عرضه 6/3 میلیون خانه در 5/3 سال
1.7میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد
گروه راه و شهرسازی
نتایج یک پژوهش علمی نشان می‌دهد، از سال 90 تا ابتدای نیمه دوم سال 94، حدود 6/3میلیون واحد مسکونی به صورت مازاد به بازار مسکن عرضه شده است. البته در همین پژوهش بر اساس یک سناریوی متفاوت این رقم به 6/0میلیون واحد مسکونی کاهش یافته است. براساس این پژوهش که از سوی انجمن علمی اقتصاد شهری ایران اجرا شده است، یک میلیون و ۷۰۰هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در سراسر کشور وجود دارد. در این پژوهش تلاش شده تا به این سوال پاسخ داده شود که آیا اساسا در کشور از جانب عرضه و تقاضای مسکن شهری، خللی رکودزا وجود دارد یا خیر و اگر در این حوزه‌ها عوامل اختلال‌زا وجود ندارد، دلایل رکود در بازار مسکن در کجا باید جست‌وجو شود.
پژوهش انجمن علمی اقتصاد شهری ایران نشان می‌دهد که برای محاسبه میزان مازاد عرضه در بازار مسکن شهری در کشور لازم است میزان عرضه و تقاضا در تقابل با یکدیگر دیده شوند که برای برآورد میزان مازاد عرضه مسکن از دو سناریو استفاده شده است. در سناریو اول مازاد عرضه مسکن در حالتی محاسبه شده که برای عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن شهری تدبیری اندیشیده نشده و از این رو از میزان عرضه مسکن حذف شده‌اند، از سوی دیگر در این سناریو، میزان تقاضای مسکن ناشی از نوسازی بافت‌های قدیمی نیز حذف شده‌اند.
در سناریو دوم میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده و فرض اصلی در این سناریو این است که میزان واحدهای خالی از سکنه عرضه مسکن در مناطق شهری و نیز میزان تقاضای ناشی از نوسازی واحدهای مسکونی قدیمی، میزان تقاضای مسکن شهری را طی سال‌های 90 تا 94 متاثر کرده است.
این تحقیق درنهایت طبق دو سناریو به دو نتیجه متفاوت در مازاد عرضه مسکن طی سال‌های 90 تا نیمه اول 94 رسیده که در هر دو سناریو مازاد عرضه روبه افزایش بوده است که در سناریو اول میزان مازاد عرضه به 3.6میلیون و در سناریو دوم به 0.6میلیون واحد مسکونی رسیده است.
طرف عرضه در کشور 3 بخش کلیدی دارد که عبارتند از :
نخست قیمت تعداد واحدهای مسکونی موجود در مناطق روستایی و شهری کشور که نوعی عرضه مثبت تلقی می‌شود.
دوم تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کشور که با اعمال سیاست‌های درست از سوی دولت این تعداد می‌تواند به عرضه مثبت در کشور مبدل شود.
و نهایتا میزان تخریب واحدهای مسکونی فرسوده جهت بنای واحدهای مسکونی جدید که به نوعی عرضه منفی تلقی می‌شود طبق آمارهای ارائه شده توسط مرکز آمار در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، تعداد 14.8میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق شهری و حدود 5.2میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق روستایی کشور ثبت شده است، البته برای ارزیابی دقیق‌تر میزان واحدهای مسکونی باید میزان مسکن عرضه شده طی سال‌های 90 تا 94 نیز مورد توجه قرار بگیرند.
بانک مرکزی برآوردی از میزان واحدهای مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری طی سال‌های 90 تا 94 (تا نیمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق این آمار در سال 90 حدود 560هزار واحد مسکونی تکمیل شده و به بازار مسکن در کشور وارد شده‌اند. در سال 91، 750هزار واحد مسکونی از 206هزار ساختمان تکمیل (3.82 واحد مسکونی در هر ساختمان) و به بازار مسکن در کشور وارد شده است.
در سال 92، 830هزار واحد مسکونی در 218هزار ساختمان تکمیل شده (4 واحد مسکونی در هر ساختمان) است. در سال 93، 718هزار واحد مسکونی در 197هزار ساختمان تکمیل شده (3.83واحد مسکونی در هر ساختمان) و در نیمه اول سال 94، 140هزار واحد مسکونی در 40هزار ساختمان تکمیل شده (3.74واحد مسکونی در هر ساختمان) است.
