بازار مسكن در تله ركود تورمي
در بسياري از بازارها، افزايش قيمت نشانهاي از رونق تقاضاست؛ در بازار مسكن اما معادله مدتي است وارونه شده است: قيمت خانه بالا ميرود، اما خريدار از بازار عقب مينشيند. سازنده از افزايش هزينهها مينالد، فروشنده حاضر به كاهش قيمت نيست و خانواري كه زماني براي خانهدار شدن پسانداز ميكرد، حالا بخش بزرگي از درآمدش را صرف اجاره و هزينههاي روزمره ميكند.
در بسياري از بازارها، افزايش قيمت نشانهاي از رونق تقاضاست؛ در بازار مسكن اما معادله مدتي است وارونه شده است: قيمت خانه بالا ميرود، اما خريدار از بازار عقب مينشيند. سازنده از افزايش هزينهها مينالد، فروشنده حاضر به كاهش قيمت نيست و خانواري كه زماني براي خانهدار شدن پسانداز ميكرد، حالا بخش بزرگي از درآمدش را صرف اجاره و هزينههاي روزمره ميكند. نتيجه، بازاري است كه نه توان كاهش قيمت دارد و نه قدرت ايجاد رونق؛ بازاري گرفتار در همان نقطهاي كه اقتصاددانان از آن با عنوان «ركود تورمي» ياد ميكنند. بازار مسكن در سالهاي اخير بيش از آنكه تابع قدرت خريد خانوارها باشد، تحت تأثير تورم عمومي، افزايش هزينه ساخت، انتظارات تورمي و نگاه سرمايهاي به ملك حركت كرده است. قيمتها بالا رفتهاند، اما تعداد كساني كه توان ورود به بازار خريد را دارند، كاهش يافته است. اين تناقض شايد مهمترين نشانه وضعيت فعلي بازار باشد. در يك سوي بازار، فروشندگان و سازندگان قرار دارند كه با استناد به رشد قيمت زمين، مصالح، دستمزد و ساير هزينههاي ساخت، كاهش قيمت را منطقي نميدانند. در سوي ديگر، خانوارهايي قرار گرفتهاند كه درآمدشان با سرعت افزايش قيمت مسكن رشد نكرده است. در نتيجه، فاصله ميان «قيمت خانه» و «توان خريد خانوار» هر روز بيشتر شده است؛ فاصلهاي كه با وامهاي محدود و تسهيلاتي كه بخش كوچكي از قيمت يك واحد مسكوني را پوشش ميدهند، پر نميشود.
رونقي كه آمد و دوام نياورد
در مقطعي از نيمه دوم سال گذشته، نشانههايي از افزايش تحرك در بازار ديده شد. بخشي از تقاضاي مصرفي كه ديگر توان خريد واحدهاي بزرگ و گرانقيمت را نداشت، به سمت واحدهاي كوچكتر و ارزانتر حركت كرد. اين تغيير الگوي تقاضا ميتوانست نشانهاي از بازگشت تدريجي خريداران به بازار باشد، اما اين روند پايدار نماند. با تشديد نااطمينانيهاي اقتصادي و اجتماعي و آغاز جنگ تحميلي سوم از اسفندماه سال گذشته، بازار مسكن بيش از گذشته وارد فضاي احتياط شد. در شرايطي كه خانوارها نسبت به آينده درآمد، قيمتها و امنيت اقتصادي خود اطمينان ندارند، تصميمي مانند خريد خانه كه بزرگترين سرمايهگذاري زندگي بسياري از آنهاست، به تعويق ميافتد. فروشنده نيز در چنين فضايي حاضر نيست بهسادگي قيمت را پايين بياورد؛ زيرا مسكن براي بسياري از مالكان صرفاً يك محل سكونت نيست، بلكه مهمترين ابزار حفظ ارزش دارايي است. اين دو رفتار متضاد، يعني امتناع فروشنده از كاهش قيمت و ناتواني خريدار از پرداخت قيمت موجود، همان قفلشدگياي است كه بازار را در ركود فرو برده است.
