اکنون اعضای شورایاری از تخریب و نوسازی این ویلاها خبر داده‌اند که از ضوابط اولیه
خارج شده‌اند.
از همه مهم‌تر مساله ساخت و سازهای مراکز تجاری است که بیش از نیاز منطقه انجام شده و ترافیک و مشکلات محلی زیادی را به ارمغان آورده است تا جایی که حتی پیش از بهره‌برداری این پروژه‌ها ترافیک و مشکل کمبود پارکینگ در این منطقه بیداد می‌کند.
حقانی ادامه می‌دهد: شهرک غرب به همراه اکباتان تنها مناطقی هستند که رعایت کلیه استانداردها و تراکم جمعیت در طراحی آنها در نظر گرفته شده است، اما متاسفانه در طول سال‌ها یک‌سری دخالت‌ها و دستبرد‌ها باعث برهم خوردن استاندارد و شاخص‌ها شده است. در واقع دخل و تصرف در ساختار محل انسجام و وحدت طراحی اولیه را به خصوص در سرانه‌های فضای سبز از بین برده است به‌طوری که بسیاری از اماکن باز و گسترده‌یی که پیش‌بینی شده بود اکنون با ساخت و سازهای بی‌رویه روبه‌رو شده است.
صحن شورا- ضوابط طرح تفصیلی
روز سه‌شنبه بعد از جلسه علنی پارلمان پایتخت محمدمهدی تندگویان، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورا در پاسخ به سوالی درباره تجاری‌سازی‌های بی‌رویه در منطقه شهرک غرب و سایر مناطق شهر تهران به «تعادل» می‌گوید: اگر سرانه‌یی که تبدیل به تجاری شده بر اساس طرح جامع و طرح تفصیلی باشد، تخلف نیست چون جزو نیازهای شهر هست. به هر حال سرانه‌ها در مناطق باید تامین و در اختیار بخش تجاری قرار داده شود. اما مشکلی که در این زمینه وجود دارد، نوع شغل‌های استقرار یافته است. متاسفانه در شهر تجاری‌سازی‌هایی انجام می‌شود اما نظارتی بر چیدمان مشاغل وجود ندارد به این معنا که یک منطقه یا راسته پر از مشاغل یک صنف می‌شود. این شیوه از لحاظ منظر شهرسازی درست نیست. اگر سرانه‌یی تجاری اعلام شد باید تمام نیازهای تجاری آن منطقه برطرف شود نه اینکه منطقه به یک راسته خاص تجاری تبدیل شود. نهادهای دیگری باید در این زمینه کمک کنند تا از این یکپارچه‌سازی مناطق تجاری جلوگیری شود. وزارت صنعت، معدن و تجارت، اصناف و اتحادیه‌ها باید وارد شوند که پهنه‌های تجاری که شهرداری واگذار می‌کند به نحو مناسب در مناطق جایگزینی مشاغل در آنها انجام شود.
درصد مناطق تجاری در شهر براساس سرانه‌های منطقه‌یی و محلی تعریف دارد و نمی‌توانیم به‌طور کلی بگویم که چند درصد شهر تهران می‌تواند تجاری یا مسکونی شود. او می‌افزاید: وقتی مجتمعی با 100هزار واحد در اکباتان احداث می‌شود حتما باید سرانه آموزشی، درمانی و تجاری هم داشته باشد اما شاید برای محله‌یی در مناطق 21 که همه کارخانه هستند و راسته تولیدی‌هاست، دیگر این سرانه‌ها نیاز نباشد. طرح تفصیلی شهر تهران هم بر اساس هر محله، منطقه و بومیتی که در آنجا وجود دارد، سرانه‌هایی را مشخص کرده است که صنایع تجاری یکی از آنهاست. ممکن است به نظر زیاد بیاید، اما حتما در بافت‌های دیگر هم همان میزان پیش‌بینی
شده است.
