ظرفيت اجارهبها پر شد
در حالي كه آمارهاي رسمي از كاهش سرعت رشد اجارهبها حكايت دارد، گزارشهاي ميداني از افزايشهاي بهمراتب بالاتر در برخي فايلهاي اجاره خبر ميدهد؛ وضعيتي كه فشار هزينه مسكن بر خانوارها را بيشتر كرده و توان بسياري از مستأجران براي تحمل افزايش دوباره اجاره را به مرز فرسودگي رسانده است.
در حالي كه آمارهاي رسمي از كاهش سرعت رشد اجارهبها حكايت دارد، گزارشهاي ميداني از افزايشهاي بهمراتب بالاتر در برخي فايلهاي اجاره خبر ميدهد؛ وضعيتي كه فشار هزينه مسكن بر خانوارها را بيشتر كرده و توان بسياري از مستأجران براي تحمل افزايش دوباره اجاره را به مرز فرسودگي رسانده است. در اين شرايط، مساله ديگر فقط ميزان افزايش اجارهبها نيست؛ پرسش اصلي اين است كه درآمد خانوار تا كجا ميتواند زير بار رشد هزينه مسكن دوام بياورد؟ بر اساس آخرين گزارش مركز آمار ايران، تورم سالانه اجاره مسكن در مردادماه ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسيده است؛ رقمي كه از آذرماه ۱۴۰۱ تاكنون كمترين ميزان تورم سالانه اين بخش محسوب ميشود. تورم نقطهبهنقطه اجاره نيز ۳۱.۸ درصد اعلام شده و تورم ماهانه در سطح ۲.۵ درصد قرار گرفته است. در نگاه اول، اين ارقام در مقايسه با تورم عمومي كشور، نشانهاي از آرامتر شدن بازار اجاره به نظر ميرسند. تورم نقطهبهنقطه عمومي در همين ماه حدود ۸۹ درصد و تورم سالانه عمومي حدود ۷۰ درصد گزارش شده است، اما مقايسه اين اعداد بدون توجه به سطح قيمتها ميتواند گمراهكننده باشد. اجارهبها طي سالهاي گذشته آنقدر افزايش يافته كه حتي رشد ۳۲ درصدي امروز نيز براي خانواري كه بخش بزرگي از درآمد خود را صرف مسكن ميكند، افزايش كوچكي نيست. در واقع، كاهش نرخ تورم به معناي كاهش قيمت نيست؛ تنها به اين معناست كه قيمت با سرعت كمتري نسبت به گذشته افزايش پيدا ميكند. همين تفاوت ظاهراً ساده، يكي از مهمترين سوءبرداشتها درباره وضعيت امروز بازار اجاره است.
ركود مسكن در سايه بياعتمادي و گراني
به گفته كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران، بازار مسكن زماني كه وارد ركود ميشود، برخلاف برخي بازارهاي ديگر، براي بازگشت به شرايط عادي و بازيابي اعتماد عمومي به زمان زيادي نياز دارد. جامعه زماني ميتواند دوباره به بازار مسكن اعتماد كند كه نسبت به ثبات قيمتها، امكان برنامهريزي و افق آينده اطمينان نسبي پيدا كند. گودرزي با اشاره به رخدادهاي سياسي و امنيتي اخير ميگويد: با توجه به جنگ اول و دوم تحميلي، انتظار طبيعي اين بود كه قيمتها يا ثابت بماند يا حتي با افت مواجه شود، اما در عمل شاهد افزايش قيمت بوديم. او اضافه ميكند كه براي اين افزايش قيمت، دليل مشخص و روشني نميتوان ارايه كرد، مگر آنكه اثرگذاري بازارهاي موازي همچون طلا و ارز را در نظر بگيريم؛ بازارهايي كه بيترديد آثار رواني و واقعي خود را بر بازار ملك نيز گذاشتهاند.