همه تقصيرها گردن ساختوساز نيست
يكي از مهمترين استدلالها درباره رشد قيمت مسكن، افزايش هزينه تمامشده ساخت است. قيمت مصالح، دستمزد، زمين، خدمات فني و ساير هزينههاي مرتبط با ساختوساز افزايش يافته و در برخي مقاطع، آسيب به بخشي از ظرفيت توليد نيز فشار بيشتري به زنجيره تأمين وارد كرده است. اما تقليل بحران مسكن به «گراني ساخت» يك سادهسازي خطرناك است.اگر مساله فقط كمبود عرضه يا افزايش هزينه ساخت بود، افزايش توليد ميتوانست در بلندمدت به تعديل قيمتها كمك كند. مشكل اينجاست كه مسكن در اقتصاد ايران سالهاست از يك كالاي مصرفي صرف فاصله گرفته و به يك دارايي سرمايهاي تبديل شده است. خانه براي بخشي از جامعه ديگر فقط محل زندگي نيست؛ وسيلهاي براي حفظ ارزش پول در برابر تورم است. همين تغيير كاركرد باعث شده تقاضاي سرمايهاي در كنار تقاضاي مصرفي قرار بگيرد؛ در حالي كه اين دو تقاضا توان مالي و هدف يكساني ندارند. نتيجه روشن است: خانواري كه خانه را براي زندگي ميخواهد، بايد با سرمايهاي رقابت كند كه خانه را براي حفظ ارزش دارايي يا كسب سود ميخرد.
بانكها؛ جايي كه منابع بايد به خريدار برسد
در اين ميان، نظام تأمين مالي نيز يكي از حلقههاي مفقوده بازار مسكن است.در اقتصادي كه قيمت مسكن چندين برابر درآمد سالانه خانوارهاست، خريد نقدي براي بخش بزرگي از جامعه عملاً غيرممكن است. بنابراين طبيعي است كه وام مسكن بايد نقش مهمي در اتصال درآمد خانوار به قيمت خانه ايفا كند. اما وقتي تسهيلات مسكن فاصله زيادي با قيمت واقعي يك واحد مسكوني دارد، وام ديگر ابزار خانهدار شدن نيست؛ بلكه تنها بخش كوچكي از هزينه خريد را پوشش ميدهد.
به گزارش مهر، از سوي ديگر، موضوع حضور بانكها در بازار املاك نيز سالهاست محل انتقاد كارشناسان است. پرسش اساسي اين است كه منابع نظام بانكي بايد در خدمت چه چيزي قرار گيرد؟ تأمين مالي توليد و خريد مصرفي مسكن يا نگهداري داراييهاي ملكي؟ تا زماني كه منابع بانكي به شكل موثر به سمت متقاضي واقعي هدايت نشود، نميتوان انتظار داشت تسهيلات مسكن بهتنهايي قفل بازار را باز كند.
مستأجران هم ديگر جابهجا نميشوند
ركود مسكن فقط در بازار خريد و فروش ديده نميشود. بازار اجاره نيز با شكل ديگري از ركود مواجه شده است.
افزايش هزينههاي جابهجايي، حملونقل، بستهبندي، كميسيون، وديعه و ساير هزينههاي جانبي باعث شده بسياري از مستأجران حتي در صورت نارضايتي از شرايط فعلي، ترجيح دهند در همان خانه بمانند. اين رفتار يك پيام مهم دارد: هزينه جابهجايي آنقدر افزايش يافته كه خودِ جابهجايي به يك تصميم اقتصادي سنگين تبديل شده است. از سوي ديگر، اجراي سياست تمديد خودكار قراردادهاي اجاره با سقف افزايش ۲۵ درصدي نيز بر رفتار بخشي از بازار اثر گذاشته است. در مقابل، برخي مالكان معتقدند افزايش اجارهبها بايد متناسب با تورم باشد و براي گروهي از مالكان، بهخصوص كساني كه درآمد ديگري ندارند، اجاره تنها منبع تأمين هزينههاي زندگي است.
در نتيجه، بازار اجاره نيز ميان دو فشار گرفتار شده است: مستأجري كه توان پرداخت بيشتري ندارد و مالكي كه افزايش هزينههاي زندگي خود را به اجاره وابسته ميداند.
