تحریک تقاضا، میانبر خروج مسکن از رکود
گروه مسکن و شهرسازی|
چندی پیش براساس تصمیم شورای پول و اعتبار، سقف وام 35میلیونی خرید به 60میلیون تومان افزایش یافت تا بسته حمایتی دولت از بخش تقاضای مسکن به تسهیلات 80میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم محدود نشود.
در همین ارتباط علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به اهمیت وام‌های خرید مسکن اشاره کرد و گفت: آنچه می‌تواند در کوتاه‌مدت بخش مسکن را از رکود خارج و برای تولیدکنندگان مسکن گردش مالی و در این بخش اشتغال ایجاد کند، حمایت از سمت تقاضای مسکن است. چگنی اظهار کرد: در بخش برنامه‌های کوتاه‌مدت به دلیل بالا بودن تعداد واحدهای مسکونی فروش نرفته در گام اول باید روی تحریک و حمایت بخش تقاضا به صورت هدفمند تمرکز کرد چون در صورت حمایت بی‌هدف از سمت تقاضا، ممکن است تقاضای سوداگری هم ایجاد شود در نتیجه باید سمت تقاضا در کوتاه‌مدت، هدفمند حمایت شده و منابع نیز هوشمندانه به این بخش هدایت شود. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن افزود: معمولا سیاست‌های اقتصادی باید با هم هماهنگ بوده و حمایت از هر دو سمت عرضه و تقاضا با هم انجام شود؛ به طور کلی حمایت از یک سمت ـ مثلا حمایت صرف از سمت تقاضا یا حمایت صرف از سمت عرضه ـ چندان سیاست مورد قبولی محسوب نمی‌شود؛ اما در شرایط فعلی به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن که بیشتر از ناحیه تقاضای مسکن است صرفا حمایت از بخش تقاضای مسکن موثرتر است. وی در گفت‌وگو
با پایگاه اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی با اشاره به برنامه حمایت از بهسازی بافت ناکارآمد شهری در وزارت راه و شهرسازی گفت: فعال کردن مجدد این بخش می‌تواند علاوه بر تحریک سمت تقاضا همزمان بخش تولید را نیز تحریک کند.
بازپرداخت 2 برابر رقم وام
وام خرید مسکن در شرایطی تا سقف 60میلیون تومان افزایش یافت که ظاهرا متقاضیان این تسهیلات باید رقمی معادل وام جعاله را صرف خرید اوراق وام مسکن از طریق فرابورس کنند البته با گذشت 10روز از تصویب افزایش وام مسکن از سوی شورای پول و اعتبار هنوز بانک مرکزی و بانک مسکن جزییاتی در رابطه با وام افزایش یافته مسکن ارائه نداده‌اند اما براساس گمانه‌زنی‌ها می‌توان اینگونه برآورد کرد که دریافت تسهیلات جدید نیز در صورت عدم سپرده‌گذاری از طریق خرید اوراق خواهد بود ضمن اینکه سودی حدود 14درصد به آن تعلق گرفته و دوره بازپرداخت 12ساله خواهد داشت. بنابر مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، تقسیم‌بندی وام مسکن برای دو گروه عادی و زوجین حذف و بنابر موقعیت جغرافیایی متقاضیان سقف‌بندی شد. بر همین اساس متقاضیان دریافت وام جدید مسکن در شهر تهران می‌توانند تا 60میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند، این وام در «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت» 50 میلیون و در «سایر مناطق شهری» 40میلیون تومان خواهد بود که البته اگر وام جعاله 10میلیونی نیز به آن اضافه شود سقف‌ها به 70، 60 و 50میلیون تومان افزایش می‌یابد.
