خانه تا كجا ميتواند گران شود؟
بازار مسكن تهران در چند موج پياپي گران شده، اما حالا رييس اتحاديه مشاوران املاك ميگويد اين بازار ديگر كشش افزايش قيمت ندارد؛ معادله اي كه اگرچه در ظاهر متناقض است، اما يك عدد پشت آن قرار دارد: درآمد خانوارها از قيمت مسكن عقب مانده و تسهيلات هم نتوانسته اين شكاف را پر كند.
بازار مسكن تهران در چند موج پياپي گران شده، اما حالا رييس اتحاديه مشاوران املاك ميگويد اين بازار ديگر كشش افزايش قيمت ندارد؛ معادله اي كه اگرچه در ظاهر متناقض است، اما يك عدد پشت آن قرار دارد: درآمد خانوارها از قيمت مسكن عقب مانده و تسهيلات هم نتوانسته اين شكاف را پر كند. به گفته كيانوش گودرزي، ميانگين قيمتها از ۱۰۰ ميليون تومان عبور كرده، اما برخلاف طلا و ارز، مسكن ديگر بهسادگي نميتواند افزايش قيمت جديد را به خريدار منتقل كند. معناي اين وضعيت روشن است: قيمت ملك بالا رفته، اما سقف توان پرداخت مردم پايينتر از آن ايستاده است. افزايش قيمت مسكن ديگر اتفاق تازهاي نيست؛ آنچه تازهتر به نظر ميرسد، تغيير معادله ميان «قيمت» و «تقاضا» است. در سالهاي گذشته هر بار كه قيمت داراييها افزايش پيدا ميكرد، مسكن نيز به عنوان يكي از مهمترين داراييهاي اقتصاد ايران خود را با موج تورمي هماهنگ ميكرد. اما اكنون مساله اين است كه آيا بازار همچنان ميتواند قيمتهاي بالاتر را به خريداران منتقل كند يا نه؟ اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نشان ميدهد پاسخ چندان روشن نيست. كيانوش گودرزي افزايش قيمتهاي اخير را تأييد ميكند، اما همزمان از كاهش ظرفيت بازار براي پذيرش قيمتهاي جديد سخن ميگويد. گودرزي درباره وضعيت بازار مسكن اظهار ميكند: ما در چند مرحله شاهد افزايش قيمت بودهايم كه اصلاً نميتوان آن را انكار كرد، اما نميتوان يك عدد مشخص را براي كل تهران اعلام كرد؛ چراكه تهران گستردگي خاصي دارد و هر منطقه با توجه به شرايط خود ممكن است با افزايش يا كاهش متفاوتي مواجه شده باشد. با اين حال، بهطور ميانگين، رشد قيمتها از ۱۰۰ ميليون تومان عبور كرده است.
تهران يك بازار نيست
يكي از نكات مهم در اظهارات گودرزي، تأكيد بر تفاوت شديد قيمتها در مناطق مختلف تهران است. بنابراين نميتوان از «قيمت مسكن تهران» به عنوان يك عدد واحد سخن گفت. شمال و جنوب تهران، مناطق برخوردار و كمبرخوردار، واحدهاي نوساز و قديمي و حتي دو ملك در يك محله ميتوانند فاصله قيمتي قابلتوجهي داشته باشند. به همين دليل، ميانگين شهري بيشتر يك شاخص كلي است تا تصويري دقيق از وضعيت يك خانوار مشخص. اما همين ميانگين نيز يك پيام اقتصادي مهم دارد: كف قيمتها نيز ديگر آنقدر پايين نيست كه بخش بزرگي از خانوارها بتوانند با پسانداز و تسهيلات معمولي وارد بازار شوند. در چنين شرايطي، مساله مسكن از «افزايش قيمت» به «بحران استطاعت» تغيير ماهيت ميدهد. خانواري كه توان خريد ندارد، با كاهش قيمت جزئي هم الزاماً خريدار نميشود؛ همانطور كه افزايش چندباره قيمت نيز الزاماً فروشنده را به معامله نميرساند. اينجاست كه بازار در وضعيت عجيبي قرار ميگيرد: قيمتهاي پيشنهادي بالا هستند، اما تقاضاي موثر محدود است.
