۳ ميليون خانه خالي، ميليون‌ها مستأجر گرفتار
در شرايطي كه افزايش قيمت مسكن، رشد اجاره‌بها و كاهش قدرت خريد، خانه‌دار شدن را براي بخش بزرگي از خانوارهاي ايراني به رويايي دور از دسترس تبديل كرده است، آمارهاي مطرح‌شده از وجود حدود ۲ ميليون و ۴۰۰ هزار تا بيش از ۳ ميليون واحد مسكوني خالي در كشور حكايت دارند؛ تناقضي كه نشان مي‌دهد بحران مسكن را نمي‌توان صرفاً با كمبود ساخت‌وساز توضيح داد.
در شرايطي كه افزايش قيمت مسكن، رشد اجاره‌بها و كاهش قدرت خريد، خانه‌دار شدن را براي بخش بزرگي از خانوارهاي ايراني به رويايي دور از دسترس تبديل كرده است، آمارهاي مطرح‌شده از وجود حدود ۲ ميليون و ۴۰۰ هزار تا بيش از ۳ ميليون واحد مسكوني خالي در كشور حكايت دارند؛ تناقضي كه نشان مي‌دهد بحران مسكن را نمي‌توان صرفاً با كمبود ساخت‌وساز توضيح داد. از يك سو، متقاضيان در تأمين هزينه خريد يا اجاره خانه با محدوديت‌هاي جدي مواجه‌اند و از سوي ديگر، بخشي از واحدهاي موجود، حتي در پروژه‌هاي مسكن حمايتي و شهرهاي جديد، خالي مانده‌اند. در اين ميان اظهارات فرهاد بيضايي، كارشناس مسكن، درباره محدوديت عرضه زمين، پيامدهاي مداخله دولت و ضرورت بازنگري در سياست‌هاي مسكن، بار ديگر اين پرسش را مطرح مي‌كند كه چرا افزايش تعداد واحدهاي مسكوني الزاماً به بهبود دسترسي مردم به سرپناه منجر نشده است؟
معماي خانه‌هاي خالي در بازار بحران‌زده مسكن
وجود خانه‌هاي خالي در بازاري كه بسياري از خانوارها توان خريد يا اجاره مسكن مناسب را ندارند، يكي از مهم‌ترين نشانه‌هاي ناهماهنگي ميان عرضه و تقاضاست. بر اساس اظهارات فرهاد بيضايي، كارشناس مسكن، تعداد واحدهاي مسكوني خالي كشور حدود ۲ ميليون و ۴۰۰ هزار واحد برآورد شده و برخي گزارش‌ها نيز از بيش از ۳ ميليون واحد حكايت دارند. اين ارقام، با توجه به تفاوت احتمالي منابع و سال‌هاي آماري، نيازمند بررسي و تطبيق با داده‌هاي رسمي هستند؛ با اين حال، اصل مساله اهميت بررسي دقيق وضعيت خانه‌هاي خالي را نشان مي‌دهد. نكته مهم آن است كه وجود واحد مسكوني خالي لزوماً به معناي مازاد مسكن در تمام مناطق كشور نيست. ممكن است خانه‌اي در منطقه‌اي ساخته شده باشد كه تقاضاي موثر كافي ندارد، در حالي كه در منطقه‌اي ديگر، قيمت‌ها از توان مالي خانوارها فراتر رفته است. همچنين، برخي واحدها به دليل نبود خدمات شهري، فاصله از مراكز اشتغال، هزينه بالاي رفت‌وآمد يا نامتناسب بودن قيمت با درآمد متقاضيان، امكان جذب ساكن را ندارند. بنابراين، مساله اصلي تنها تعداد خانه‌هاي ساخته‌شده نيست؛ بلكه محل استقرار، كيفيت، قيمت و تناسب واحدها با نياز واقعي خانوارها نيز اهميت دارد. اگر سياست‌گذاري صرفاً بر افزايش آمار ساخت‌وساز متمركز باشد، بدون آنكه به اين عوامل توجه كند، ممكن است تعداد واحدهاي موجود افزايش يابد، اما بحران دسترسي به مسكن همچنان ادامه پيدا كند.