وقتي «قيمت پيشنهادي»
جاي معامله را ميگيرد
يكي ديگر از نقاط بحثبرانگيز بازار مسكن، نقش پلتفرمهاي آنلاين در شكلدهي به انتظارات قيمتي است.
قيمت درجشده در يك آگهي الزاماً قيمت نهايي معامله نيست. با اين حال، وقتي تعداد زيادي ملك با قيمتهاي بالا در فضاي مجازي عرضه ميشود، اين قيمتها ميتوانند به مرور به يك مرجع ذهني براي فروشنده و خريدار تبديل شوند. فروشنده آگهيهاي گران را ميبيند و تصور ميكند ملك او نيز بايد با همان قيمت عرضه شود. خريدار نيز با مشاهده افزايش مداوم قيمتهاي پيشنهادي، انتظار رشد بيشتر قيمت را پيدا ميكند. به اين ترتيب، حتي معاملاتي كه هرگز انجام نشدهاند نيز ميتوانند بر انتظارات بازار اثر بگذارند. مساله اينجاست كه بازار مسكن به يك مرجع شفاف و قابل اتكا براي تشخيص فاصله ميان «قيمت پيشنهادي» و «قيمت واقعي معاملهشده» نياز دارد. بدون چنين شفافيتي، فضاي قيمتگذاري ميتواند بيش از واقعيت معاملات تحت تأثير انتظارات قرار گيرد.
نسخه نجات بازار چيست؟
حل بحران مسكن با يك دستور ساده امكانپذير نيست. اينكه فقط بر ساخت واحدهاي بيشتر تأكيد شود، بدون آنكه قدرت خريد خانوار افزايش يابد، مشكل را حل نميكند. واحد ساختهشده زماني به رونق بازار كمك ميكند كه خريدار توان خريد آن را داشته باشد. از سوي ديگر، تقويت صرف تقاضا نيز اگر با كنترل فعاليتهاي سوداگرانه و اصلاح نظام مالي همراه نباشد، ميتواند به افزايش بيشتر قيمتها منجر شود. بنابراين سياست مسكن بايد دستكم چند مسير را همزمان دنبال كند: افزايش قدرت خريد خانوار، طراحي تسهيلات بلندمدت و متناسب با قيمت واقعي مسكن، كاهش جذابيت فعاليتهاي سوداگرانه، اصلاح رابطه بانكها با بازار املاك و افزايش شفافيت معاملات و قيمتهاي واقعي. در اين ميان، حمايت از ساخت واحدهاي كوچك و ميانمتراژ متناسب با قدرت خريد خانوارها نيز ميتواند از ساخت واحدهايي كه مشتري مصرفي ندارند، موثرتر باشد.
مسكن بايد دوباره خانه باشد، نه گاوصندوق
بحران امروز بازار مسكن را نميتوان فقط با نمودار قيمت يا تعداد معاملات توضيح داد. مساله عميقتر از اين حرفهاست. وقتي يك خانوار با درآمد ثابت بايد سالها براي خريد يك واحد معمولي پسانداز كند، وقتي مستأجر به دليل هزينه جابهجايي ترجيح ميدهد در خانهاي نامناسب بماند و وقتي فروشنده حاضر نيست قيمت را كاهش دهد چون ملك را سپر تورمي خود ميداند، بازار ديگر صرفاً با مساله عرضه و تقاضا مواجه نيست؛ با بحران كاركرد مواجه است. مسكن زماني ميتواند از ركود خارج شود كه دوباره در درجه نخست «كالاي مصرفي» باشد؛ يعني خانهاي براي زندگي، نه ابزاري براي حفظ سرمايه. تا زماني كه خانه براي بخش بزرگي از اقتصاد خانوار نقش دارايي سرمايهاي داشته باشد و درآمد مردم از قيمت مسكن عقب بماند، افزايش قيمت نه نشانه رونق، بلكه ميتواند نشانه عميقتر شدن بحران باشد. بازار مسكن امروز بيش از آنكه خانه كم داشته باشد، خريدارِ توانمند كم دارد؛ و تا زماني كه اين معادله اصلاح نشود، بعيد است افزايش قيمتها بتواند قفل ركود را باز كند.
