چهار ضلعي فلاكت مستاجران

در شرايطي كه اقتصاد ايران با چالش‌هاي ساختاري كلاني دست ‌و پنجه نرم مي‌كند، بازار مسكن به كانون بحران و فشارهاي معيشتي براي 40 ميليون مستاجر ايراني تبديل شده است. واكاوي آمارهاي سال ۱۴۰۵ نشان مي‌دهد كه شكاف درآمدي مستأجران به رقم بي‌سابقه ۱۴۳ درصد رسيده وتركيب مرگبار تورم ۸۸ درصدي، فرمول‌هاي منحصربه‌فرد و ظالمانه اجاره‌داري در ايران و هجوم سرمايه‌هاي دلاري مهاجران براي دلاري‌سازي املاك، بساط سرپناه را بيش از پيش از دست اقشار متوسط و ضعيف خارج كرده است. اين يادداشت به واكاوي ابعاد اين فاجعه اقتصادي مي‌پردازد.

1) بررسي تحولات بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ گوياي يك فاجعه خاموش در معيشت نزديك به ۳۰ ميليون ايراني مستاجر است. در سال جاري، با وجود آنكه افزايش دستمزدها در بازه ۲۰ تا ۶۰ درصد (و با ميانگين حدود ۴۰ درصد) تصويب شد، اما تورم عمومي و مسكن ركوردشكني كرد و به رقم سرسام‌آور ۸۸ درصد رسيد. اين شكاف مرگبار ميان تورم و درآمد به معناي كاهش دست‌كم ۴۸ درصدي قدرت خريد مستأجران است. وضعيت در بازار وديعه مسكن نيز به همين نسبت بحراني است؛ تورم ۸۸ درصدي بيش از ۴۷ درصد از ارزش واقعي و قدرت خريد پول رهن مستأجران را نابود كرده است. در حالي كه تصور عمومي بر اين است كه مالكان سقف افزايش ۲۵ درصدي اجاره‌بها را رعايت مي‌كنند، فشارهاي واقعي بازار بسيار فراتر از اين ارقام است. در نهايت، مستأجران براي پر كردن اين شكاف عميق و جبران كسري بودجه خود، ناچار شده‌اند تن به استقراض با وام‌هاي وديعه مسكن با نرخ بهره سنگين ۲۳ درصدي بدهند؛ چرخه‌اي معيوب كه خانوارها را روزبه‌روز بيشتر در باتلاق بدهي فرو مي‌برد.

2) يكي از بزرگ‌ترين انحرافات ساختاري در اقتصاد ايران، شكل روابط مالي ميان موجر و مستأجر است. در بسياري از كشورهاي جهان، نظام اجاره‌داري از الگوهاي شفاف، ساده و تك‌ساحتي تبعيت مي‌كند؛ اما در بازار مسكن ايران، مستأجران مجبورند تاوان ناكارآمدي‌هاي كلان اقتصادي را با پرداخت «چهار نوع هزينه مختلف» براي يك سرپناه بپردازند؛ پديده‌اي كه فلاكت روزافزون ميليون‌ها خانواده را رقم زده است. به جرأت مي‌توان گفت غلط‌ترين، ناعلانه‌ترين و استثمارگراترين روابط اقتصادي در بازار مسكن ايران در جريان است و در برخي موارد، سيستم «وديعه قرض‌الحسنه» عملاً ماهيت يك كلاهبرداري ساختاري را به خود گرفته است. در بازار مسكن ايران، اين چهار لايه هزينه عبارتند از: اول) اجاره معمول يا مبلغ پايه؛ كه مستأجر ماهانه پرداخت مي‌كند. دوم) افزايش سالانه اجاره؛ كه همپاي تورم لجام‌گسيخته بالا مي‌رود. سوم) كاهش ارزش وديعه يا وجه‌التزام؛ پولي كه تحت عنوان قرض‌الحسنه پرداخت مي‌شود و به غلط با ارزش زماني صفر محاسبه مي‌گردد، در حالي كه عملاً بخشي پنهان از اجاره است كه سالانه بر اساس تورم و كاهش شديد ارزش پول ملي، آب رفته و به زيان مستأجر تمام مي‌شود. چهارم) سود سنگين بانكي تسهيلات؛ هزينه‌هاي گزافي كه مستأجر بايد براي گرفتن وام جهت به‌روزرساني و جبران تورم وديعه پرداخت كند. اين ساختار چندلايه، مسكن را از يك كالاي مصرفي ضروري به ابزاري براي استثمار مالي تبديل كرده است.

3) معضل بزرگ و مخرب بعدي كه پيكره نحيف بازار مسكن را آزار مي‌دهد، حضور و فعاليت مخرب «ايرانيان مهاجر و خارج‌نشين» است. گروهي از كساني كه از كشور مهاجرت كرده‌اند، واحدهاي مسكوني خود را در داخل كشور نه مي‌فروشند و نه حتي براي استفاده جامعه اجاره مي‌دهند؛ بلكه بدتر از آن، با درآمدهاي ارزي و دلاري كه حداقل ۱۰ برابر توان درآمدي ساكنين داخل كشور است، دست به خريد و دپوي گسترده املاك مسكوني مورد نياز مردم مي‌زنند. براي اين افراد، بازار مسكن ايران در مقايسه با كشورهاي اروپايي و امريكايي بسيار ارزان‌تر است، در حالي كه نرخ جهش‌هاي قيمتي در ايران ده‌ها برابر بازارهاي غربي است. آنها توان پرداخت قيمت‌هاي چندبرابري را دارند، اما ايرانيان مقيم داخل كه با ريال حقوق مي‌گيرند، قادر به رقابت با اين سرمايه‌هاي نجومي نيستند. اين گروه عموماً خواستار اجاره‌هاي دلاري يا قيمت‌گذاري املاك خود بر اساس نرخ دلار هستند تا بتوانند همزمان از سود سرشار افزايش قيمت مسكن و جهش نرخ ارز بهره‌مند شوند. اين روند، به معناي واقعي كلمه، غارت دارايي‌هاي داخلي با رانت ارزي است. دولت و نهادهاي سياست‌گذار ديگر نمي‌توانند نسبت به اين بحران بي‌تفاوت بمانند. منافع مردمي كه با ريال امرار معاش مي‌كنند بايد خط قرمز حاكميت باشد. بايد با اعمال ماليات‌هاي سنگين بر خانه‌هاي دپوشده و سوداگري خارج‌نشينان، مانع از بحران‌آفريني آنها در بازار مسكن شد و اين سرمايه‌هاي سرگردان را به سمت بخش‌هاي مولد اقتصاد هدايت كرد. اگر امروز جلوي اين سوداگري گرفته نشود، فردا براي نجات معيشت مستأجران بسيار دير خواهد بود.