زمين؛ سهم سنگين در قيمت مسكن
يكي از محورهاي اصلي اظهارات بيضايي، سهم قابل توجه زمين در قيمت مسكن تهران است. او با اشاره به اينكه سهم زمين در قيمت تمام‌شده مسكن گاهي بين ۵۰ تا ۷۰ درصد عنوان مي‌شود، اظهار كرد: اگر سهم ۷۰ درصدي زمين در قيمت مسكن تهران را بپذيريم، بايد ريشه اين مساله را بررسي كنيم. به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، اين اظهارنظر نشان مي‌دهد كه بررسي هزينه‌هاي ساخت به‌تنهايي براي تحليل گراني مسكن كافي نيست. هنگامي كه زمين بخش بزرگي از قيمت نهايي را تشكيل مي‌دهد، كاهش هزينه مصالح يا استفاده از فناوري‌هاي جديد ساختماني نيز ممكن است نتواند قيمت مسكن را به سطح قابل استطاعت خانوارها برساند. بيضايي در توضيح دلايل افزايش سهم زمين در قيمت مسكن گفت: يكي از دلايل اصلي اين موضوع، سياست‌ها و قوانين حاكم بر بازار زمين در چهار تا پنج دهه گذشته است كه در مناطقي با تقاضاي بالا، عرضه زمين را محدود كرده‌اند. محدوديت عرضه زمين در مناطق پرتقاضا مي‌تواند به افزايش ارزش زمين و تشديد فاصله قيمت مسكن با درآمد خانوارها منجر شود. با اين حال، براي تحليل دقيق‌تر بايد عواملي مانند تمركز اشتغال در كلان‌شهرها، انتظارات تورمي، تقاضاي سرمايه‌اي، هزينه تأمين مالي و كمبود زيرساخت در مناطق جديد نيز بررسي شوند. از اين رو، اصلاح مقررات زمين بايد در كنار سياست‌هاي توسعه شهري و توزيع متوازن فرصت‌هاي اقتصادي دنبال شود.
مداخله دولت؛ راه‌حل يا بخشي از مساله؟
بيضايي با انتقاد از گسترش مداخلات مستقيم دولت در اقتصاد گفت: افزايش سطح دخالت دولت در بخش‌هاي مختلف اقتصاد لزوماً نتايج مثبتي به همراه ندارد و در برخي موارد مي‌تواند به بازخوردهاي منفي و تشديد مشكلات منجر شود. او همچنين با تأكيد بر ضرورت شناسايي ريشه مشكلات بازار مسكن افزود: براي حل مشكلات اين بخش، نبايد همواره به دنبال افزايش دخالت دولت باشيم؛ بلكه بايد ريشه مشكلات را شناسايي كنيم و متناسب با آن، راهكارهاي موثر ارايه دهيم. اين ديدگاه بر تفاوت ميان حجم مداخله و كيفيت سياست‌گذاري تأكيد دارد. سياستي كه بدون شناخت نياز واقعي خانوارها، شرايط بازار و توان اجرايي دستگاه‌ها تدوين شود، ممكن است به تخصيص نامناسب منابع و ايجاد مشكلات تازه بينجامد. با اين حال، كاهش دخالت دولت نيز به‌تنهايي تضمين‌كننده بهبود شرايط نيست. بازار مسكن به دليل ارتباط مستقيم با زمين، زيرساخت، خدمات عمومي و امنيت سكونت، به برنامه‌ريزي و نظارت موثر نياز دارد. دولت بايد علاوه بر تنظيم قواعد بازار، زمينه تأمين زيرساخت‌ها، حمايت از گروه‌هاي كم‌درآمد و جلوگيري از انحصار را فراهم كند. بنابراين، مساله اصلي انتخاب ميان مداخله كامل يا رهاسازي بازار نيست؛ بلكه تعيين حدود و كيفيت نقش دولت است.