۲۷ سال يا ۸۲ سال انتظار براي خانه‌دار شدن؟
۲۷ سال انتظار براي خريد خانه؛ عددي كه به‌تنهايي عمق بحران مسكن را نشان مي‌دهد، اما وقتي در كنار برآورد ديگري قرار مي‌گيرد كه از نياز به ۸۲ سال پس‌انداز حقوق براي خريد يك واحد ۸۰ متري حكايت دارد، ابعاد شكاف ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن آشكارتر مي‌شود.
۲۷ سال انتظار براي خريد خانه؛ عددي كه به‌تنهايي عمق بحران مسكن را نشان مي‌دهد، اما وقتي در كنار برآورد ديگري قرار مي‌گيرد كه از نياز به ۸۲ سال پس‌انداز حقوق براي خريد يك واحد ۸۰ متري حكايت دارد، ابعاد شكاف ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن آشكارتر مي‌شود. اختلاف چشمگير اين دو رقم، پرسش مهم‌تري را پيش مي‌كشد: خانه‌دار شدن در ايران تا چه اندازه از دسترس خانوارها خارج شده و چرا حتي سال‌ها كار و پس‌انداز نيز ديگر تضميني براي رسيدن به سقف بالاي سر نيست؟
معاون وزير راه و شهرسازي دوره انتظار خريد مسكن را ۲۶ تا ۲۷ سال اعلام مي‌كند؛ يك كارشناس مي‌گويد كارمند عادي براي خريد خانه‌اي ۸۰ متري بايد ۸۲ سال حقوق پس‌انداز كند. اين ارقام با روش‌هاي متفاوت محاسبه شده‌اند، اما هر دو از شكاف عميق درآمد و قيمت مسكن حكايت دارند. طاهرخاني، معاون وزير راه و شهرسازي، در گفت‌وگو با تسنيم با انتقاد از برخي اظهارنظرها درباره خانه‌دار شدن گفت: مشخص نيست اين افراد محاسبات را چگونه انجام داده و مبناي اين اظهارنظرها چيست. او افزود: اين افراد ظاهراً كم‌درآمدترين فرد را ملاك قرار مي‌دهند، سپس متوسط قيمت مسكن در تهران را در نظر مي‌گيرند و مي‌گويند يك نفر براي خانه‌دار شدن به ۱۰۰ سال زمان نياز دارد. طاهرخاني توضيح داد: متوسط قيمت مسكن شهري و متوسط درآمد را داريم و مي‌توانيم محاسبات را بر مبناي اين دو شاخص انجام دهيم. در دنيا نيز اين شاخص به همين شكل محاسبه مي‌شود، اما برخي افراد گويا روش جديدي براي اين محاسبه در نظر گرفته‌اند كه از مبناي آن اطلاعي ندارم. او براي توضيح تفاوت مناطق گفت: اگر فرض كنيم كارگري با حداقل دستمزد بخواهد در محله‌اي مانند آرژانتين تهران ساكن شود، مشخص است كه خانه‌دار شدن اين فرد به ۱۰۰ سال زمان نياز دارد. معاون وزير تأكيد كرد: بسياري از افراد با ساده‌سازي موضوع و بر مبناي برداشت شخصي خود، دوره خانه‌دار شدن مردم را محاسبه مي‌كنند. او درباره شاخص رسمي گفت: متوسط طول دوره دسترسي به مسكن در مناطق شهري ۸.۵ سال است و طول دوره انتظار نيز سه برابر اين زمان برآورد مي‌شود؛ بنابراين، با رقمي حدود ۲۶ تا ۲۷ سال براي دوره انتظار مسكن شهري مواجه هستيم. طاهرخاني توضيح داد: طول دوره دسترسي به مسكن به اين معناست كه فرد تمام درآمد خود را پس‌انداز كند و به خريد مسكن اختصاص دهد؛ اما در محاسبه طول دوره انتظار، فرض بر اين است كه فرد يك‌سوم درآمد خود را پس‌انداز مي‌كند. او تأكيد كرد: برخي اين دو مفهوم را با يكديگر اشتباه مي‌گيرند و با خلط طول دوره دسترسي و طول دوره انتظار، آمارهاي متفاوتي درباره زمان خانه‌دار شدن مردم ارايه مي‌كنند. محاسبه ميانگين‌ها براي شناخت روند مفيد است، اما تفاوت دهك‌هاي درآمدي و هزينه‌هاي ضروري را پنهان مي‌كند. همچنين، اگر قيمت خانه سريع‌تر از درآمد رشد كند، گذشت زمان به‌تنهايي خريد را ممكن نمي‌سازد؛ بنابراين شاخص‌ها بايد همراه با روند تورم، درآمد واقعي و هزينه اجاره تحليل شوند.
استطاعت خريد و اجاره
از سوي ديگر رسول قربان‌نژاد، كارشناس بازار مسكن، درباره استطاعت خريد گفت: بر اساس برآورد مطرح‌شده، يك كارمند عادي براي خريد خانه‌اي ۸۰ متري بايد حقوق خود را به مدت ۸۲ سال پس‌انداز كند. اين وضعيت نشان مي‌دهد كه فاصله ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن به‌شدت افزايش يافته است.
