قيمت‌هاي رويايي در ويترين مجازي مسكن
در بازاري كه قيمت واقعي معاملات مسكن شفاف نيست، مرز ميان ارزش واقعي ملك و قيمت‌هاي پيشنهادي در آگهي‌هاي اينترنتي روزبه‌روز مبهم‌تر مي‌شود.
در بازاري كه قيمت واقعي معاملات مسكن شفاف نيست، مرز ميان ارزش واقعي ملك و قيمت‌هاي پيشنهادي در آگهي‌هاي اينترنتي روزبه‌روز مبهم‌تر مي‌شود. از يك سو، فروشندگان با قيمت‌هاي بالا وارد پلتفرم‌ها مي‌شوند و از سوي ديگر، خريداران در نبود آمار رسمي و قابل اتكا، همين ارقام را مبناي تصميم‌گيري قرار مي‌دهند؛ چرخه‌اي كه مي‌تواند انتظارات قيمتي را بالا ببرد، بي‌آنكه معامله‌اي با آن قيمت انجام شده باشد. در اين ميان، افزايش هزينه ساخت، نيمه‌تمام ماندن پروژه‌ها و افت قدرت خريد خانوارها نيز بر پيچيدگي بازار افزوده است. اظهارات سمانه محرمي نمين، نايب‌رييس اتحاديه املاك، بار ديگر پرسشي اساسي را پيش مي‌كشد: وقتي قيمت قطعي معاملات در دسترس نيست، چه چيزي قيمت مسكن را تعيين مي‌كند؛ واقعيت بازار يا ارقام درج‌شده در آگهي‌ها؟ وي با انتقاد از نحوه قيمت‌گذاري در پلتفرم‌هاي آگهي آنلاين مي‌گويد: موضوع قيمت‌گذاري آگهي‌ها در پلتفرم‌هاي آگهي آنلاين براي كسي پوشيده نيست و قيمت‌گذاري‌ها در بسياري از موارد كارشناسي‌شده نيست و درباره تأثير اين آگهي‌ها بر قيمت مناطق توضيح مي‌دهد: تصور كنيد در منطقه‌اي از غرب تهران، يك يا چند ملك با قيمت مشخصي در يك پلتفرم آگهي آنلاين قيمت‌گذاري شود؛ همين موضوع مي‌تواند قيمت كل منطقه را جابه‌جا كند. به گفته وي، وقتي يك يا دو خانه در اين پلتفرم‌ها با قيمت جديد عرضه مي‌شود، حجم انبوهي از قيمت‌سازي شكل مي‌گيرد كه مي‌تواند قيمت كل منطقه را تحت تأثير قرار دهد و موجب دستكاري قيمت‌ها شود. اين هشدار به تفاوت ميان قيمت پيشنهادي و قيمت قطعي معامله اشاره دارد. فروشنده مي‌تواند ملك خود را با هر قيمتي آگهي كند، اما درج يك رقم به معناي انجام معامله با همان قيمت نيست. در بازاري كه اطلاعات معاملات محدود است، ارقام پيشنهادي ممكن است به معيار ذهني ساير فروشندگان تبديل شوند و افزايش زنجيره‌اي قيمت‌هاي اعلامي را به دنبال داشته باشند.
نبود آمار رسمي بازار در محاصره اطلاعات ناقص
يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اظهارات نايب‌رييس اتحاديه املاك، به وضعيت اطلاعات رسمي معاملات مربوط مي‌شود. او مي‌گويد: از زماني كه سامانه املاك و مستغلات در سال‌هاي ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ از اتحاديه خارج شد و به سامانه خودنويس و پس از آن سامانه كاتب منتقل شد، اطلاعات رسمي درباره معاملات بازار مسكن اعلام نمي‌شود و اطلاعاتي كه اعضاي اتحاديه املاك ارايه مي‌كنند، عمدتاً براساس مشاهدات و داده‌هاي ميداني است. نبود اطلاعات منظم درباره تعداد معاملات، قيمت‌هاي قطعي و حجم خريدوفروش در مناطق مختلف، امكان ارزيابي دقيق بازار را كاهش مي‌دهد. در چنين شرايطي، خريدار نمي‌تواند تشخيص دهد افزايش قيمت‌هاي مشاهده‌شده ناشي از معاملات واقعي است يا بيشتر از انتظارات فروشندگان تأثير مي‌گيرد. در كنار مساله قيمت‌سازي، افزايش هزينه ساخت نيز يكي از عوامل مهم تحولات بازار مسكن است. محرمي نمين درباره وضعيت سازندگان مي‌گويد: تعداد زيادي از سازندگان، به‌ويژه سازندگان خرد، براساس برآورد هزينه‌هاي قبلي فعاليت خود را آغاز كرده بودند و حتي بعضاً روي پيش‌فروش يك يا دو واحد نيز حساب كرده بودند. بنابراين، برخي سازندگان خرد كار را نه با شرايط برابر، بلكه با كسري و زيان آغاز مي‌كنند. او در گفت‌وگو