البته محمد حقانی می‌گوید که این ساخت‌وساز‌ها بر اساس طرح تفصیلی نبوده است، اگر هم این ساخت و سازها بر اساس طرح بود حتما اشکالاتی به آنها وارد بود. اوایل انقلاب که شهرک غرب در اختیار بنیاد مستضعفان بود، بسیاری از زمین‌های این منطقه فروخته و واگذار شد و برخی ساخت و سازها نیز در آن زمان انجام شد. اکنون نیز شهرداری تهران مجوز این مراکز را صادر کرده است در حالی که ما باید در یک منطقه فضاهای آموزشی، سبز و تجاری داشته باشیم که لازم است متناسب با یکدیگر باشند. اما متاسفانه در اطراف مسجد جامع شهرک غرب، تجاری‌سازی‌های زیادی شده و به لحاظ ترافیکی در منطقه گره کوری ایجاد کرده است. این ساخت و سازهای بلندمرتبه اصلا در طرح تصویب شده اولیه این منطقه دیده نشده است، در حالی که تعادل منطقه را بر هم زده است که احتمالا در جلسات آینده شورا این موضوع را در صحن تذکر خواهم داد چون شهردار تهران باید جوابگوی این وضعیت باشد.
صحن شورا- تغییر کاربری مدارس
تندگویان درباره نگرانی اهالی محل درباره تغییر کاربری فضای آموزشی و مدارس به مراکز تجاری از پیشنهاد شورا به آموزش و پرورش خبر می‌دهد و می‌گوید: ما خودمان به آموزش و پرورش پیشنهاد دادیم، مدارسی که در سرانه‌های خوب تجاری است را احصا کنند تا با هماهنگی شهرداری به پهنه تجاری تبدیل شود، چون به ازای فروش این مدارس می‌شود دو یا سه مدرسه دیگر احداث کرد تا هم مشکلات سرانه‌های آموزشی و هم مشکلات بودجه‌یی آموزش و پرورش حل شوند. اگر جنب خیابان ولیعصر، انقلاب یا راسته‌هایی که تجاری است و ارزش ملکی آنها چندین برابر ارزش پهنه‌های دیگر است مدرسه‌یی وجود داشته باشد به این شکل صرفه اقتصادی ندارد و به نفع آموزش و پرورش نیست چون جای مناسبی هم ندارد بنابراین آموزش و پرورش به راحتی می‌تواند از عایدات فروش این املاک دو مدرسه احداث کند. اما محمد حقانی با این پیشنهاد مخالفت می‌کند و می‌گوید: اصلا چنین چیزی در شورا مطرح نشده است و ما آن را قبول نداریم چون این کار نوعی تجارت در شهر است. به هر حال وقتی مدرسه‌یی در یک موقعیت جغرافیای ساخته می‌شود حتما بر اساس طرح تفصیلی است. در حالی که همین الان هم تجاری‌سازی به قدری زیاد شده که تهران
را از قالب شهر خارج کرده است.
اطلاعات تکمیلی- تحریریه
اگر چه تاکنون تعداد مجوزهایی که در دوره فعالیت محمدباقر قالیباف در شهرداری تهران اعلام نشده است، اما برخی گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که بیشتر این مجوزها از سال 85 تا 92 آغاز شده است و تعداد این مجوزها نیز به صورت تقریبی حدود یکصد مجتمع تجاری را برآورد می‌کند. از سوی دیگر رکورد در بازار مسکن از سال 92 به بعد نیز منجر شد تا مسیر سرمایه‌گذاری در واحد‌های مسکونی به سمت تجاری‌سازی تغییر کند؛ تغییری که نتیجه آن افزایش واحد‌های خالی تجاری و بدون مشتری در بسیاری از نقاط تهران است. مرداد ماه امسال بانک مرکزی آماری در این باره گزارشی داد که حاکی از ساخت‌وساز 563 ساختمان غیرمسکونی (شامل انواع ساختمان‌های اداری، مراکز خرید محله‌ها و مجتمع‌های تجاری بزرگ) طی 9 ماه اول 93 است که این میزان عرضه 6/108درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد داشته است. گفته می‌شود در فاصله سال‌های 90 تا 93، حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث «مال» در تهران 2 برابر شد و به حدود 11درصد کل ساختوسازهای سالانه پایتخت رسید؛ به‌طوری که کارشناسان مسکن این رشد ناگهانی را به عنوان «سونامی مال»سازی توصیف کردند.
