گروه مسکن و شهرسازی نیره خادمی
طبق تحقیقاتی که رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر انجام داده است مبلغ اجاره سالانه تنها یک مجتمع تجاری در منطقه‌یی از تهران می‌تواند درآمدی معادل 220میلیارد تومان برای شهرداری تهران داشته باشد، درحالی که این نهاد شهری به دنبال رسیدن به سود در کوتاه‌مدت با واگذاری این پروژه‌ها سود زیادی را عایدبخش خصوصی می‌کند اما ازسوی دیگر سیستم درآمدزایی شهری را براساس فروش تراکم و ارایه مجوزهای تغییر کاربری تعریف می‌کند. اگرچه مسوولان شهرداری تهران عملکرد خود را برای سوق دادن سیستم به سمت درآمدهای پایدار با استناد به افزایش 30درصدی میزان آن از سال86 تاکنون قابل دفاع می‌دانند اما همچنان این موضوع به عنوان یکی از چالش‌های مدیریت شهری مورد نگرانی اعضای شورای شهر است؛ نگرانی این نهاد مردمی از این بابت است که درآمد در ازای افزایش تراکم شهری و تغییر کاربری‌ها درنهایت مشکلات جمعیتی به وجود خواهد آورد آن هم درشرایطی که هم‌اکنون تهران با جمعیتی بیش از 12میلیون نفر، آلودگی و ترافیکی که دارد مدیریت شهری و دولت را در برابر مشکلات زیادی قرار داده است. اگرچه همواره تمرکز بر عوارض شهری به عنوان یکی از مهم‌ترین راهکارهای ثبات
درآمدی شهرداری مطرح بوده است اما محمد سالاری عضو شورای شهر تهران بر لزوم چرخش شهرداری تهران بر سیستم اجاره‌داری تاکید می‌کند. او در گفت‌و‌گو با «تعادل» توضیح می‌دهد: شورای شهر به موجب رویکردهایی که در برابر پایتخت داشته، اولویت‌هایی را در برنامه 5ساله شهرداری تهران تصویب و ابلاغ کرده است؛ احکامی که شهرداری تهران را موظف می‌کند تا هرسال به سمت درآمدهای پایدار برود. خوشبختانه شهرداری تهران درطول سال‌های گذشته موفقیت‌هایی در این زمینه داشته است اما همچنان برای رسیدن به نقطه مطلوب فاصله زیادی وجود دارد و نگرانی‌های بسیاری را به وجود آورده است.
افزایش بودجه شهرداری
اشتباه استراتژیک بود
ماه‌های پایانی سال93 نمایندگان شورای شهر لایحه بودجه شهرداری تهران را باوجود مخالفت‌ها افزایش دادند. این مخالفت‌ها تا جایی پیش رفت که حتی رییس کمیسیون سلامت شورا درخواست کاهش 10درصدی بودجه شورا نسبت به سال93 را اعلام کرد. اکنون نیز محمد سالاری در این‌باره می‌گوید: من اساسا در فرآیند تصویب بودجه با فرآیند افزایشی مخالف هستم. رویکرد شورا در ارتباط با افزایش بودجه شهرداری در سال94 و حتی در سال93 اشتباه استراتژیک بود. او ادامه می‌دهد: ما وقتی بودجه را بدون اینکه واقع‌بینانه حوزه‌های درآمدی، به ویژه درآمدهای پایدار را بررسی کنیم، تصویب می‌کنیم این موضوع محملی برای شروع پروژه‌های غیر اولویت‌دار و عدم اجرای بهینه پروژه‌ها و عدم صرفه‌جویی لازم در انجام پروژه‌های شهری می‌شود.
بودجه شهرداری برابر با بودجه عمرانی کشور
درحال حاضر رقم بودجه‌یی که برای شهرداری تهران تصویب شده با بودجه سازمان‌ها و شرکت‌ها 20هزارمیلیارد تومان است که رقم قابل توجهی است. این رقم با بودجه عمرانی کل کشور برابری می‌کند. رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا این موضوع را اعلام می‌کند و ادامه می‌دهد: باتوجه به اینکه در شهر تهران قرار است جمعیت‌پذیری کنترل شود، به تبع آن ساخت‌وساز باید کم شود این در شرایطی است که عملا پهنه‌هایی که در طرح تفصیلی برای بارگذاری (پهنه مسکونی و تجاری و اداری) پیش‌بینی شده درحال اشباح‌شدن است و این موضوع قطعا در آینده درآمدها را رو به تنزل خواهد برد. ما وقتی ماموریت‌ها و پروژه‌های بسیار زیادی را برای شهرداری تعریف می‌کنیم با آن مشکلاتی که در آینده خواهیم داشت، شهر را دچار معضل خواهیم کرد.