تشديد ركود در بازار مسكن
او يكي از موضوعات بسيار مهم را افزايش قيمت تمامشده ساخت مسكن عنوان ميكند و ميگويد: پيش از اين، قيمت تمامشده ساخت به ازاي هر متر مربع چيزي در حدود ۲۵ تا ۳۰ ميليون تومان عنوان ميشد، اما اكنون اعدادي در حدود ۴۰، ۵۰ و حتي در برخي موارد ۶۰ ميليون تومان نيز مطرح ميشود. رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران تأكيد ميكند كه طبيعي است چنين افزايشي در هزينه تمامشده مسكن، نتيجهاي جز تشديد ركود در بازار نداشته باشد. اين مقام صنفي ميگويد امروز در كل كشور و بهويژه در تهران، با يك ركود بسيار شديد در بازار مسكن مواجه هستيم. اين ركود از جنس ركود ناشي از افزايش قيمت است؛ يعني نهتنها معاملات كاهش يافته، بلكه سطح قيمتها آنچنان بالا رفته كه بخش قابلتوجهي از متقاضيان واقعي عملاً از بازار حذف شدهاند. گودرزي تصريح ميكند كه نتيجه اين وضعيت آن است كه براي بسياري از خانوارهاي طبقه متوسط و طبقات پايينتر، خريد خانه به يك رويا تبديل شده است. رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران ميگويد زماني كه يك خانوار بخواهد براي تأمين سرپناه وارد بازار خريد مسكن شود، حداقل بايد سه مولفه اصلي را در اختيار داشته باشد؛ نخست درآمد كافي، دوم درآمد پايدار و سوم امكان پسانداز و برنامهريزي براي آينده. متأسفانه در شرايط فعلي، اين مولفهها براي بسياري از خانوارها تضعيف شده است.
سياست سقف ۲۵ درصدي
و يك سوال اساسي
به گزارش ايرنا، گودرزي درباره تعيين سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها توسط دولت، ميگويد در سالهاي گذشته تعيين سقف رشد اجارهبها بهصورت شاخص كشوري دنبال ميشد، اما بعدتر اختيار تعيين سقف تا حدي به استانداريها واگذار شد تا هر استان متناسب با شرايط تورمي، اقتصادي و جغرافيايي خود تصميم بگيرد .
از نگاه رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران، اين شيوه ميتوانست كارايي بيشتري داشته باشد، زيرا واقعيتهاي بازار مسكن در استانهاي مختلف يكسان نيست. گودرزي معتقد است اين عدد از نظر رواني و پيامدهي عمومي ميتواند موثر باشد، اما درباره ميزان رعايت واقعي آن به دليل نبود دسترسي به دادههاي دقيق سامانهاي نميتواند با قاطعيت اظهارنظر كند. اينجاست كه يك تناقض مهم آشكار ميشود: سياستگذار سقف تعيين ميكند، اما ابزار دقيق سنجش اجراي سقف در اختيار اتحاديه و فعالان صنفي نيست.
داده نداريم؛ پس بازار را دقيق نميبينيم
گودرزي با اشاره به سامانههاي ثبت معاملات تأكيد ميكند كه پيشتر سامانهاي با عنوان «املاك و مستغلات» وجود داشت كه بخش مهمي از اطلاعات بازار از طريق آن در اختيار حاكميت قرار ميگرفت و فعالان صنفي نيز دادههاي لازم را ارايه ميكردند. به گفته رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران، اكنون دو سامانه از جمله «كاتب» و سامانههاي مرتبط با ثبت اطلاعات معاملات فعال هستند، اما سطح دسترسي لازم براي نهادهاي صنفي وجود ندارد. او ميگويد دادههاي اين سامانهها متعلق به حاكميت است، اما انتظار صنف اين است كه حداقل سطحي از دسترسي براي رييس اتحاديه يا نهادهاي تخصصي فراهم شود تا بتوان تحليل دقيقتري از بازار ارايه كرد. در حال حاضر، به گفته گودرزي، مشخص نيست در كدام مناطق تهران خريد و فروش بيشتر بوده، چه متراژهايي بيشتر معامله شده و تغييرات بازار در مناطق مختلف چگونه بوده است؛ بنابراين بخش مهمي از تحليلها همچنان مبتني بر گزارشهاي ميداني است. رييس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران تأكيد ميكند اين گزارشها نشان ميدهد در برخي مناطق، بهويژه بخشهايي از مركز شهر و مناطق بالاتر، افزايش قيمت مشاهده شده و در مناطق جنوبي نيز در برخي نقاط چنين افزايشي وجود داشته است. با اين حال، تهران بازاري بسيار متكثر است و حتي قيمت ملك در دو كوچه يا خيابان متفاوت ميتواند اختلاف زيادي داشته باشد. بنابراين نميتوان يك عدد واحد براي كل تهران ارايه كرد، اما ميتوان با اتكا به شواهد ميداني گفت افزايش قيمت در سطح شهر گسترده بوده و همزمان ركود معاملات نيز تشديد شده است.
