مدیریت تزریق درآمدهای نفتی در اقتصاد مسکن
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
بخش مسکن در دوران رونق اقتصادی هر کشور حدود 20درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از40درصد تشکیل سرمایه ناخالص را به خود اختصاص می‌دهد، ضمن اینکه اقتصاد مسکن بر نرخ تورم نیز موثر بوده و در دوره شوک غیر شدید، 5 الی 5/7درصد از علت تورم را به خود اختصاص می‌دهد، در این میان علاوه بر تاثیری که اقتصاد مسکن بر شاخص‌های کلان اقتصادی دارد، عوامل اقتصادی از جمله درآمد ملی، تولید، مصرف و... نیز بر بازار مسکن موثر هستند.
درواقع، با وجود آنکه بازار مسکن، بازاری داخلی و درونی است و به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، عوامل درونزای مسکن بیشترین تاثیر را بر این بازار دارند اما عوامل کلان اقتصادی نیز در بازار مسکن سهم و نقش دارند. یکی از این عوامل اقتصادی درآمد دولت و به صورت ویژه درآمدهای نفتی است. سطح درآمدهای دولتی ایران همانند سایر کشورهای نفت‌خیز با نوسان بازار مسکن ارتباط مثبت و دایمی دارد، به عبارت دیگر تجربه نشان داده است که جهش قیمت نفت در اقتصاد ایران به شوک درآمد دولت و رشد منابع ارزی کشور منجر می‌شود و جذب آن در اقتصاد داخلی، افزایش تقاضا برای کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله را به همراه دارد. البته عرضه کالاهای قابل مبادله از طریق تمرکز بر واردات، قابل تنظیم و کنترل است اما در بازار مسکن چون امکان مبادله وجود ندارد و حتی افزایش عرضه مسکن در کوتاه‌مدت نیز غیرممکن است، در نتیجه قیمت مسکن نسبت به قیمت سایر کالاها، تحت‌تاثیر شکاف ایجاد شده بین عرضه و تقاضا، افزایش می‌یابد. به عبارت دیگر تاثیر جهش‌های نفتی بر اقتصاد ایران دو پیامد دارد؛ اولی افزایش سرمایه‌گذاری و در نتیجه افزایش تولید در بخش کالاهای غیرقابل مبادله‌یی است که براساس آن عوامل تولید از بخش صنعت و بخش مسکن به بخش انرژی انتقال می‌یابند و نتیجه این حرکت کاهش تولید بخش قابل مبادله (صنعت) و بخش غیرقابل مبادله (مسکن) است. دومین پیامد به افزایش سوداگری و واسطه‌گری در بخش کالاهای غیرقابل مبادله از جمله زمین و مسکن مربوط می‌شود، رونق انرژی موجب افزایش درآمدهای ارزی و ملی می‌شود که نتیجه آن افزایش تقاضا برای هر دو کالای قابل مبادله و غیرقابل مبادله است. این فشار تقاضا قیمت هر دو نوع کالا را افزایش می‌دهد، دولت‌ها در جهت کنترل افزایش قیمت‌ها اجازه افزایش واردات را خواهند داد که این امر نیز منجر به کاهش بخشی از ذخایر ارزی کشور و تعدیل قیمت کالاهای قابل مبادله می‌شود. در نتیجه قیمت کالاهای غیرقابل مبادله نسبت به قیمت کالاهای قابل مبادله افزایش بیشتری می‌یابد؛ زیرا بخشی از مازاد تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق واردات تامین می‌شود ولی تمام مازاد تقاضای کالاهای غیرقابل مبادله توسط عرضه داخلی تامین می‌شود که نتیجه آن افزایش قیمت این نوع کالاهاست. اهمیت تاثیر جهش‌های نفتی (مثبت یا منفی) بر بازار مسکن و به ویژه قیمت مسکن بهانه‌یی شد تا روزنامه اقتصادی تعادل گفت‌وگویی را با دکتر داوود سوری، استاد دانشگاه صنعتی شریف ترتیب دهد و اثر جهش‌های نفتی را بر بازار مسکن جویا شود. به گفته سوری، افزایش درآمدهای نفتی اثری مستقیم برقیمت مسکن دارد اما نمی‌توان رقم و سهم خاصی را برای این عامل تاثیرگذار در نظر گرفت زیرا عوامل برونزای دیگری نیز در معادله تعیین قیمت مسکن موثر هستند.
برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند که شوک‌های نفتی اثر مستقیمی بر قیمت مسکن ندارد و فقط سرعت نوسان قیمت را در این بازار تشدید یا تخفیف می‌دهد، به نظر شما شوک‌های نفتی چه اثری بر قیمت مسکن دارند؟
تاثیر شوک‌های نفتی بر اقتصاد مسکن و به ویژه قیمت واحدهای مسکونی به چگونگی مدیریت و تزریق درآمدهای نفتی به بدنه اقتصادی کشور وابسته است، اما تجربه سال‌های گذشته ایجاد این شوک‌های نفتی در ایران نشان می‌دهد که همراه با افزایش قیمت نفت، حجم درآمدهای دولتی ارتقا می‌یابد و این منابع مالی جدید به اقتصاد کشور وارد و حجم نقدینگی را افزایش می‌دهند.
با ارتقای حجم نقدینگی، دستمزد کارگران و کارمندان افزایش یافته و قدرت و توان اقتصادی مردم برای خرید مسکن نیز بهبود می‌یابد، ادامه این شرایط موجب می‌شود که تقاضا برای خرید واحد مسکونی بالارفته و به تبع آن قیمت مسکن افزایش می‌یابد.