طی سال‌های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول سال 94، حدود 2.7میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور تکمیل شده و برآورد می‌شود با در نظر گرفتن نسبت 25.6درصدی واحدهای مسکونی روستایی از کل واحدهای مسکونی در کشور، حدود 940هزار واحد مسکونی نیز در مناطق روستایی طی این سال‌ها تکمیل شود. درمجموع، 3.6میلیون واحد مسکونی به بازار مسکن طی سال‌های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول 1394 در کشور عرضه شده است. از آنجا که درصدی از خانه‌های موجود در سرشماری سال 1390 و تعدادی از خانه‌های ساخته شده در مناطق شهری و روستایی در قالب مسکن مهر به بازار مسکن کشور عرضه شده‌اند، لذا لازم است عمکرد این بخش نیز مورد توجه قرار گیرد. طبق آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از میزان موجودی مسکن در سرشماری سال 1390 که حدود 20میلیون واحد مسکونی در کشور به ثبت رسیده، حدود 330هزار واحد مسکونی مسکن مهر است که تولید مسکن مهر بعد از سرشماری سال 90 تا پایان سال 93، چیزی حدود 1.38میلیون برآورد می‌شود.
موجودی مسکن مهر در پایان سال 93 حدود 1.7میلیون واحد است که از میزان حدود 2.1میلیون واحد مسکونی هدفگذاری شده در برنامه، حدود 440هزار واحد مسکونی کمتر است. مطابق آمار ارائه شده از تولید مسکن مهر در مناطق شهری کشور در سال 90 حدود 4.37درصد از مسکن موجود در کشور، از نوع مسکن مهر بوده که این درصد در سال 93 به حدود 10درصد رسیده است که نشان از حجم بالای این نوع مسکن از مسکن کل کشور دارد.
خانه‌های خالی از سکنه
یکی از نکات مهم در سرشاری واحدهای مسکونی در سال 1390، سرشماری از واحدهای مسکونی دارای سکنه است. به عبارتی در این سرشماری علاوه بر واحدهای مسکونی دارای سکنه، تعدادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز هستند که طبق روش‌های شناسایی مرکز آمار کشور به عنوان واحدهای خالی از سکنه در نظر گرفته شده‌اند.
طبق آمارهای مرکز آمار ایران، حدود 1.7میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد می‌شود 20درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو می‌توان به اندازه 1.3میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود 330هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب می‌شوند.
از سوی دیگر طبق نظر کارشناسان حوزه مسکن، ضریب استاندارد خانه‌های خالی از سکنه حدود 4 تا 6درصد (به‌طور متوسط 5درصد) بوده که برای پاسخگویی به جابه‌جایی، گردشگری و... است. این نوع خانه‌های خالی از سکنه به دلیل نداشتن ظرفیت ورود به بازار مسکن به عنوان عرضه مسکن، از این محاسبات کنار گذاشته می‌شوند و با توجه به ضریب استاندارد خانه‌های خالی (حدود 83هزار واحد مسکونی در کل کشور که حدود 66هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و حدود 16هزار واحد در مناطق روستایی قرار دارند) حدود 1.6واحد مسکونی در کل کشور (حدود 1.3 در مناطق شهری و 300هزار در مناطق روستایی) قابلیت عرضه به بازار مسکن را خواهند داشت.
عرضه منفی ناشی از تخریب برای ساخت
یکی از نکات مهم در تخمین دقیق میزان عرضه مسکن در نقاط شهری و روستایی کشور، توجه به میزان ساختمان‌های تخریبی برای ساخت واحدهای مسکونی نوساز است. درواقع به‌ازای ساخت تعدادی از واحدهای مسکونی، تعدادی تخریب می‌شوند، از این رو باید به نسبت تخریب ساختمان‌های مسکونی و واحدهای مسکونی نیز توجه شود و با برآوردی از میزان واحد مسکونی تخریب شده، این آمار به عنوان عرضه منفی در بازار مسکن کشور در نظر گرفته شود.
درواقع بعد از سرشماری سال 1390، برخی از واحدهای مسکونی حاوی سکنه مورد سرشماری قرار گرفته، تخریب شده‌اند که لازم است این تعداد استخراج شوند. طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال‌های 90 تا نیمه اول 94، درصد بناهای تخریبی در پروانه‌های صادره به ترتیب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است که به‌طور متوسط حدود 21درصد از پروانه‌های ساختمانی صادر شده، جهت ساخت ساختمان جدید با تخریب بنای قبلی بوده است. نکته مهم و قابل توجه در ارزیابی بناهای تخریبی در کشور، این است که برخی از پروانه‌های صادر شده فرآیند ساخت را شروع نکرده و در نهایت تبدیل به ساختمان شروع‌شده، نشده‌اند و همچنین ممکن است برخی از ساختمان‌های شروع‌شده، در سال‌های قبل پروانه ساختمانی تهیه کرده باشند برای همین مناسب است به جای تعداد پروانه‌های صادر شده جهت تخریب، تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در نظر گرفته شود.
در سال 90 حدود 33هزار ساختمان تخریب شده است و طی سال‌های 90 تا نیمه اول 94، در مجموع 163هزار ساختمان مسکونی یا مسکونی و غیرمسکونی توام تخریب شده‌اند. برای تبدیل تعداد ساختمان‌های مسکونی تخریب شده به تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده، از متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده به تعداد ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده) استفاده می‌شود.