همراهي مالكان؛ اما تا كجا؟
در چنين شرايطي، گودرزي بر يك نكته اجتماعي نيز تأكيد ميكند: همراهي مالكان در شرايط حساس كشور. او ميگويد مردم در شرايط حساس هميشه همراهي كردهاند و مالكان نيز در بسياري از مقاطع همكاري قابلتوجهي داشتهاند. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران تأكيد ميكند كه همواره از مالكان تشكر كرده، زيرا در شرايط حساس كشور، مردم رفتار مسوولانهاي از خود نشان دادهاند. گودرزي در عين حال تأكيد دارد كه شرايط خاص كشور نبايد به معناي ناديده گرفتن واقعيتهاي بازار مسكن باشد.
او ميگويد نميتوان گفت چون كشور در شرايط خاص قرار دارد، پس مسائل و مشكلات اقتصاد مسكن را نبينيم يا درباره آن سخن نگوييم. بازار مسكن بخشي از واقعيت اقتصاد كشور است و بايد بهصراحت درباره آن صحبت كرد.
مستأجر ديگر توان همراهي با
افزايش قيمت را ندارد
بازار اجاره امروز به نقطهاي رسيده كه بايد ميان دو مفهوم تفاوت گذاشت: «كمتر گران شدن» و «قابل پرداخت بودن». ممكن است تورم اجاره از ۴۰ درصد به ۳۲ درصد كاهش يافته باشد، اما اگر خانوار همين حالا بخش بزرگي از درآمدش را صرف اجاره ميكند، رشد ۳۲ درصدي همچنان فشار سنگيني ايجاد خواهد كرد. از اين منظر، كاهش تورم اجاره را نميتوان بهتنهايي موفقيت سياست مسكن دانست. موفقيت واقعي زماني رخ ميدهد كه خانوار بتواند پس از پرداخت هزينه مسكن، درآمد كافي براي زندگي، پسانداز و برنامهريزي آينده داشته باشد. اكنون اما تصوير ديگري در برابر ماست: بازار خريد در ركود است، قيمت تمامشده ساخت افزايش يافته، متقاضيان واقعي از بازار خريد حذف شدهاند، اجاره بخش بزرگي از درآمد خانوار را ميبلعد و سقفهاي دستوري نيز بدون داده كافي بهسختي قابل ارزيابياند.در چنين شرايطي، پيام بازار روشن است: ظرفيت اجارهبها براي بسياري از خانوارها پر شده است. مساله ديگر اين نيست كه اجاره چقدر ميتواند بيشتر شود؛ مساله اين است كه اگر اجاره باز هم افزايش يابد، چه چيزي از زندگي مستأجر باقي خواهد ماند؟ پاسخ به اين پرسش را نميتوان با يك سقف ۲۵ درصدي، يك وام وديعه يا چند هزار واحد مسكن استيجاري داد. راهحل بحران، مجموعهاي از سياستهاي هماهنگ براي افزايش عرضه، كاهش هزينه ساخت، تقويت درآمد واقعي خانوار، ايجاد بازار حرفهاي اجاره و مهمتر از همه، دسترسي به دادههاي شفاف و دقيق است. تا آن زمان، ممكن است روي كاغذ تورم اجاره كاهش يافته باشد؛ اما در زندگي واقعي مستأجر، خانه همچنان گرانترين بخش زندگي است .