چرا مسكن از طلا و ارز عقب ميماند؟
در اقتصاد تورمي، معمولاً افزايش قيمت داراييها به يكديگر سرايت ميكند. اما مسكن يك تفاوت اساسي با طلا و ارز دارد: براي خريد آن، قدرت پرداخت واقعي لازم است. يك خانوار ممكن است با هر ميزان سرمايهاي بتواند بخشي از دارايي خود را به طلا تبديل كند، اما خريد مسكن به سرمايهاي بسيار بزرگتر نياز دارد. بنابراين وقتي فاصله قيمت خانه با درآمد خانوار زياد ميشود، افزايش بيشتر قيمت ميتواند خود بازار را با محدوديت مواجه كند. گودرزي نيز دقيقاً بر همين نقطه دست ميگذارد و درباره چشمانداز بازار خريد و فروش و اجاره مسكن ميگويد: با توجه به افزايش قيمتها، نبود تسهيلات كافي و سطح درآمد خانوادهها، به نظر ميرسد بازار مسكن در شرايط فعلي كشش لازم براي افزايش بيشتر قيمتها را ندارد و حتي با وجود افزايش نرخ ارز، سكه و طلا، اين وضعيت در بازار مسكن متفاوت است. اين بخش از اظهارات رييس اتحاديه را ميتوان مهمترين هشدار درباره شرايط فعلي بازار دانست. اگر قيمت مسكن از قدرت خريد خانوار جلو زده باشد، ديگر نميتوان انتظار داشت هر افزايش در ارز و طلا به همان سرعت در بازار ملك نيز تكرار شود.
گراني بدون معامله؛ خطر اصلي بازار
يكي از خطاهاي رايج در تحليل بازار مسكن، يكي دانستن افزايش قيمت با رونق بازار است. در حالي كه اين دو الزاماً همزمان نيستند. ممكن است قيمت پيشنهادي فروشندگان افزايش پيدا كند، اما معاملات كاهش يابد. فروشنده به دليل تورم حاضر به كاهش قيمت نباشد و خريدار نيز به دليل كاهش قدرت خريد نتواند با قيمت پيشنهادي وارد معامله شود. در چنين شرايطي، بازار وارد دورهاي از «انتظار» ميشود. فروشنده منتظر قيمت بالاتر ميماند و خريدار منتظر فرصتي براي خريد ارزانتر يا افزايش قدرت خريد. نتيجه ميتواند همان وضعيتي باشد كه سالهاست بخشي از بازار مسكن با آن دستوپنجه نرم ميكند: ركود تورمي. مساله مهم اين است كه تسهيلات بانكي نيز تاكنون نتوانسته فاصله ميان درآمد و قيمت ملك را به اندازه كافي جبران كند. وقتي قيمت يك واحد مسكوني چند ميليارد تومان است، وام خريد اگر سهم محدودي از ارزش ملك را پوشش دهد، اثر آن بر تصميم نهايي خانوار چندان تعيينكننده نخواهد بود.
نسخه ۲۵ درصدي براي بازار اجاره
اما فشار بازار مسكن فقط روي خريداران نيست. مستأجران نيز با افزايش هزينه مسكن مواجهاند؛ با اين تفاوت كه براي آنها خروج از بازار خريد به معناي ورود يا ماندن طولانيتر در بازار اجاره است. دولت براي مديريت اين بخش، افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها را اعلام كرده است. اما سوال اساسي اينجاست كه آيا تعيين سقف قيمتي بدون ايجاد سازوكار نظارتي موثر ميتواند نتيجه مطلوب ايجاد كند؟ به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در اين باره اظهار ميكند: دولت افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها را اعلام كرده است، اما به دليل عدم دسترسي مشاوران املاك به سامانههايي كه بتوانند مشخص كنند قرارداد سال گذشته يك ملك با چه شرايطي منعقد شده، اجراي دقيق اين موضوع با محدوديتهايي مواجه است. اين اظهارنظر عملاً يكي از نقاط ضعف سياست كنترل اجاره را آشكار ميكند. سقف ۲۵ درصدي زماني قابل اجراست كه اطلاعات قرارداد قبلي، مبلغ رهن و اجاره و شرايط ملك به شكل دقيق و قابل استناد در دسترس باشد. در غير اين صورت، سياستگذار عددي را تعيين كرده، اما ابزار كافي براي سنجش اجراي آن ندارد.