با مهر درباره پيامدهاي افزايش قيمت مصالح ساختماني تصريح مي‌كند: افزايش قيمت مصالح ساختماني باعث شده است بسياري از سازندگان خرد، پروژه‌هاي ساختماني خود را نيمه‌كاره رها كنند. به گفته نايب‌رييس اتحاديه املاك، در نتيجه اين وضعيت، همزمان ورود واحدهاي جديد به بازار مسكن به تعويق افتاده و هم اين واحدها قرار است با مصالح ساختماني گران‌تر ساخته شوند. محرمي نمين درباره قيمت‌هاي فعلي مي‌گويد: اعدادي كه اكنون در بازار مسكن مشاهده مي‌كنيم، عمدتاً متأثر از تورم سالانه است و فقط با تورم سالانه انطباق دارد، نه با افزايش قيمت مصالح ساختماني. او تأكيد مي‌كند: هنوز واحدهايي كه با مصالح جديد و گران‌تر ساخته شده‌اند، وارد بازار نشده‌اند و به همين دليل آثار كامل افزايش هزينه ساخت را در قيمت‌هاي فعلي نمي‌بينيم. نايب‌رييس اتحاديه املاك خريد مسكن را براي متقاضيان تبديل به احسن كردن ملك مناسب مي‌داند و مي‌گويد: همچنان توصيه من اين است كه براي خريد خانه، به‌ويژه براي افرادي كه قصد تبديل به احسن كردن ملك خود را دارند، زمان مناسبي است و نبايد دست نگه دارند. بهتر است ملك خود را جابه‌جا كنند. او براي توضيح اين توصيه مي‌گويد: در شرايط فعلي، با مبلغي كه قرار است روي ارزش ملك فعلي خود بگذاريد و براي خريد يك واحد جديد هزينه كنيد، شايد بتوانيد ۲۰ متر به متراژ خانه خود اضافه كنيد. اما اگر در آينده با تورم بيشتري مواجه شويم، ممكن است به جاي ۲۰ متر، تنها امكان اضافه كردن ۱۵ متر به متراژ ملك خود را داشته باشيد. محرمي نمين در همين زمينه به جوانان خانه‌اولي هشدار مي‌دهد: توصيه من به جوانان خانه‌اولي اين است كه از سودهاي چشمگير و روزانه‌اي كه در پلتفرم‌هاي خريد آنلاين طلا، دلار يا ارزهاي ديجيتال مشاهده مي‌كنند، چشم‌پوشي كنند و صرفاً براساس اين سودهاي روزانه تصميم نگيرند. نايب‌رييس اتحاديه املاك مي‌افزايد: افراد بايد خودشان بازار طلا را از دي‌ماه و بهمن‌ماه سال گذشته تاكنون با افزايش قيمت مسكن مقايسه كنند و ببينند ميزان افزايش قيمت در اين دو بازار و چشم‌انداز آنها در آينده تا چه اندازه با يكديگر متفاوت است. محرمي نمين براي توصيف وضعيت بازار تهران اظهار مي‌كند: شايد تا اسفندماه مي‌توانستيم با پنج يا ۶ ميليارد تومان يك منزل مسكوني خريداري كنيم، اما در حال حاضر براي اينكه در تهران و در يك منطقه مطلوب، نه اينكه اصلاً خانه‌اي وجود نداشته باشد، بلكه يك واحد نسبتاً خوب و قابل سكونت خريداري كنيم، بايد پيش‌بيني قيمت‌هايي از ۹ تا ۱۰ ميليارد تومان به بالا را داشته باشيم. اين ارقام، برآورد مطرح‌شده از سوي نايب‌رييس اتحاديه املاك است و بدون داده‌هاي معاملاتي نبايد ميانگين رسمي قيمت مسكن تهران تلقي شود. بااين‌حال، اين مقايسه نشان مي‌دهد افزايش هزينه خريد چگونه دامنه انتخاب خانوارها را محدود مي‌كند و آنها را به سمت مناطق دورتر، واحدهاي كوچك‌تر يا ساختمان‌هاي قديمي‌تر سوق مي‌دهد.محرمي نمين با انتقاد از ساختار نظارت بر پلتفرم‌هاي آگهي آنلاين مي‌گويد: اكنون با موضوعي تحت عنوان فعاليت پلتفرم‌هاي آگهي آنلاين مواجه هستيم كه مجوز فعاليت خود را از اتحاديه كسب‌وكارهاي مجازي دريافت مي‌كنند. در اين زمينه نوعي موازي‌كاري ميان اتحاديه‌هاي مختلف و اتحاديه كسب‌وكارهاي مجازي ايجاد شده است. نايب‌رييس اتحاديه املاك معتقد است: بحث مسكن كاملاً تخصصي است و اگر قرار است پلتفرمي در حوزه مسكن فعاليت كند، بايد مجوز آن تحت نظارت اتحاديه املاك باشد تا نسبت به قيمت‌گذاري اقدام كند، نه اينكه قيمت‌سازي انجام دهد.