ایجاد ساز و کار اجاره‌داری به‌جای فروش
تغییر روند بودجه شهرداری یکی از بحث‌هایی است که طی چند سال گذشته به‌طور جدی ازسوی شورا و سازمان دهیاری و شهرداری‌های کشور دنبال می‌شود. این عضو شورای شهر بااشاره به لزوم جدیت در این زمینه می‌گوید: بحث اصلی این است که در فرآیند بودجه‌ریزی ما به سمت درآمد پایدار ازجمله استفاده از سازوکارهای اجاره‌داری برویم اما متاسفانه در هیچ زمانی این اتفاق نمی‌افتد. سالاری در توضیح بیشتر می‌گوید: با این همه تورمی که درکشور و به خصوص تهران حاکم است هرساله شاهد ارزش‌افزوده قابل توجهی در این حوزه‌ها هستیم و اینها خودش سرمایه ملی و ثروت ملی را افزایش می‌دهد. اما به چه دلیل ما باید این پروژه‌ها را بفروشیم؟! وقتی مدیریت شهری پروژه‌ها درمراحل آغاز کار به خصوص در مقیاس بزرگ، با قیمت بسیار کمی به سمن‌ها یا اشخاص می‌فروشد در واقع سرمایه را به بخش دیگری تحویل داده است. درحالی که ما می‌توانیم آنها را اجاره بدهیم.
درآمد یک «مال» بیشتر از بودجه
یک منطقه
او بااشاره به تحقیقاتی که در این‌باره انجام داده است، می‌افزاید: طبق محاسباتی که انجام شد، مشخص کردیم که تنها در یکی از مناطق تهران از محل اجاره‌داری یک مال، سیتی سنتر یا مجتمع تجاری درحال احداث می‌توانیم اعتبارات یک منطقه را تامین کنیم اما متاسفانه چون شهرداری‌ها همواره به دنبال حل مشکلات خود دچار روزمرگی‌ها شده‌اند از توجه به موضوعات در راستای سند چشم‌انداز اجتناب می‌کنند.
سالاری می‌گوید: یک مال در طول یک‌سال می‌تواند حدود 220میلیارد تومان در آمد اجاره‌یی داشته باشد درحالی که کل بودجه منطقه مورد بررسی حدود 200میلیارد تومان است. برخی در واکنش به طرح این بحث عنوان می‌کنند که ما سازوکار اجاره‌داری نداریم اما درکشورهای توسعه‌یافته اینگونه نیست. به عنوان مثال، 80درصد بودجه شهر لندن پایدار است که 70درصد آن از اجاره‌داری تامین می‌شود. در هرحال اگر ما سازوکاری را نداریم، باید ایجاد کنیم و نباید کل صورت مساله را پاک کنیم. مدیریت شهری پروژه‌های تجاری را در مرحله فونداسیون یا اسکلت می‌فروشد، آن‌وقت تا عمر دارد باید در آن بخش‌ها خدمات رایگان ارایه دهد. درصورتی یک مال به میزان زیادی تردد، پسماند و مشکلات جانبی در مناطق شهری ایجاد می‌کند.
قالیباف موافق است اما همکاری نمی‌کند
رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورا بااشاره به جلسه‌یی که اعضای شورا در این‌باره با شهردار تهران داشته‌اند، توضیح می‌دهد: آقای قالیباف این موارد را قبول کردند اما متاسفانه عملا برای از بین بردن این ضعف‌های تامین بودجه قدمی برای همکاری برداشته نشد.
سالاری ادامه می‌دهد: پیش‌بینی‌هایی درحوزه فروش تراکم و عوارض ناشی از صدور پروانه هم مطرح است، هرچند که همه تراکم‌های قانونی و مجاز به موجب مفاد طرح تفصیلی است ولی باز هم اعتقاد داشتیم که رقمی که پیش‌بینی شده، واقع‌بینانه‌یی نیست و قطعا با این فضای رکود ساخت‌وساز شهرداری به این میزان درآمد نخواهد داشت. این موضوعات باعث می‌شود شهرداران مناطق، سازمان‌ها و شرکت‌ها پروژه‌های غیراولویت‌دار را آغاز کنند. بعدها که بودجه تامین نشود، شاهد بدهی به پیمانکاران می‌شویم. البته هم‌اکنون نیز مطالبات پیمانکاران بخش حقیقی و حقوقی یکی از معضلات اساسی شهرداری تهران است. چندی پیش هم شهردار تهران اعلام کرد که میزان بدهی‌ها 6هزارمیلیارد تومان است اما به اعتقاد شورا این رقم بیشتر از اعلام شهردار است.
لزوم تقویت سرمایه‌گذاری‌های خصوصی
رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا درباره راهکارهایی که در این‌باره وجود دارد، می‌گوید: زندگی در کلان‌شهر تهران گران است و قطعا باید بپذیریم که بخشی از هزینه‌ها تحت عنوان هزینه‌های مختلف باید از مردم گرفته شود. ازسوی دیگر وضعیت با سرمایه‌گذاری بخش خصوصی می‌تواند بهتر شود. در واقع مدیریت شهری باید در کنار راهکار اجاره‌داری، به سمت جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برود تا شهر با مشکلات کمتری اداره شود.