بازار رسمي يك طرف، توافقهاي واقعي طرف ديگر
گودرزي در عين حال به واقعيتي اشاره ميكند كه شايد حتي مهمتر از خود سقف اجاره باشد. او تأكيد ميكند: موضوع مهمتر اين است كه مردم در بسياري از مواقع زودتر از تصميمات دولت حركت ميكنند و خودشان با يكديگر به توافق ميرسند. اين توافقها البته لزوماً به معناي نبود مشكل نيست. توافق ميان موجر و مستأجر زماني ميتواند نشانه سلامت بازار باشد كه دو طرف قدرت چانهزني تقريباً متعادلي داشته باشند. اما در شرايطي كه مستأجر براي يافتن خانه مناسب تحت فشار زماني و مالي قرار دارد، قدرت مذاكره هميشه يكسان نيست. بنابراين آرام بودن بازار به لحاظ تعداد تنشها يا شكايتها، الزاماً به معناي مناسب بودن قيمتها براي خانوار نيست.
پايان پيك اجاره؛ پايان بحران نيست
با نزديك شدن به پايان شهريور، بخشي از فشار فصلي بازار اجاره كاهش مييابد. اين اتفاق ميتواند فضاي بازار را آرامتر كند، اما نبايد آن را با حل شدن مشكلات ساختاري اشتباه گرفت. گودرزي درباره وضعيت بازار اجاره در اواخر تابستان ميافزايد: اكنون كه در اواخر فصل اجاره قرار داريم، ميتوان گفت پيك اصلي بازار اجاره را پشت سر گذاشتهايم و با ورود به روزهاي پاياني شهريور، بهتدريج شرايط آرامتر خواهد شد. او در ادامه ميگويد: ممكن است همچنان شاهد مواردي باشيم كه يك مالك عدد نامعقولي براي اجارهبها اعلام كند، اما در مجموع، بازار اجاره در حال حاضر شرايط ملتهبي ندارد. بنابراين آنچه در حال كاهش است، بيشتر فشار ناشي از تقاضاي فصلي است، نه الزاماً فشار اقتصادي مسكن بر خانوار.
مساله اصلي، عدد نيست؛ فاصله است
اكنون شايد مهمترين مساله بازار مسكن تهران اين نباشد كه قيمت هر مترمربع دقيقاً چند ميليون تومان شده است. مساله مهمتر، فاصلهاي است كه ميان اين قيمت و درآمد خانوار ايجاد شده است. عدد ۱۰۰ ميليون تومان تنها يك نشانه از اين شكاف است. اگر درآمد خانوار و قدرت تأمين مالي آن متناسب با قيمت مسكن رشد نكند، حتي توقف رشد قيمت هم لزوماً به معناي بازگشت بازار به وضعيت مطلوب نيست. بازار مسكن امروز در يك نقطه حساس ايستاده است: از يك طرف، هزينههاي اقتصاد اجازه كاهش آسان قيمتها را نميدهد و از طرف ديگر، توان خريد خانوار اجازه افزايش بيپايان قيمت را نميدهد. به همين دليل، شايد مهمترين گزاره درباره آينده بازار مسكن همان جملهاي باشد كه رييس اتحاديه مشاوران املاك مطرح كرده است: بازار ديگر كشش افزايش بيشتر قيمتها را ندارد. اگر اين ارزيابي درست باشد، مساله اصلي بازار در ماههاي آينده نه ثبت ركوردهاي جديد قيمتي، بلكه تعيين تكليف همين شكاف خواهد بود؛ شكافي ميان خانهاي كه روزبهروز گرانتر شده و خانواري كه روزبهروز از خريد آن دورتر ايستاده است.
