خانهدار شدن دورتر از هميشه
تورم سالانه مسكن به ۳۲.۷ درصد رسيد؛ اما پشت اين عدد، فقط صورتحساب گرانتر سازندگان نيست. در حالي كه افزايش قيمت مصالح و تجهيزات، هزينه ساخت را بالا برده، كارشناسان هشدار ميدهند كه تقليل گراني مسكن به نهادههاي ساختماني، تصويري ناقص از بازار ارايه ميدهد.
تورم سالانه مسكن به ۳۲.۷ درصد رسيد؛ اما پشت اين عدد، فقط صورتحساب گرانتر سازندگان نيست. در حالي كه افزايش قيمت مصالح و تجهيزات، هزينه ساخت را بالا برده، كارشناسان هشدار ميدهند كه تقليل گراني مسكن به نهادههاي ساختماني، تصويري ناقص از بازار ارايه ميدهد. نوسان ارز، تورم عمومي، قيمت زمين، رفتار تقاضا، ورود نقدينگي و دشواري تأمين مالي، حلقههاي ديگري از زنجيرهاي هستند كه قيمت مسكن را تعيين ميكنند؛ زنجيرهاي كه در نهايت، با كاهش قدرت خريد خانوار، خانه را بيش از پيش از دسترس متقاضيان واقعي دور ميكند.بررسي آمار مركز آمار ايران از وضعيت قيمتها در مردادماه نشان ميدهد تورم سالانه بخش مسكن به ۳۲.۷ درصد رسيده است. تورم نقطهبهنقطه اين بخش نيز ۳۲.۵ درصد و تورم ماهانه آن ۲.۵ درصد ثبت شده است.به گزارش تسنيم، در بخش اجاره نيز شرايط تفاوت چنداني ندارد. شاخص اجاره مسكن در مردادماه تورم ماهانه ۲.۵ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۳ درصد را ثبت كرده است.اما در همين آمار، يك نكته مهمتر نيز وجود دارد. گروه «مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوختها» كه ضريب اهميت آن در سبد مصرفي خانوار ۳۶.۱۱ درصد است، در مردادماه تورم سالانه ۳۵.۷ درصدي داشته است. شاخص اين گروه نيز به ۴۵۷ رسيده و در يك ماه ۳ درصد افزايش يافته است.اين ارقام نشان ميدهند مسكن همچنان يكي از مهمترين منابع فشار هزينهاي بر خانوارهاست؛ اما براي فهم اينكه چرا قيمت خانه بالا ميرود، بايد از عدد تورم عبور كرد و به سازوكار شكلگيري قيمت در اين بازار نگاه كرد.
گراني مصالح؛ بخشي از ماجرا، نه همه آن
افزايش قيمت نهادههاي ساختماني يكي از نخستين عواملي است كه هنگام صحبت از گراني مسكن مطرح ميشود. فولاد، سيمان، تجهيزات تأسيساتي و ساير مصالح، بخش مهمي از هزينه ساخت را تشكيل ميدهند و هرگونه افزايش قيمت آنها مستقيماً يا غيرمستقيم هزينه پروژه را بالا ميبرد، اما ميان «هزينه ساخت» و «قيمت مسكن» تفاوت وجود دارد.رسول قرباننژاد، كارشناس ارشد حوزه مسكن، با تأكيد بر همين موضوع ميگويد: افزايش قيمت نهادههاي ساختماني، هزينه ساخت را بالا ميبرد، اما عامل اصلي جهش قيمت مسكن نيست؛ براي كنترل هزينهها بايد نوسانات ارزي كاهش يابد، اقتصاد پيشبينيپذير شود و توليد داخلي مصالح و تجهيزات ساختماني توسعه پيدا كند.
ارز چگونه وارد قيمت خانه ميشود؟
يكي از حلقههاي مهم زنجيره تعيين قيمت مسكن، نرخ ارز است. حتي اگر بخش قابل توجهي از مصالح ساختماني در داخل كشور توليد شود، وابستگي صنايع به مواد اوليه، قطعات، ماشينآلات و تجهيزات وارداتي باعث ميشود نوسانات ارزي به سرعت در زنجيره توليد منعكس شود.قرباننژاد در توضيح اين مساله ميگويد: يكي از متغيرهاي مهم در هزينه ساخت، قيمت نهادههاي ساختماني است. در اقتصاد تورمي و شرايطي كه نرخ ارز با نوسان مواجه است، بخشي از نهادهها، بهويژه مصالح و تجهيزات داراي وابستگي ارزي، ناگزير از تغييرات نرخ ارز تأثير ميپذيرند.به گفته اين كارشناس، فولاد، سيمان و برخي تجهيزات تأسيساتي از جمله اقلامي هستند كه تغييرات هزينه توليد يا نرخ ارز ميتواند در قيمت نهايي آنها منعكس شود. به همين دليل، نوسان ارزي در مقاطع مختلف زماني به بازار مصالح منتقل شده و در نهايت هزينه تمامشده پروژههاي ساختماني را افزايش ميدهد.
