مسكن جامانده از دلار يا گرفتار در تله قدرت خريد؟
دلار، طلا و سكه در موج‌هاي تورمي بارها جلوتر از مسكن حركت كرده‌اند، اما اين به معناي آماده‌بودن بازار ملك براي يك جهش جديد نيست؛ در تهران، قيمت‌ها در چند مرحله افزايش يافته و ميانگين رشد قيمت‌ها از ۱۰۰ ميليون تومان عبور كرده، اما رييس اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد قدرت خريد خانوار، تسهيلات ناكافي و درآمدها ديگر اجازه افزايش بيشتر قيمت را نمي‌دهد.
دلار، طلا و سكه در موج‌هاي تورمي بارها جلوتر از مسكن حركت كرده‌اند، اما اين به معناي آماده‌بودن بازار ملك براي يك جهش جديد نيست؛ در تهران، قيمت‌ها در چند مرحله افزايش يافته و ميانگين رشد قيمت‌ها از ۱۰۰ ميليون تومان عبور كرده، اما رييس اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد قدرت خريد خانوار، تسهيلات ناكافي و درآمدها ديگر اجازه افزايش بيشتر قيمت را نمي‌دهد. حالا سوال اين است: مسكن واقعاً از بازارهاي رقيب جا مانده يا مردم از بازار مسكن جا مانده‌اند؟ بازار مسكن در ظاهر گران شده، اما در عمل همچنان با ركود دست‌وپنجه نرم مي‌كند. همين تناقض، مهم‌ترين نشانه وضعيت امروز بازار ملك است؛ بازاري كه فروشنده براي قيمت‌هاي بالاتر آماده است، اما خريدار توان همراهي ندارد.
كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، درباره وضعيت بازار گفت كه افزايش قيمت مسكن در چند مرحله قابل انكار نيست، اما نمي‌توان براي كل تهران يك عدد واحد اعلام كرد؛ چراكه مناطق مختلف پايتخت رفتار متفاوتي دارند. با اين حال، به گفته او، ميانگين رشد قيمت‌ها از ۱۰۰ ميليون تومان عبور كرده است.
اما بخش مهم‌تر اظهارات گودرزي جايي است كه مي‌گويد با توجه به افزايش قيمت‌ها، نبود تسهيلات كافي و سطح درآمد خانوار، بازار مسكن در شرايط فعلي كشش افزايش بيشتر قيمت‌ها را ندارد؛ حتي در شرايطي كه نرخ ارز، سكه و طلا افزايش يافته‌اند.
اين اظهارات يك سوال جدي ايجاد مي‌كند: اگر مسكن گران شده اما ديگر كشش گران‌تر شدن ندارد، پس مقايسه آن با دلار و طلا چه چيزي به ما مي‌گويد؟
مسكن چقدر بالا رفت
و بازارهاي رقيب چقدر؟
در سال‌هاي اخير، هر بار دلار و طلا وارد موج صعودي شده‌اند، يك انتظار قديمي دوباره در بازار شكل گرفته است: مسكن هم بايد خودش را به آنها برساند.
منطق اين ديدگاه روشن است. افزايش نرخ ارز، هزينه زمين، مصالح، تجهيزات و ساخت‌وساز را بالا مي‌برد و در نهايت بايد روي قيمت ملك اثر بگذارد.اما اين استدلال يك حلقه مفقوده دارد: خريدار.
دلار و طلا براي بالا رفتن نياز ندارند كسي قدرت خريدشان را داشته باشد؛ كافي است سرمايه‌گذار حاضر باشد آنها را بخرد. اما مسكن براي تبديل‌شدن به «قيمت واقعي» نيازمند معامله است.فروشنده مي‌تواند قيمت پيشنهادي خود را بالا ببرد، اما اگر خريدار وجود نداشته باشد، آن عدد لزوماً قيمت بازار نيست.اينجاست كه تفاوت ميان بازار مسكن و بازارهايي مانند ارز و طلا آشكار مي‌شود.
