تورم اجاره در كف، فشار مستأجران در سقف
بازار اجاره در آستانه پاييز ۱۴۰۵ در ظاهر آرام‌تر از تابستان است. با پايان فصل اصلي جابه‌جايي و بازگشايي مدارس، حجم نقل‌وانتقال مستأجران كاهش يافته و بخش قابل توجهي از قراردادهاي سالانه تمديد يا تعيين تكليف شده است.
بازار اجاره در آستانه پاييز ۱۴۰۵ در ظاهر آرام‌تر از تابستان است. با پايان فصل اصلي جابه‌جايي و بازگشايي مدارس، حجم نقل‌وانتقال مستأجران كاهش يافته و بخش قابل توجهي از قراردادهاي سالانه تمديد يا تعيين تكليف شده است. اما پشت اين آرامش فصلي، مجموعه‌اي از مسائل ساختاري قرار دارد كه نشان مي‌دهد ثبات فعلي بازار را نمي‌توان الزاماً به معناي حل مساله اجاره تعبير كرد. تازه‌ترين آمار مركز آمار ايران نشان مي‌دهد تورم سالانه اجاره مسكن خانوارهاي كشور در مردادماه به ۳۲.۳ درصد رسيده است؛ رقمي كه پايين‌ترين سطح تورم سالانه اجاره از آذرماه ۱۴۰۱ تاكنون محسوب مي‌شود. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نيز در همين ماه ۳۱.۸ درصد بوده و تورم ماهانه به ۲.۵ درصد رسيده است. به زبان ساده، شاخص اجاره‌بها در مردادماه نسبت به مرداد سال گذشته حدود ۳۲ درصد افزايش داشته، اما سرعت اين افزايش در مقايسه با دوره‌هاي قبل كاهش يافته است. اين تفاوت ميان «سطح قيمت» و «سرعت افزايش قيمت» در تحليل بازار اجاره اهميت زيادي دارد. كاهش تورم به اين معنا نيست كه اجاره‌بها كاهش پيدا كرده؛ بلكه به اين معناست كه اجاره‌بها با سرعت كمتري نسبت به گذشته در حال افزايش است. به همين دليل، قرار دادن عبارت «تورم اجاره در كف» در كنار واقعيت افزايش بيش از ۳۰ درصدي اجاره‌بها مي‌تواند تصويري گمراه‌كننده ايجاد كند. براي خانواري كه سال گذشته قرارداد خود را با رقم مشخصي تمديد كرده، رشد ۳۱.۸ درصدي همچنان به معناي افزايش سنگين هزينه مسكن است؛ حتي اگر اين نرخ از تورم دوره‌هاي قبلي پايين‌تر باشد.
شكاف ميان تورم عمومي و اجاره
يك مقايسه معنادار
در مردادماه، تورم سالانه كالاها و خدمات طبق آمار مركز آمار به حدود ۷۰ درصد رسيده و تورم نقطه‌به‌نقطه نيز به محدوده ۹۰ درصد نزديك شده است. در مقابل، تورم سالانه اجاره ۳۲.۳ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه آن ۳۱.۸ درصد بوده است. در نگاه نخست، اين فاصله قابل توجه مي‌تواند نشانه‌اي از مقاومت بازار اجاره در برابر موج تورمي اقتصاد تلقي شود؛ اما در تحليل عميق‌تر، پرسش مهم‌تري مطرح مي‌شود: چرا اجاره‌بها با وجود رشد بسيار بالاي ساير قيمت‌ها، با سرعت كمتري افزايش يافته است؟ يكي از پاسخ‌ها را بايد در كاهش قدرت پرداخت مستأجران جست‌وجو كرد. وقتي درآمد خانوار امكان همراهي با رشد قيمت‌ها را ندارد، بازار اجاره نيز با محدوديت تقاضاي موثر مواجه مي‌شود. در چنين شرايطي، مالك ممكن است قيمت پيشنهادي خود را افزايش بدهد، اما مستأجر توان پرداخت آن را نداشته باشد. نتيجه مي‌تواند كاهش قراردادها، افزايش تمديد، كوچك‌تر شدن متراژ، تغيير محله يا حتي خروج خانوار از برخي مناطق باشد. از همين زاويه، كاهش سرعت رشد اجاره مي‌تواند بخشي از واقعيت فشار تقاضا و افت توان مالي خانوارها را نيز منعكس كند، نه صرفا موفقيت سياست‌هاي تنظيم بازار.