اما مساله صرفاً افزايش نرخ ارز نيست؛ بيثباتي آن نيز به همان اندازه براي سازنده مشكل ايجاد ميكند. سازندهاي كه قرار است پروژهاي را طي چند سال به پايان برساند، نميتواند با اطمينان درباره قيمت مصالح و تجهيزات مورد نياز خود برنامهريزي كند.قرباننژاد در اين باره تأكيد ميكند: اگر دامنه نوسانات نرخ ارز كنترل شود و فعالان اقتصادي بتوانند حداقل براي يك دوره مشخص، چشمانداز قابل اتكايي از نرخ ارز داشته باشند، سازنده و توليدكننده نيز امكان برنامهريزي دقيقتري براي تأمين مواد اوليه و اجراي پروژه خواهد داشت. مشكل اصلي فقط بالا بودن نرخ ارز نيست؛ نوسان و غيرقابل پيشبيني بودن آن، ريسك تصميمگيري و قيمتگذاري را افزايش ميدهد.
وقتي قيمت مسكن از هزينه ساخت
جدا ميشود
اگر افزايش قيمت مسكن دقيقاً تابع هزينه ساخت بود، ميتوانستيم با كنترل قيمت نهادهها انتظار داشته باشيم قيمت خانه نيز به همان نسبت كنترل شود. اما بازار مسكن چنين رابطه سادهاي ندارد.
قرباننژاد درباره اين موضوع ميگويد: در تحليل بازار مسكن گاهي اين دو موضوع با يكديگر اشتباه گرفته ميشوند. افزايش قيمت نهادههاي ساختماني الزاماً به اين معنا نيست كه عامل اصلي افزايش قيمت مسكن، رشد هزينه ساخت بوده است. بايد ميان اثر هزينههاي توليد بر قيمت تمامشده و عوامل موثر بر قيمت معاملاتي مسكن تفاوت قائل شد.اين همان نقطهاي است كه تحليل بازار مسكن از حسابداري هزينه ساخت فراتر ميرود.براي مثال، افزايش تقاضا در يك دوره خاص، ورود نقدينگي به بازار يا تغيير انتظارات تورمي ميتواند قيمت مسكن را با سرعتي بيشتر از هزينه ساخت افزايش دهد. در مقابل، ممكن است هزينه ساخت افزايش پيدا كند اما به دليل ضعف قدرت خريد و كاهش تقاضاي موثر، فروشندگان نتوانند تمام افزايش هزينه را به قيمت نهايي منتقل كنند.
قرباننژاد ميگويد: اگر تقاضا در بازار مسكن به شكل قابل توجهي افزايش پيدا كند، قيمت مسكن ميتواند با سرعتي بيش از رشد هزينه ساخت افزايش يابد. نمونه اين وضعيت را ميتوان در دورههايي مشاهده كرد كه افزايش تقاضا و ورود نقدينگي به بازار، موجب جهش قيمتها شده است. بنابراين، براي تحليل قيمت مسكن بايد همزمان سمت عرضه، هزينه ساخت و مهمتر از آن، شرايط تقاضا و متغيرهاي كلان اقتصادي مورد توجه قرار گيرد.بنابراين، سوال درست اين نيست كه «مصالح چقدر گران شدهاند؟» بلكه بايد پرسيد چه مقدار از اين افزايش قيمت به هزينه ساخت منتقل شده، چه مقدار ناشي از قيمت زمين و ساير هزينههاست و چه مقدار از قيمت نهايي تحت تأثير انتظارات، تقاضا و شرايط اقتصاد كلان قرار دارد.