به عبارت دیگر، شوک‌های قیمتی نفت، موجب افزایش نقدینگی در جیب مردم شده و همین موضوع تقاضای خرید مسکن را از بالقوه به بالفعل تبدیل می‌کند. پس می‌توان گفت جهش‌های نفتی بر قیمت مسکن موثر بوده و اثر مستقیم دارند.
بازار مسکن، داخلی است و سهم عوامل درونزا همواره از عوامل برونزای در این بازار بیشتر است، به نظر شما درآمدهای نفتی به عنوان عاملی برونزا در برابر عوامل درونزای بازار مسکن در نوسانات قیمت مسکن چه نقشی را ایفا می‌کنند؟
مسکن و ساختمان به عنوان کالایی ناهمگن بیشتر تحت تاثیر عوامل داخلی بازار هستند و سایر فاکتورها مانند شوک‌های نفتی، نرخ رشد اقتصادی و... نمی‌توانند سهم چندانی در تعیین قیمت مسکن و افزایش یا کاهش آن ایفا کنند در واقع بازار مسکن یک بازار درونزا است و سهم و نقش سایر عوامل اقتصادی در آن چندان مهم و اثرگذار نیست. البته ناگفته نماند که شرایط بازارهای دیگر بر قیمت مسکن اثرگذار است و با افزایش درآمدها این نکته مهم است که دارایی‌ها مردم به سمت چه بازارهایی حرکت می‌کند زیرا با بهبود شرایط معیشتی مردم قدرت اقتصادی و تقاضا برای خرید کالا افزایش می‌یابد، اگر سایر بازارها پتانسیل و چشم‌انداز مناسبی برای سرمایه‌گذاری داشته باشند، افزایش درآمدهای مردم به سمت این بازارها حرکت می‌کند. درواقع نمی‌توان رقم دقیقی برای سهم جهش‌های نفتی بر قیمت مسکن ارائه کرد زیر ا عوامل برونزای دیگری نیز در معادله تعیین قیمت مسکن موثر هستند.
با توجه به اینکه افزایش عرضه و تولید مسکن در کوتاه‌مدت امکان پذیر نیست و تکمیل سرمایه‌گذاری دراین بخش نیز زمان براست به نظرشما تاثیر جهش‌های نفتی بر قیمت مسکن آنی است یا زمان بر است؟ و آیا ممکن است نتایج این شوک‌های نفتی تا چندسال بعد نیز ادامه داشته باشد؟
اگرچه فرآیند تولید و ساخت و ساز مسکن تحت تاثیر تقاضا، افزایش و کاهش می‌یابد، اما با ایجاد شوک‌های نفتی (مثبت و منفی) نمی‌توان انتظار افزایش سریع تولید و به تبع آن افزایش عرضه را داشت، چون فرآیند ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن زمانبر است و با ایجاد شوک‌های نفتی و افزایش تقاضا نمی‌توان میزان عرضه را نیز ارتقا داد البته با گذشت یک سال از شوک‌های نفتی می‌توان تاثیر آن را بر قیمت‌های مسکن مشاهده کرد؛ در واقع عرضه و تقاضا در این مدل به صورت تار عنکبوتی (در مدل تارعنکبوتی عرضه تابعی از قیمت دوره قبل است، ولی مصرف تابعی از دوره جاری است) عمل می‌کند.
با توجه به گفته‌های شما، رابطه مستقیمی بین شوک مثبت قیمت نفت و افزایش قیمت مسکن وجود دارد آیا این رابطه در مورد کاهش قیمت نفت و کاهش یا ثبات قیمت مسکن نیز وجود دارد؟ یعنی می‌توان انتظار داشت که با کاهش قیمت نفت نیز، قیمت واحدهای مسکونی کاهش یافته یا بر یک مسیر ثابت حرکت کنند؟
با کاهش شدید قیمت و شوک‌های منفی نفت نمی‌توان به دنبال رفتارهای اقتصادی قرینه در بازار مسکن همچون افزایش قیمت نفت بود، درواقع با کاهش درآمدهای نفتی و به تبع آن روند نزولی درآمدهای دولت، تقاضا برای خرید مسکن کاهش می‌یابد اما این موضوع چندان بر قیمت مسکن موثر نبوده و تنها موجب می‌شود که سرعت افزایش قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم نباشد. برهمین اساس توان و قدرت شوک مثبت نفتی نسبت به شوک‌های منفی بیشتر و اثرگذاری آن محسوس‌تر است.
اثر شوک‌های نفتی بر قیمت مسکن ثابت شده است به نظر شما دولت چه اقداماتی را برای کاهش این اثر می‌تواند داشته باشد زیرا این افزایش قیمت مسکن، حضور سوداگران و واسطه‌های بازار مسکن را نیز پررنگ می‌کند؟
افزایش یا کاهش درآمدهای نفتی در میزان درآمدهای دولتی موثر هستند پس باید تلاش شود تا اثرگذاری این درآمدها بر بازار مسکن کنترل شود و با ایجاد و پررنگ کردن سایر بازارهای رقیب از حرکت منابع مالی به سمت بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها جلوگیری شود در واقع باید دولت سعی کند تا چشم‌انداز حضور در سایر بازارها را برای سرمایه‌گذاران روشن و شفاف کند تا ازاین طریق با ایجاد شوک‌های قیمتی حوزه نفت شاهد جهش‌های آنچنانی در بازار مسکن نباشیم.