قيمت‌هاي پيشنهادي بالا
قراردادهاي كمتر
نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره وضعيت امسال گفت در برخي مناطق افزايش اجاره‌بها مشاهده مي‌شود، اما تعداد قراردادهاي ثبت‌شده متناسب با رشد قيمت‌ها افزايش پيدا نكرده است؛ وضعيتي كه از نگاه او بيانگر تغيير الگوي بازار اجاره است. اين گزاره از آن جهت اهميت دارد كه بازار مسكن تنها با بررسي قيمت فايل‌هاي عرضه‌شده قابل تحليل نيست. قيمت پيشنهادي مالك با قيمت معامله‌شده تفاوت دارد و در شرايطي كه قدرت خريد مستأجر كاهش پيدا مي‌كند، افزايش قيمت فايل‌ها الزاما به افزايش همان ميزان در قراردادهاي نهايي منجر نمي‌شود. به گزارش ايسنا، در برخي مناطق تهران حتي گزارش‌هايي از افزايش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدي اجاره‌بها منتشر شده است؛ با اين حال، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران تأكيد كرد كه چنين اعدادي را نمي‌توان به كل بازار تعميم داد و نبود يك سامانه جامع براي ثبت و گزارش دقيق معاملات، ارزيابي وضعيت واقعي بازار را دشوار كرده است.
حمايت كوتاه‌مدت يا راه‌حل پايدار؟
در چنين شرايطي، دولت تلاش كرده با سياست سقف‌گذاري از جهش هزينه اجاره براي مستأجران جلوگيري كند. بر اساس مصوبه سران قوا، قراردادهاي اجاره واحدهاي مسكوني كه از زمان ابلاغ مصوبه تا پايان سال ۱۴۰۵ منقضي مي‌شوند، در صورت درخواست مستأجر براي يك سال تمديد خواهند شد و ميزان افزايش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آنها حداكثر ۲۵ درصد خواهد بود؛ البته اين حكم داراي استثناهاي قانوني مشخصي است.
اين سياست در ظاهر فاصله‌اي معنادار با تورم ۳۱.۸ درصدي نقطه‌به‌نقطه اجاره ايجاد مي‌كند و مي‌تواند براي مستأجراني كه مشمول تمديد قانوني هستند، فشار افزايش هزينه را كاهش دهد. اما پرسش اصلي درباره دامنه اجراي اين سياست و ميزان انطباق آن با واقعيت بازار است. فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان، درباره اين سياست گفت كه مصوبه اجاره‌بها اقدامي كوتاه‌مدت براي حمايت از مستأجران و ايجاد نظم در بازار است، اما تمديد قراردادها و افزايش تسهيلات وديعه به‌تنهايي مشكلات بازار را حل نمي‌كند. به گفته او، بخش قابل توجهي از مالكان در محدوده سقف‌هاي تعيين‌شده و عمدتا در بازه ۲۵ تا ۳۰ درصد اقدام به افزايش اجاره كرده‌اند، اما ثبات پايدار بازار نيازمند افزايش توليد و عرضه مسكن، به‌ويژه مسكن استيجاري است. پورحاجت همچنين تأكيد كرده است كه سياست‌گذار نبايد هدف راهبردي افزايش عرضه را فداي سياست‌هاي كوتاه‌مدت تنظيم بازار كند.
۸۰ همت حمايت
اما با چه ميزان اثرگذاري؟
در كنار سقف‌گذاري، دولت و شبكه بانكي سياست پرداخت تسهيلات وديعه مسكن را نيز دنبال كرده‌اند. طبق آخرين آمار اعلام‌شده از سوي بانك مركزي، از ابتداي تيرماه ۱۴۰۴ تا ۲۶ شهريور ۱۴۰۵ بيش از ۸۰ همت تسهيلات وديعه مسكن به ۴۲۵ هزار نفر پرداخت شده است. از اين ميزان، بيش از ۶۲ همت طي يك سال منتهي به پايان بهار ۱۴۰۵ به ۳۵۷ هزار نفر پرداخت شده و حدود ۱۸ همت ديگر نيز تا ۲۶ شهريور به ۶۸ هزار متقاضي اختصاص يافته است. سقف تسهيلات در سال ۱۴۰۵ نيز به ۳۶۵ ميليون تومان در تهران، ۲۸۰ ميليون تومان در مراكز استان‌ها، ۱۸۵ ميليون تومان در ساير شهرها و ۷۵ ميليون تومان در مناطق روستايي افزايش يافته و سقف كلي منابع از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت رسيده است. با اين حال، وام وديعه بيش از آنكه قيمت مسكن را كاهش دهد، بخشي از نقدينگي مورد نياز مستأجر را تأمين مي‌كند. بنابراين اگر اصل مشكل، فاصله ميان درآمد خانوار و هزينه مسكن باشد، وام تنها مي‌تواند اين فاصله را موقتا پوشش بدهد. اگر بخش بزرگي از درآمد خانوار صرف اجاره شود، افزايش وام بدون افزايش متناسب درآمد مي‌تواند صرفا زمان پرداخت هزينه را جابه‌جا كند؛ نه اينكه مساله استطاعت‌پذيري مسكن را حل كند.