نسخه توليد داخلي؛ ضروري اما كافي نيست
يكي از راهكارهايي كه ميتواند بخشي از فشار ناشي از نوسان ارز را كاهش دهد، تقويت توليد داخلي نهادهها و تجهيزات ساختماني است. كاهش وابستگي به واردات ميتواند اثر مستقيم نوسانات ارزي بر هزينه پروژهها را كمتر كند.اما توليد داخلي زماني ميتواند به كاهش هزينه منجر شود كه با افزايش بهرهوري، كيفيت و رقابت همراه باشد.قرباننژاد تأكيد ميكند: كنترل هزينه ساخت صرفاً با سياستهاي قيمتي امكانپذير نيست. بايد ظرفيت توليد داخلي فولاد، سيمان، تجهيزات و ساير نهادهها تقويت شود و زنجيره تأمين ساختوساز به سمت توليد رقابتپذير و فناوريمحور حركت كند.او ميگويد: هر ميزان وابستگي پروژههاي ساختماني به واردات و مولفههاي ارزي كاهش پيدا كند، امكان كنترل بخشي از ريسك افزايش هزينه ساخت نيز بيشتر خواهد شد.اين پيشنهاد در صورت اجراي درست ميتواند به كاهش ريسك ارزي كمك كند، اما نبايد با سياستهاي دستوري يا حمايتهاي بدون قيد و شرط اشتباه گرفته شود. توليدكننده داخلي نيز بايد در برابر معيارهايي مانند قيمت، كيفيت، بهرهوري و فناوري پاسخگو باشد؛ در غير اين صورت، كاهش وابستگي به واردات ممكن است به كاهش هزينه مصرفكننده منجر نشود.
تأمين مالي؛ هزينه پنهان ساخت
يكي ديگر از عواملي كه كمتر در بحث عمومي گراني مسكن ديده ميشود، هزينه تأمين مالي است.ساخت يك واحد مسكوني پروژهاي چندماهه يا چندساله است و سازنده در طول اين دوره به سرمايه در گردش نياز دارد. وقتي قيمت نهادهها دايماً تغيير ميكند، نياز سازنده به نقدينگي نيز افزايش مييابد. اگر تأمين اين نقدينگي دشوار يا پرهزينه باشد، هزينه نهايي پروژه افزايش پيدا ميكند.قرباننژاد در اين زمينه به «اوراق گام» اشاره ميكند و ميگويد: اوراق گام ميتواند در ايجاد ارتباط مالي ميان توليدكننده مصالح و سازنده نقش داشته باشد و بخشي از فشار نقدينگي زنجيره ساختوساز را كاهش دهد، اما اين ابزار تاكنون نتوانسته به اندازه ظرفيت خود در بازار مسكن نقشآفرين باشد. اگر استفاده از اين ابزار در زنجيره تأمين مصالح ساختماني توسعه پيدا كند، ميتواند بخشي از نياز نقدينگي سازندگان و توليدكنندگان را پوشش دهد.در واقع، زنجيره ساختوساز تنها زماني ميتواند با هزينه پايينتري فعاليت كند كه مواد اوليه، توليدكننده، سازنده و شبكه تأمين مالي در يك چرخه كمهزينهتر به يكديگر متصل شوند.
مسالهاي بزرگتر از گراني خانه
اما حتي اگر تمام مشكلات سمت عرضه حل شود، يك سوال اساسي باقي ميماند: خانوارها با چه درآمدي قرار است اين خانهها را خريداري كنند؟تورم ۳۲.۷ درصدي مسكن در اقتصادي كه قدرت خريد خانوار تحت فشار است، فقط به معناي افزايش قيمت يك كالا نيست؛ به معناي بزرگتر شدن شكاف ميان درآمد و هزينه تأمين مسكن است.اگر قيمت مسكن سريعتر از درآمد خانوار افزايش پيدا كند، تعداد متقاضيان واقعي كه توان خريد دارند كاهش مييابد. در چنين شرايطي ممكن است بازار از نظر تعداد فايلهاي فروش يا حتي تعداد واحدهاي ساختهشده با مشكل مواجه نباشد، اما بخش بزرگي از جامعه عملاً از بازار خريد حذف شده باشد.اينجاست كه سياستگذاري مسكن با يك تناقض جدي مواجه ميشود: از يك طرف بايد هزينه و ريسك ساخت كاهش يابد تا عرضه افزايش پيدا كند و از طرف ديگر، بايد قدرت خريد خانوار تقويت شود تا اين عرضه بتواند به تقاضاي واقعي متصل شود.بنابراين افزايش ساختوساز به تنهايي كافي نيست. واحد مسكوني زماني به حل بحران كمك ميكند كه خانوار هدف توان خريد يا اجاره آن را داشته باشد.