اين كارشناس مسكن درباره تجربه كشورهاي ديگر تصريح كرد: اين تصور كه مسكن در كشورهاي ديگر به حال خود رها شده، درست نيست؛ اما در بسياري از اين كشورها، وظايف اجرايي مرتبط با زمين و مسكن بر عهده شهرداري‌ها و دولت‌هاي محلي است. در مقابل، دولت‌هاي مركزي و وزارتخانه‌ها بيشتر بر سياست‌گذاري‌هاي كلان و راهبردي تمركز دارند و دخالت مستقيم آنها در اين حوزه محدودتر است. اين مقايسه، اهميت تقسيم مسووليت ميان دولت مركزي و مديريت‌هاي محلي را برجسته مي‌كند. شهرداري‌ها به دليل آشنايي بيشتر با شرايط محله‌ها و نيازهاي محلي، مي‌توانند در برنامه‌ريزي زمين، توسعه خدمات شهري و مكان‌يابي پروژه‌هاي مسكوني نقش موثري داشته باشند. البته تمركززدايي زماني نتيجه‌بخش است كه با اختيارات روشن، منابع مالي كافي و سازوكار پاسخ‌گويي همراه باشد. انتقال مسووليت بدون تأمين منابع مورد نياز ممكن است تنها مشكلات اجرايي را از سطح ملي به سطح محلي منتقل كند. همچنين، اگر درآمد مديريت شهري به فروش تراكم و تغيير كاربري وابسته باشد، احتمال توسعه نامتوازن و افزايش فشار بر زيرساخت‌ها وجود دارد.
بازار مسكن و هشدار درباره انحصار
بيضايي براي تشريح پيامدهاي ساختارهاي غيررقابتي، بازار مسكن را با صنعت خودروسازي مقايسه كرد و گفت: يكي از تفاوت‌هاي مهم خودروسازي ايران با بسياري از كشورهاي ديگر، فعاليت بخش خصوصي در فضايي رقابتي در آن كشورها و شكل‌گيري ساختارهاي انحصاري، شبه‌دولتي و خصولتي در صنعت خودروي ايران است. او در ادامه تأكيد كرد: هرچه اقتصاد به سمت افزايش دخالت مستقيم دولت و گسترش انحصار حركت كند، احتمال بروز نتايج معكوس در سياست‌گذاري‌ها بيشتر مي‌شود. اين كارشناس همچنين اظهار كرد: خوشبختانه ميزان دخالت دولت در بازار مسكن، در مقايسه با صنعت خودرو، كمتر بوده است. براي مثال، بازار مسكن هنوز به شرايطي مشابه قرعه‌كشي خودرو نرسيده است؛ شرايطي كه در صورت گسترش دخالت‌ها و ايجاد انحصار، مي‌تواند مشكلات بيشتري براي متقاضيان ايجاد كند. با وجود تفاوت‌هاي ساختاري بازار خودرو و مسكن، هشدار درباره انحصار اهميت دارد. در بازار زمين و مسكن نيز تمركز منابع، محدوديت دسترسي به زمين مناسب و نبود اطلاعات شفاف مي‌تواند رقابت را تضعيف كند. ازاين‌رو، تقويت رقابت بايد با شفافيت، نظارت موثر و جلوگيري از امتيازهاي غيررقابتي همراه باشد.