اين كارشناس درباره بازار اجاره توضيح داد: افزايش نرخ ارز با فاصله زماني در قيمت خريد و فروش مسكن منعكس مي‌شود، اما بازار اجاره سريع‌تر واكنش نشان مي‌دهد. در نتيجه خانوارهايي كه درآمدشان متناسب با افزايش هزينه‌ها رشد نمي‌كند، ناچار مي‌شوند به مناطق ارزان‌تر نقل مكان كنند. اين روند، علاوه بر فشار اقتصادي، مي‌تواند به كاهش كيفيت زندگي و افزايش نااميدي و بي‌انگيزگي در جامعه منجر شود. قربان‌نژاد درباره سناريوي جنگ گفت: در چنين شرايطي، احتمال توقف معاملات و انجماد بازار وجود دارد و ممكن است تا روشن شدن وضعيت، رشد قيمت‌ها متوقف شود. بااين‌حال، پيش‌بيني دقيق پيامدهاي اين سناريو به‌شدت و مدت‌زمان درگيري‌ها بستگي دارد.
ركود تورمي و آينده بازار
او درباره توافق گفت: در صورت دستيابي به توافق ممكن است فشار نرخ ارز در كوتاه‌مدت كاهش يابد و بخشي از التهاب بازارهاي موازي فروكش كند. در چنين شرايطي، بخشي از منابع مالي فعال در بازارهايي مانند طلا، بازار سرمايه و خودرو مي‌تواند به‌تدريج به سمت مسكن حركت كند؛ هرچند انتقال اين منابع به بازار مسكن به زمان نياز دارد. اين كارشناس درباره سرمايه‌گذاري ساختماني گفت: كاهش اعتماد سرمايه‌گذاران به آينده بازار، در كنار ريسك‌هاي سيستماتيك و غيرسيستماتيك، تمايل به سرمايه‌گذاري جديد را كاهش داده است. كاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در تهران نيز يكي از نشانه‌هاي اين وضعيت است. بازار مسكن به‌تدريج نقدشوندگي خود را از دست داده و گردش سرمايه در آن كاهش يافته است. قربان‌نژاد هشدار داد: اگر توافقي حاصل نشود و كشور در وضعيت نه جنگ و نه صلح باقي بماند، احتمال تشديد ركود تورمي در بازار ملك وجود دارد. افزايش نقدينگي، فشارهاي تورمي و رشد پلكاني نرخ ارز مي‌تواند شرايط بازار را دشوارتر كند؛ درحالي كه بخش مصرفي بازار، يعني خانوارهايي كه براي سكونت به مسكن نياز دارند، بيش از گذشته قدرت خريد خود را از دست مي‌دهند.
اصلاح بازار و تأمين مالي
او درباره برنامه‌ريزي بلندمدت اظهار كرد: نمي‌توان انتظار داشت اين بحران با راهكارهاي يك‌ساله يا پنج‌ساله حل شود. به اعتقاد من، بايد حداقل يك دوره ۱۰ ساله براي اصلاح ساختار بازار در نظر گرفت و پيش از اجراي اصلاحات اساسي، زمينه ثبات نسبي پارامترهاي اقتصادي را فراهم كرد. اين كارشناس افزود: مساله بازار مسكن تنها كمبود توليد نيست؛ نگهداشت و عرضه نيز اهميت دارند. بخشي از منابع مالي در املاك انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد خارج مانده است. بنابراين، بايد سازوكارهايي ايجاد شود كه اين دارايي‌ها نقدشوندگي بيشتري پيدا كنند و امكان استفاده از سرمايه‌هاي خرد مردم در تأمين مالي مسكن فراهم شود. او درباره بازار سرمايه گفت: بازار سرمايه ايران در زمينه تأمين مالي مسكن هنوز عمق كافي ندارد. درحالي كه ارزش املاك در برخي خيابان‌ها و مناطق مي‌تواند از ارزش بسياري از شركت‌هاي حاضر در بازار سرمايه بيشتر باشد، اين دارايي‌ها لزوماً به پويايي اقتصاد كمك نمي‌كنند. تملك ملك به‌تنهايي نمي‌تواند جايگزين بهره‌برداري مولد از دارايي شود.
پيش‌فروش و حقوق خريداران
اين كارشناس درباره پيش‌فروش گفت: پيش‌فروش مي‌تواند ابزار مناسبي براي تأمين مالي پروژه‌ها باشد، اما در اقتصادي با تورم بالا، براي سازنده و خريدار ريسك ايجاد مي‌كند. افزايش هزينه‌هاي ساخت ممكن است قيمت تمام‌شده پروژه را از قيمت پيش‌فروش فراتر ببرد و توان سازنده براي تكميل و تحويل واحدها را كاهش دهد.