قانوني كه خريد اقساطي را دشوار كرده است
محرمي نمين درباره وضعيت پيش‌فروش مي‌گويد: اكنون در پروژه‌هاي هزار واحدي، ۸ هزار واحدي و حتي ۸۰۰ واحدي، پيش‌فروش‌هايي داريم كه واحد در حال ساخت را با قيمت ملك آماده سه سال بعد مي‌فروشند. او براي توضيح اين وضعيت مثال مي‌زند: در شرايط فعلي، ممكن است واحدي كه هنوز روي خاك قرار دارد، با قيمت‌هاي بسيار بالا عرضه شود؛ براي مثال، واحدي كه در آينده قرار است متري ۵۰۰ ميليون تومان ارزش داشته باشد، ممكن است امروز متري ۳۰۰ ميليون تومان روي خاك فروخته شود و فروشنده اين موضوع را با پرداخت اقساط توجيه كند. اين مثال، اهميت بررسي ريسك پيش‌خريد را نشان مي‌دهد؛ زيرا ارزش نهايي واحد به زمان تحويل، اعتبار سازنده، موقعيت پروژه و شرايط پرداخت وابسته است. در صورت نبود تضمين‌هاي كافي، خريدار ممكن است با تأخير در تحويل يا اختلاف بر سر تعهدات قرارداد مواجه شود. نايب‌رييس اتحاديه املاك با انتقاد از محدوديت‌هاي قانوني اين حوزه مي‌گويد: ما مسير پيش‌فروش را براي مشاوران املاك بسته‌ايم و در واقع راه پيش‌فروش و خريد اقساطي را براي مردم نيز بسته‌ايم. او درباره قانون پيش‌فروش مصوب سال ۱۳۹۰ اظهار مي‌كند: از سال ۱۳۹۰ كه قانون پيش‌فروش تصويب شد، مقرر شد مشاور املاك قرارداد پيش‌فروش را تنظيم نكند و اين كار به دفترخانه سپرده شد، اما دفترخانه نيز از سال ۱۳۹۰ تاكنون نتوانسته حتي يك قرارداد پيش‌فروش ثبت كند. نايب‌رييس اتحاديه املاك با انتقاد از ترويج خريد متري مسكن مي‌پرسد: در چنين شرايطي، اكنون وبينارها و سمينارهاي متعددي برگزار مي‌شود و از مردم خواسته مي‌شود براي خريد متري اقدام كنند. سوال اين است كه چرا بايد خريد متري انجام شود؟ او در دفاع از خريد واحد مشخص مي‌گويد: وقتي مبايعه‌نامه وجود دارد، مي‌توان يك خريد مشخص انجام داد. براي مثال، فرد مي‌تواند يك واحد ۴۰ متري را خريداري كند و پرداخت آن را در يك بازه سه‌ساله تعريف كند. در اين صورت، موضوع معامله مشخص است و خريدار مي‌داند چه ملكي را خريداري مي‌كند و بابت چه چيزي پرداخت انجام مي‌دهد. او درباره ابهام در خريد متري تأكيد مي‌كند: اما در خريد متري، موضوع معامله نامعين است؛ مشخص نيست اين ملك در آينده دقيقاً كجا، چه زماني، چگونه و در كدام طبقه خواهد بود.
شفافيت، راه مقابله با قيمت‌سازي
نايب‌رييس اتحاديه املاك در پايان، وضعيت موجود را نتيجه خطا در سياست‌گذاري و قانون‌گذاري مي‌داند و مي‌گويد: در واقع، ما آنچه را درست بوده ممنوع اعلام كرده‌ايم؛ اين وضعيت ناشي از يك اشتباه محاسباتي و قانون‌گذاري در حوزه فروش و پيش‌فروش ملك است و همين موضوع نيز تأثير قابل توجهي بر قيمت‌گذاري و روند قيمت مسكن دارد. مجموع اين اظهارات نشان مي‌دهد بحران بازار مسكن به يك عامل محدود نيست. قيمت‌هاي پيشنهادي غيرشفاف، كمبود آمار معاملات، افزايش هزينه ساخت و دشواري دسترسي به پيش‌فروش امن، همزمان بر رفتار خريداران و فروشندگان اثر مي‌گذارند. مقابله با قيمت‌سازي احتمالي مستلزم انتشار اطلاعات معاملات واقعي، نظارت موثر بر آگهي‌هاي گمراه‌كننده، تعيين مسووليت روشن براي پلتفرم‌ها و اصلاح سازوكارهاي قانوني پيش‌فروش است. تا زماني كه خريدار نتواند قيمت پيشنهادي يك خانه را با داده‌هاي معتبر مقايسه كند، مرز ميان كشف قيمت و قيمت‌سازي مبهم خواهد ماند و هزينه اين ابهام بيش از همه بر دوش خانوارهايي قرار مي‌گيرد كه براي تأمين سرپناه با محدوديت مالي مواجه‌اند.