مساله اصلي بازار: كمبود مسكن استيجاري
ايرج رهبر، رييس كميسيون عمران، احداث و امور زيربنايي اتاق تهران، نيز معتقد است كنترل دستوري بازار اجاره به‌تنهايي نتيجه نمي‌دهد و براي كاهش فشار اجاره بايد توليد و عرضه واحدهاي اجاره‌اي افزايش يابد. او همچنين نبود اجاره‌داري حرفه‌اي را يكي از مشكلات ساختاري بازار دانسته و بر ضرورت ايجاد مشوق براي ورود سرمايه‌گذاران به ساخت واحدهاي اجاره‌اي تأكيد كرده است. در واقع، اگر عرضه واحدهاي مناسب اجاره‌اي متناسب با تعداد خانوارهاي مستأجر رشد نكند، سياست‌هاي كوتاه‌مدت با يك محدوديت اساسي روبه‌رو هستند. سقف‌گذاري مي‌تواند قيمت برخي قراردادها را محدود كند؛ وام مي‌تواند نقدينگي مستأجر را افزايش بدهد؛ اما هيچ‌كدام به‌تنهايي تعداد واحدهاي قابل اجاره را افزايش نمي‌دهند. به همين دليل، كاهش تورم اجاره در مردادماه را بايد با احتياط تفسير كرد. اين كاهش مي‌تواند نشانه آرام‌تر شدن بازار باشد، اما همزمان مي‌تواند حاصل محدود شدن توان پرداخت خانوارها، كاهش معاملات و تغيير الگوي تقاضا نيز باشد.
آرامش پاييزي يا توقف موقت؟
بازار اجاره اكنون با پايان فصل جابه‌جايي تابستاني وارد دوره‌اي كم‌تحرك‌تر شده است. اين كاهش تحرك طبيعي است و بخشي از آن به تقويم سالانه بازار ارتباط دارد. بنابراين نمي‌توان صرفا بر اساس كاهش جابه‌جايي در پاييز، از ثبات پايدار بازار سخن گفت. آنچه اهميت بيشتري دارد، رفتار بازار در ماه‌هاي آينده و به‌ويژه نسبت ميان رشد درآمد خانوار، رشد اجاره‌بها، تعداد قراردادها و حجم عرضه واحدهاي استيجاري است. آمار مردادماه يك واقعيت مهم را نشان مي‌دهد: اجاره‌بها با سرعتي كمتر از گذشته رشد مي‌كند، اما همچنان بيش از ۳۰ درصد نسبت به سال قبل افزايش يافته است. همزمان، دولت سقف ۲۵ درصدي براي بخشي از قراردادهاي تمديدي تعيين كرده و بيش از ۸۰ همت تسهيلات وديعه پرداخت شده است. با اين حال، سخنان فعالان بازار نيز بر يك نقطه مشترك متمركز است: مساله اجاره صرفا مساله قيمت نيست؛ مساله عرضه و توان پرداخت نيز هست. اگر عرضه مسكن استيجاري افزايش پيدا نكند، كاهش موقت تورم اجاره لزوماً به معناي كاهش فشار بر مستأجران نخواهد بود. بازار ممكن است از مرحله جهش قيمت وارد مرحله ركود معاملاتي و تثبيت اسمي شود، در حالي كه خانوارها براي تطبيق با هزينه مسكن ناچار به كاهش متراژ، تغيير محله، هم‌خانه‌شدن يا تخصيص سهم بيشتري از درآمد خود به مسكن شوند. در نهايت، فاصله ميان «آمار تورم» و «تجربه خانوار» مهم‌ترين نكته بازار اجاره در آستانه پاييز ۱۴۰۵ است. تورم ۳۲ درصدي اجاره در مقايسه با تورم عمومي حدود ۷۰ درصدي، از كاهش سرعت رشد حكايت دارد؛ اما براي مستأجري كه درآمدش هم‌پاي هزينه مسكن افزايش نيافته، همين ۳۲ درصد همچنان افزايش سنگيني است. بنابراين، آرامش آماري بازار اجاره را نبايد با حل بحران استطاعت مسكن يكسان دانست. ثبات واقعي زماني شكل مي‌گيرد كه رشد عرضه، توان مالي خانوار و هزينه اجاره به تعادل نزديك‌تري برسند؛ و تا آن زمان، سقف‌گذاري و وام وديعه بيشتر نقش مسكن كوتاه‌مدت را دارند تا درمان ريشه‌اي بازار.