رشد قيمت مسكن
رشد واقعي يا فقط روي كاغذ؟
وقتي گفته مي‌شود قيمت يك ملك مثلاً چند صد ميليون تومان در هر متر افزايش يافته، بايد پرسيد اين افزايش در چند معامله واقعي اتفاق افتاده است؟در بازاري كه معاملات ضعيف است، قيمت‌هاي پيشنهادي مي‌توانند سريع‌تر از قيمت‌هاي قطعي حركت كنند. مالك به دليل افزايش هزينه جايگزيني، تورم و رشد قيمت زمين حاضر نيست ملك خود را ارزان‌تر بفروشد. در طرف مقابل، خريدار با درآمد محدود و وام ناكافي وارد بازار مي‌شود. نتيجه چيست؟ قيمت پيشنهادي بالا مي‌رود، اما معامله عقب مي‌نشيند. اين همان چيزي است كه اظهارات گودرزي نيز به آن اشاره دارد: قيمت‌ها طي چند مرحله افزايش يافته‌اند، اما قدرت خريد خانوار با اين افزايش همراه نشده و همين موضوع ظرفيت افزايش بعدي را محدود كرده است.
اگر مسكن از دلار عقب مانده
چرا خريدار نمي‌خرد؟
فرض كنيم دلار و طلا در يك دوره رشد بيشتري نسبت به مسكن داشته‌اند. آيا نتيجه منطقي اين است كه مسكن حتماً بايد جهش كند؟نه لزوماً.چرا؟ چون براي سرمايه‌گذار، «ارزان بودن نسبي» يك دارايي كافي نيست؛ بايد انتظار داشته باشد كه آن دارايي در آينده بازدهي مناسبي داشته باشد و در عين حال امكان خروج از آن را داشته باشد. طلا و ارز از اين منظر مزيت مهمي دارند: سرمايه اوليه كمتر و نقدشوندگي بالاتر.
براي خريد يك آپارتمان به سرمايه بسيار بيشتري نياز است و فروش آن نيز به سادگي فروش طلا يا ارز نيست. بنابراين حتي اگر مسكن از نظر بازدهي نسبي عقب مانده باشد، ممكن است سرمايه‌گذار همچنان ترجيح دهد پول خود را در بازار ديگري نگه دارد.
نزديك شدن مسكن به سقف خريد
اظهارنظر رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران را مي‌توان از يك زاويه مهم خواند: مسكن به سقف قدرت خريد نزديك شده است. گودرزي افزايش قيمت‌ها را انكار نمي‌كند؛ بلكه برعكس، از رشد ميانگين بيش از ۱۰۰ ميليون تومان سخن مي‌گويد. اما همزمان تأكيد مي‌كند كه درآمد خانوار و تسهيلات موجود ديگر ظرفيت همراهي با اين قيمت‌ها را ندارند. اين يعني بازار ممكن است همچنان از نظر اسمي گران شود، اما از نظر معاملاتي نتواند اين افزايش را هضم كند.
مسكن ارزان نشده است
بر اساس آمار منتشرشده، تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در مردادماه ۳۲.۵ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها ۳۱.۸ درصد بوده است. بنابراين حتي اگر مسكن نسبت به دلار يا طلا در يك دوره عقب مانده باشد، نمي‌توان گفت قيمت ملك ثابت مانده يا فشار آن بر خانوار كاهش يافته است. مساله اصلي، نسبت قيمت مسكن به درآمد است.
اگر قيمت خانه افزايش يابد اما درآمد خانوار كمتر از آن رشد كند، قدرت خريد مسكن كاهش پيدا مي‌كند؛ حتي اگر مسكن از طلا و دلار عقب‌تر حركت كرده باشد. اين همان تناقضي است كه سياست‌گذار بايد به آن پاسخ دهد: چرا دارايي‌اي كه براي سرمايه‌گذار شايد «جامانده» باشد، براي مصرف‌كننده همچنان غيرقابل دسترس است؟
دلار مسكن را گران مي‌كند
افزايش نرخ ارز همچنان يكي از مهم‌ترين عوامل فشار بر هزينه ساخت است.مصالح، تجهيزات و ساير نهاده‌هاي ساختماني از نرخ ارز تأثير مي‌گيرند. بنابراين جهش ارزي مي‌تواند قيمت تمام‌شده پروژه‌هاي جديد را افزايش دهد.اما اينجا يك تفاوت مهم وجود دارد: دلار مي‌تواند هزينه توليد مسكن را افزايش دهد؛ اما نمي‌تواند قدرت خريد خانوار را افزايش دهد.
اگر درآمد مردم ثابت يا كم‌شتاب‌تر از قيمت مسكن رشد كند، افزايش هزينه ساخت در نهايت با كاهش معاملات مواجه مي‌شود.به همين دليل، هر افزايش قيمت ناشي از دلار را نمي‌توان به معناي «رونق قريب‌الوقوع مسكن» تفسير كرد.