او بر ضرورت حفاظت از منابع خريداران تأكيد كرد: خريدار بايد اطمينان داشته باشد كه پول پرداختي او صرف همان پروژه مي‌شود. استفاده از حساب‌هاي تضميني يا اماني مي‌تواند چنين اطميناني ايجاد كند؛ به‌گونه‌اي كه منابع حاصل از پيش‌فروش به حساب مشخصي واريز شود و برداشت از آن صرفاً براي هزينه‌هاي همان پروژه امكان‌پذير باشد. قربان‌نژاد درباره انحراف منابع هشدار داد: در برخي پروژه‌ها، سازنده بخشي از واحدها را پيش‌فروش مي‌كند، اما منابع مالي را به خريد زمين يا ملك ديگري اختصاص مي‌دهد. اين اقدام مي‌تواند موجب تأخير در تكميل پروژه و از بين رفتن سوددهي آن در شرايط تورمي شود.
اين كارشناسا مسكن گفت: وزارت راه و شهرسازي و شهرداري تهران مي‌توانند با ايجاد سازوكارهاي نظارتي و بررسي ميزان پيشرفت پروژه‌ها، به افزايش اعتماد مردم كمك كنند. البته ضوابط مورد استفاده در كشورهاي ديگر بايد متناسب با شرايط اقتصادي ايران بومي‌سازي شوند.
هزينه ساخت و قيمت‌گذاري
او درباره بهاي مصالح گفت: قيمت مصالح ساختماني، تجهيزات و مواد اوليه در بخش‌هاي مختلف افزايش چشمگيري داشته است. ميزان اين افزايش متفاوت بوده و در برخي موارد به ۳۰۰ درصد، در برخي به ۱۵۰ درصد و در مواردي به ۵۰ درصد رسيده است. اين كارشناس درباره هزينه ساخت گفت: هزينه‌هاي ساخت امسال با سال گذشته قابل‌مقايسه نيست و هزينه ساخت هر مترمربع در برخي موارد تا ۷۰ درصد افزايش يافته است. در بخش ميلگرد و محصولات فولادي نيز در برخي بازه‌هاي زماني، افزايش ۷۰ تا ۸۰ درصدي هزينه‌ها را تجربه كرده‌ايم. اين افزايش‌ها مستقيماً بر قيمت تمام‌شده ساختمان اثر مي‌گذارند. قربان‌نژاد درباره قيمت‌گذاري دلاري گفت: در برخي مناطق، قيمت هر متر آپارتمان بر مبناي دلار تعيين مي‌شود و فروشنده همان رقم دلاري را در مقاطع زماني مختلف ملاك قرار مي‌دهد؛ درحالي كه نرخ ارز تغيير مي‌كند. اين شيوه قيمت‌گذاري مي‌تواند افزايش نرخ ارز را به ساير مناطق نيز منتقل كند و سطح قيمت‌هاي پيشنهادي را بالا ببرد.
واحدهاي كوچك‌متراژ؛ راهكار مكمل
او درباره اثر بحران‌هاي اقتصادي بر جوانان گفت: افزايش قيمت‌ها در كنار كاهش قدرت خريد، جواناني را كه قصد ازدواج و خريد خانه دارند، بيش از پيش از بازار خارج مي‌كند. در چنين شرايطي، سياست‌گذاري نبايد صرفاً بر افزايش تعداد واحدهاي ساخته‌شده متمركز باشد؛ بلكه اصلاح الگوي ساخت‌وساز و انطباق متراژ و كيفيت واحدها با توان اقتصادي خانوارها نيز بايد مورد توجه قرار گيرد. اين كارشناس درباره واحدهاي كوچك‌متراژ گفت: ساخت واحدهاي ۴۰ و ۵۰ متري مي‌تواند يكي از گزينه‌هاي پاسخگويي به نياز بازار باشد، اما تأمين زيرساخت‌ها و رعايت كيفيت ساخت بايد از ابتدا در نظر گرفته شود. مساله اصلي، افزايش توليد به هر شكل نيست؛ بلكه ساخت مسكن متناسب با نياز جامعه و ايجاد امكان بهره‌برداري موثر از سرمايه‌هاي موجود است. در پايان مي‌توان گفت كه اختلاف اين ارقام، ضرورت انتشار شفاف روش محاسبه و داده‌هاي تفكيك‌شده بر اساس شهر و سطح درآمد را نشان مي‌دهد تا تصوير دقيق‌تري از وضعيت خانوارها به دست‌ايد. با اين حال، شفافيت آماري به‌تنهايي كافي نيست؛ مهار تورم، افزايش عرضه مسكن متناسب با توان مالي مردم، تسهيل دسترسي به تسهيلات، نظارت بر پيش‌فروش و حمايت از مستأجران نيز بايد در اولويت قرار گيرد. در نهايت، موفقيت سياست‌هاي مسكن نه با تعداد واحدهاي ساخته‌شده، بلكه با ميزان دسترسي واقعي خانوارها به خانه‌اي متناسب با درآمدشان سنجيده مي‌شود؛ هدفي كه بايد خانه‌دار شدن را از رويايي دور به امكاني دست‌يافتني تبديل كند.