با توجه به اهمیت نحوه بازپرداخت تسهیلات جدید اگر روش بازپرداخت وام را به توصیه قبلی خود مدیران بانک مسکن اقساط ساده و مساوی انتخاب کنند، روند بازپرداخت به گونه‌یی است که برای وام 60میلیون تومانی در تهران باید ماهانه حدود 862هزار تومان در طول 144ماه پرداخت شود. در این دوره دریافت‌کننده وام باید حدود 65میلیون تومان هم به بانک مسکن سود برگرداند به عبارتی برای وام 60میلیونی باید 125میلیون تومان به عنوان اصل و فرع برگشت داده شود. از سوی دیگر، اگر در کنار وام 60میلیونی وام جعاله 10میلیونی نیز گرفته شود آنگاه قسط ماهانه متقاضی به حدود یک میلیون تومان در ماه می‌رسد و در مجموع سود وام جعاله و وام مسکن سودی نزدیک 70میلیون تومان را به همراه خواهد داشت که در نهایت باید 130میلیون تومان طی 12سال بازپرداخت شود. متقاضی که در «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت» برای گرفتن وام مسکن اقدام می‌کند باید در یک دوره 12ساله در ازای دریافت 50میلیون تومان ماهانه 718هزار تومان قسط و در مجموع 53میلیون تومان سود پرداخت کند یعنی وام 50میلیون تومانی در نهایت برای دریافت‌کننده حدود 103میلیون تومان هزینه در بر دارد البته اگر
وام 10میلیونی جعاله به آن اضافه و به 60میلیون برسد شرایطی که در مجموع قسط حدود 950هزار تومانی در ماه و سود 60 میلیونی در 144ماه رقم می‌زند. همچنین برای وام 40میلیون تومانی که افراد حاضر در شهرهای با جمعیت کمتر از 200هزار نفر برای آن اقدام می‌کنند، سودی نزدیک به 43میلیون تومان پیش‌بینی می‌شود در این حالت باید ماهانه 574هزار تومان قسط و در نهایت اصل و سودی معادل 83میلیون تومان به بانک مسکن پرداخت شود که به علاوه جعاله قسط ماهانه به حدود 800هزار تومان خواهد رسید.
هزینه خرید اوراق، وام جعاله را می‌بلعد
در سوی دیگر ماجرای تسهیلات مسکن از طریق حساب سپرده ممتاز، خرید اوراق قرار دارد. پیش‌تر اینگونه بود که اگر متقاضی حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن نداشت باید برای دریافت وام 35میلیون تومانی اوراق خریداری می‌کرد به طوری که به ازای هر 500هزار تومان یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس خریداری می‌کرد. بنابراین برای دریافت وام 35میلیون تومانی به علاوه جعاله یعنی 45میلیون تومان باید 90برگ می‌خرید که مبلغ مجموع آن بنا بر قیمت‌های روز بازار متفاوت بود. گفتنی است که قیمت اوراق حتی در دوره‌یی تا مرز 100هزار تومان هم پیش رفت و متقاضی دریافت وام باید تا نزدیک به 9میلیون تومان برای دریافت وام 45میلیون تومانی هزینه می‌کرد؛ رقمی که مبلغ 10میلیون تومانی وام جعاله را پوشش می‌داد اما درحال حاضر قیمت اوراق حدود 60هزار تومان است. بر این اساس اگر در وام‌های جدید، گیرنده تسهیلات در تهران بخواهد برای 70میلیون تومان اوراق بخرد به 140برگ نیاز دارد که با توجه به قیمت 60هزار تومانی فعلی حدود 8.4میلیون تومان هزینه در بردارد، مبلغی که به نظر می‌رسد در ازای پرداخت آن گیرنده تسهیلات در نهایت همان وام 60میلیونی را دریافت کرده و وام جعاله را خرج خرید تسهیلات 60 میلیونی کرده است. در عین حال که برای وام 50 میلیونی به علاوه جعاله یعنی وام 60 میلیونی باید حدود 120برگ اوراق خریداری شود که با مبلغ 60 هزار تومان فعلی مبلغی نزدیک به 7.2میلیون تومان باید برای دریافت وام خرج کرد برای وام 40 میلیونی به اضافه 10 میلیون جعاله هم به 100برگ اوراق نیاز است که مجموع هزینه آن به حدود 6 میلیون تومان خواهد رسید.