پول‌ها فعلاً كجا مي‌روند؟
در اين شرايط بازارهاي رقيب اهميت بيشتري پيدا مي‌كنند.سرمايه‌گذار مي‌تواند با پول كمتري وارد طلا يا ارز شود و سريع‌تر از آنها خارج شود. اگر بورس نيز چشم‌انداز مناسبي داشته باشد، بخشي از نقدينگي به سمت سهام مي‌رود. در نتيجه، مسكن براي جذب سرمايه بايد نه‌فقط از نظر قيمت، بلكه از نظر بازدهي مورد انتظار، نقدشوندگي و ميزان سرمايه موردنياز با اين بازارها رقابت كند.
به همين دليل، نمي‌توان صرفاً از روي اين گزاره كه «مسكن از دلار عقب مانده» نتيجه گرفت كه موج بعدي نقدينگي حتماً به سمت ملك خواهد آمد.
خطر يك اشتباه تحليلي
بزرگ‌ترين خطا اين است كه رشد قيمت دلار را مستقيماً به رشد قيمت مسكن ترجمه كنيم. اين دو بازار رابطه دارند، اما يكسان نيستند.دلار مي‌تواند در چند روز يا چند هفته جهش كند. مسكن به دليل ماهيت ناهمگن، هزينه بالاي معامله و وابستگي شديد به قدرت خريد، با تأخير واكنش نشان مي‌دهد.حتي اگر قيمت ملك بالا برود، ممكن است تعداد معاملات پايين بيايد. بنابراين سه متغير بايد همزمان ديده شوند: قيمت مسكن، قيمت دارايي‌هاي رقيب، قدرت خريد خانوار. حذف هركدام از اين سه، تصوير ناقصي از بازار ارايه مي‌دهد.
مساله امروز؛ «جاماندگي» مسكن نيست
بازار مسكن امروز بيش از آنكه با مساله جاماندن از دلار و طلا مواجه باشد، با مساله جا ماندن درآمد مردم از قيمت خانه مواجه است.اين دو گزاره كاملاً متفاوت‌اند.
ممكن است مسكن نسبت به طلا و دلار بازدهي كمتري داشته باشد، اما اگر درآمد خانوار حتي توان خريد همين مسكن را هم نداشته باشد، انتظار جهش قيمت فقط بر مبناي «جاماندگي» منطقي نيست.
اظهارات گودرزي نيز همين محدوديت را برجسته مي‌كند: با وجود افزايش قيمت‌هاي اخير، بازار به دليل ضعف درآمد خانوار و ناكافي‌بودن تسهيلات، كشش افزايش بيشتر را ندارد. در نتيجه، بازار ممكن است وارد وضعيتي شود كه در آن قيمت‌هاي پيشنهادي همچنان تحت تأثير تورم و هزينه ساخت بالا بروند، اما معاملات توان همراهي با اين رشد را نداشته باشند. به عبارت ديگر مسكن در سال‌هاي اخير افزايش قيمت داشته و نمي‌توان اين واقعيت را انكار كرد. حتي بر اساس اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، ميانگين رشد قيمت‌ها از ۱۰۰ ميليون تومان عبور كرده است. اما همين مقام صنفي همزمان مي‌گويد بازار با توجه به قيمت‌هاي موجود، درآمد خانوار و تسهيلات ناكافي، كشش افزايش بيشتر را ندارد. بنابراين پاسخ به پرسش «آيا مسكن از دلار و طلا جا مانده است؟» چندان ساده نيست.اگر معيار، بازدهي دارايي‌ها باشد، ممكن است در برخي دوره‌ها مسكن عقب‌تر حركت كرده باشد. اما اگر معيار، قدرت خريد مردم باشد، مسكن نه‌تنها ارزان نشده، بلكه براي بسياري از خانوارها دست‌نيافتني‌تر شده است.
اين همان پارادوكسي است كه بازار مسكن را قفل كرده است، دلار مي‌گويد هزينه‌ها بايد بالا برود؛ فروشنده مي‌گويد قيمت ملك بايد بالا برود؛ اما درآمد خانوار مي‌گويد ديگر توان خريد ندارم. در چنين شرايطي، افزايش قيمت مسكن بدون افزايش قدرت خريد، اسمش رونق نيست؛ رونق زماني آغاز مي‌شود كه خريدار برگردد؛ نه زماني كه فقط عدد روي آگهي‌هاي فروش بالا برود.
