آيا هزينه توليد مسكن كاهش مي‌يابد؟
در شرايطي كه ركود ساخت‌وساز، افزايش هزينه‌هاي توليد، دشواري تأمين مالي و كاهش قدرت خريد خانوارها، بازار مسكن را با چالش‌هاي جدي مواجه كرده است، پيشنهاد تعيين ماليات ساخت‌وفروش به‌صورت مقطوع و بر مبناي ارزش معاملاتي در كارگروه رفع موانع توليد مسكن به تصويب رسيده است.
در شرايطي كه ركود ساخت‌وساز، افزايش هزينه‌هاي توليد، دشواري تأمين مالي و كاهش قدرت خريد خانوارها، بازار مسكن را با چالش‌هاي جدي مواجه كرده است، پيشنهاد تعيين ماليات ساخت‌وفروش به‌صورت مقطوع و بر مبناي ارزش معاملاتي در كارگروه رفع موانع توليد مسكن به تصويب رسيده است. تصميمي كه مي‌تواند بخشي از ابهام‌هاي مالياتي سازندگان را كاهش دهد، اما به‌تنهايي تضميني براي افزايش ساخت‌وساز يا كاهش قيمت مسكن نيست. مقايسه اين پيشنهاد با ساير موضوعات مطرح‌شده در دومين جلسه كارگروه، از بازنگري ماليات بر ارزش افزوده پروژه‌هاي حمايتي تا بازپرداخت پلكاني تسهيلات و تغيير شيوه تأمين فضاي آموزشي، نشان مي‌دهد كه موانع توليد مسكن به مجموعه‌اي از مقررات، هزينه‌ها و ناهماهنگي‌هاي اجرايي گره خورده است. از اين منظر، پرسش اصلي اين است كه آيا ماليات مقطوع به اصلاح واقعي محيط كسب‌وكار منجر مي‌شود يا صرفاً شيوه محاسبه يكي از هزينه‌هاي ساخت را تغيير مي‌دهد، بي‌آنكه مساله دسترسي خانوارها به مسكن را حل كند. فرشيد پورحاجت، دبيركل كانون سراسري انبوه‌سازان، با اشاره به برگزاري دومين جلسه كارگروه رفع موانع توليد مسكن اعلام كرد كه ماده ۷۷ قانون ماليات‌هاي مستقيم و نحوه محاسبه ماليات ساخت‌وفروش از موضوعات اصلي اين نشست بوده است. به گفته او، پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي براي تعيين ماليات به‌صورت مقطوع و بر مبناي ارزش معاملاتي مطرح و تصويب شده است. به گزارش تسنيم، پورحاجت درباره روند اجراي اين پيشنهاد گفت: بر اين اساس، وزارت راه و شهرسازي و سازمان امور مالياتي موضوع را از مراجع ذي‌ربط پيگيري خواهند كرد تا سازوكار ماليات مقطوع ساخت‌وفروش به مرحله اجرا برسد. با وجود اين، تصويب يك پيشنهاد در كارگروه با اجراي نهايي آن تفاوت دارد. هنوز بايد مشخص شود كه ماليات مقطوع با چه فرمولي محاسبه مي‌شود، ارزش معاملاتي چه جايگاهي در تعيين مبلغ نهايي دارد و اين شيوه چه تفاوتي با سازوكار جاري ماليات ساخت‌وفروش خواهد داشت. نكته مهم آن است كه مقطوع‌شدن ماليات الزاماً به معناي كاهش آن نيست. ممكن است روش جديد، محاسبه و پيش‌بيني هزينه‌هاي مالياتي را ساده‌تر كند، اما ميزان پرداختي سازندگان همچنان به ضوابط نهايي بستگي خواهد داشت. بنابراين، تا زمان انتشار جزييات اجرايي، نمي‌توان از كاهش قطعي بار مالياتي يا تأثير مستقيم اين تصميم بر قيمت مسكن سخن گفت. ماليات ساخت‌وفروش بايد به‌گونه‌اي طراحي شود كه از يك‌سو، مانع فعاليت اقتصادي مولد نباشد و از سوي ديگر، عدالت مالياتي و حقوق درآمدي دولت را حفظ كند. تفاوت در مقياس پروژه‌ها، موقعيت جغرافيايي، هزينه زمين و شرايط بازار مي‌تواند بر توان مالي سازندگان تأثير بگذارد؛ بنابراين، طراحي يك سازوكار