خانه‌هاي خالي
در پروژه‌هاي مسكن حمايتي
بخش مهم ديگر اظهارات اين كارشناس بازار مسكن به خالي ماندن واحدهاي مسكوني در مناطق مختلف مربوط است. بيضايي با اشاره به مناطق مختلف تهران، شهرهاي جديد و پروژه‌هاي مسكن مهر تأكيد كرد: وجود واحدهاي مسكوني خالي در مناطق مختلف، از جمله مناطق سه‌گانه تهران و حتي شهرهاي جديد و پروژه‌هاي مسكن مهر، نشان مي‌دهد كه سياست‌گذاري‌هاي كلان اين حوزه نيازمند بررسي جدي است. به گفته او، خانه‌هاي خالي فقط به واحدهاي گران‌قيمت محدود نمي‌شوند: مساله مهم اين است كه خانه‌هاي خالي صرفاً به واحدهاي متعلق به دهك‌هاي پردرآمد محدود نمي‌شوند؛ بلكه در بخش مسكن حمايتي، كه براي اقشار متوسط و كم‌درآمد طراحي شده، نيز با اين مساله مواجه هستيم. خالي ماندن واحدهاي حمايتي، در صورت تأييد ابعاد آن، پرسش‌هايي درباره مكان‌يابي پروژه‌ها، دسترسي به خدمات عمومي، هزينه رفت‌وآمد و توان مالي متقاضيان ايجاد مي‌كند. اگر خانه‌اي در فاصله زياد از محل كار ساخته شود يا زيرساخت‌هاي ضروري در اطراف آن وجود نداشته باشد، ممكن است حتي با وجود قيمت مناسب، براي خانوار هدف انتخاب عملي نباشد. البته بايد ميان خانه آماده سكونت، واحد نيمه‌تمام، واحد تحويل‌نشده و ملكي كه مالك به دلايل اقتصادي عرضه نمي‌كند، تفاوت قائل شد. بدون تفكيك اين وضعيت‌ها، علت خالي ماندن خانه‌ها به‌درستي مشخص نخواهد شد.
اصلاح سياست‌ها از ساخت‌وساز تا تأمين سرپناه
بيضايي در جمع‌بندي ديدگاه خود اظهار كرد: وجود خانه‌هاي خالي هم در پروژه‌هاي مسكن حمايتي و هم در واحدهاي متعلق به گروه‌هاي پردرآمد نشان مي‌دهد كه براي حل مشكلات بازار مسكن، بايد علاوه بر ميزان مداخله دولت، كيفيت سياست‌گذاري‌ها، نحوه عرضه زمين و تناسب واحدهاي ساخته‌شده با نياز واقعي متقاضيان نيز مورد توجه قرار گيرد. اين تأكيد، ضرورت تغيير معيارهاي ارزيابي سياست‌هاي مسكن را نشان مي‌دهد. موفقيت يك طرح نبايد صرفاً با تعداد واحدهاي ساخته‌شده سنجيده شود؛ بلكه بايد مشخص شود چه تعداد خانوار در آن ساكن شده‌اند، هزينه واقعي سكونت چقدر است و آيا ساكنان به اشتغال، حمل‌ونقل و خدمات عمومي دسترسي دارند يا خير. در كنار اصلاح سياست‌هاي عرضه زمين، شفاف‌سازي آمار خانه‌هاي خالي، توسعه بازار اجاره، حمايت هدفمند از خانوارهاي كم‌درآمد و هماهنگي ميان ساخت‌وساز و توسعه زيرساخت‌ها ضروري است. در نهايت، وجود ميليون‌ها خانه خالي در كنار دشواري خانه‌دار شدن مردم نشان مي‌دهد كه مساله مسكن فقط كمبود ساختمان نيست، بلكه به توزيع نامناسب عرضه، گراني زمين و ضعف تناسب ميان پروژه‌ها و نياز خانوارها نيز مربوط مي‌شود. تا زماني كه سياست‌گذاري از شمارش واحدهاي ساخته‌شده به سنجش دسترسي واقعي مردم به سرپناه تغيير جهت ندهد، افزايش ساخت‌وساز به‌تنهايي نمي‌تواند تضميني براي حل بحران مسكن باشد.