مقطوع بدون توجه به اين تفاوت‌ها ممكن است نتايج متفاوتي براي فعالان بازار ايجاد كند. اگر روش جديد موجب كاهش هزينه‌هاي اداري، كوتاه‌شدن زمان رسيدگي و محدودشدن اختلاف ميان موديان و سازمان امور مالياتي شود، مي‌توان آن را گامي مثبت در جهت بهبود محيط كسب‌وكار دانست. بااين‌حال، اگر مبناي محاسبه با شرايط واقعي پروژه‌ها تناسب نداشته باشد، احتمال ايجاد فشار مالي نامتوازن نيز وجود دارد. از سوي ديگر، كاهش هزينه توليد الزاماً به كاهش قيمت فروش منجر نمي‌شود. در بازاري كه قيمت مسكن از عواملي مانند بهاي زمين، مصالح، دستمزد، هزينه تأمين مالي و ميزان تقاضا تأثير مي‌پذيرد، صرفه‌جويي مالياتي ممكن است به افزايش حاشيه سود سازنده يا جبران هزينه‌هاي قبلي نيز منجر شود. ازاين‌رو، موفقيت اين سياست بايد با شاخص‌هايي مانند افزايش عرضه، تكميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام و بهبود دسترسي خانوارها به مسكن سنجيده شود، نه صرفاً رضايت توليدكنندگان از شيوه جديد محاسبه ماليات. يكي ديگر از موضوعات مطرح‌شده در جلسه كارگروه، نحوه اعمال ماليات بر ارزش افزوده در قراردادهاي مربوط به طرح‌هاي جهش توليد مسكن بود. پورحاجت در اين زمينه اظهار كرد: با توجه به مسائل و ابهامات موجود، مقرر شد سازمان امور مالياتي نحوه اعمال اين ماليات در قراردادهاي مذكور را بازنگري و اصلاحات لازم را پيگيري كند. وجود ابهام در نحوه اجراي مقررات مالياتي پروژه‌هاي حمايتي مي‌تواند بر برآورد هزينه نهايي، برنامه‌ريزي مالي و زمان‌بندي تكميل طرح‌ها اثر بگذارد. در پروژه‌هايي كه به منابع بانكي، آورده متقاضيان و حمايت‌هاي دولتي وابسته‌اند، پيش‌بيني‌ناپذيري هزينه‌ها مي‌تواند فشار مالي مضاعفي ايجاد كند. البته بازنگري در ماليات بر ارزش افزوده نبايد به حذف شتاب‌زده الزامات قانوني يا ايجاد امتيازهاي غيرشفاف منجر شود. راهكار پايدار، تدوين دستورالعمل‌هاي روشن، تعيين مسووليت دقيق طرفين قرارداد و جلوگيري از تفسيرهاي متعارض است. در غير اين صورت، اصلاح مقررات نيز ممكن است به‌جاي حل مساله، ابهام‌هاي تازه‌اي ايجاد كند.بازپرداخت تسهيلات بانكي مسكن حمايتي نيز از ديگر محورهاي اين جلسه بود. دبيركل كانون انبوه‌سازان با اشاره به شرايط اقتصادي متقاضيان و ضرورت متناسب‌سازي اقساط با توان پرداخت خانوارها اعلام كرد كه مقرر شده است وزارت راه و شهرسازي با همكاري بانك مركزي، تمهيدات لازم براي بازپرداخت پلكاني اين تسهيلات را فراهم كند. اين پيشنهاد از آن جهت اهميت دارد كه پرداخت وام، به‌تنهايي به معناي افزايش قدرت خريد مسكن نيست. اگر اقساط تسهيلات از ابتدا با درآمد خانوار تناسب نداشته باشد، وام مسكن ممكن است به تعهدي سنگين تبديل شود كه امكان استفاده موثر از آن را محدود مي‌كند. بازپرداخت پلكاني مي‌تواند در صورت طراحي مناسب، فشار اقساط در سال‌هاي ابتدايي را كاهش دهد؛ اما ميزان موفقيت آن به نرخ سود، دوره بازپرداخت، نحوه افزايش اقساط و رشد درآمد خانوارها بستگي دارد. اگر اقساط در سال‌هاي بعد سريع‌تر از توان مالي متقاضيان افزايش پيدا كند، مشكل صرفاً به آينده منتقل خواهد شد.
