۶۸۰۰ ملك بانكي؛ دارايي يا موتور سوداگري؟
در شرايطي كه خانوارها براي خريد يك خانه بايد سالها درآمد خود را كنار بگذارند، بخشي از منابع مالي كشور در قالب هزاران ملك و آپارتمان در ترازنامه بانكها انباشته شده است؛ تضادي كه به گفته يك كارشناس بازار مسكن، بانكها را از تأمينكننده مالي اقتصاد به يكي از بازيگران موثر در بازار ملك و در مواردي به رقيب خريداران مصرفي تبديل كرده است.
در شرايطي كه خانوارها براي خريد يك خانه بايد سالها درآمد خود را كنار بگذارند، بخشي از منابع مالي كشور در قالب هزاران ملك و آپارتمان در ترازنامه بانكها انباشته شده است؛ تضادي كه به گفته يك كارشناس بازار مسكن، بانكها را از تأمينكننده مالي اقتصاد به يكي از بازيگران موثر در بازار ملك و در مواردي به رقيب خريداران مصرفي تبديل كرده است.منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن، با اشاره به گزارشها درباره وجود حدود ۶ هزار و ۸۰۰ واحد ملكي در اختيار بانكها، معتقد است مساله فقط تعداد اين املاك نيست، بلكه مهمتر از آن، سازوكاري است كه امكان نگهداري و انباشت طولانيمدت آنها را فراهم كرده است؛ داراييهايي كه به جاي بازگشت به چرخه توليد و تأمين مالي، ميتوانند در بازار ملك نقش سرمايهاي و سوداگرانه پيدا كنند.او با اشاره به قانوني كه در پايان سال ۱۳۹۳ تصويب و از سال ۱۳۹۴ وارد مرحله اجرا شد، گفت: قانوني در انتهاي سال ۱۳۹۳ تصويب شد كه اجراي آن از سال ۱۳۹۴ آغاز شد و براي يك دوره چهار ساله در نظر گرفته شده بود؛ بنابراين بايد در سال ۱۳۹۸ آنچه در قانون به تصويب رسيده و به تأييد شوراي نگهبان و مجمع تشخيص مصلحت نظام رسيده بود، اجرايي ميشد.هدف اين قانون آن بود كه بانكها از بنگاهداري فاصله گرفته و داراييهاي مازاد خود را وارد بازار كنند. با اين حال، به گفته غيبي، اين سياست به نتيجه مورد انتظار نرسيد.او افزود: بر اساس اين قانون، بانكها بايد مازاد داراييهاي خود را عرضه ميكردند و اين داراييها را به بازار تزريق ميكردند، اما اين اتفاق رخ نداد.
عرضه روي كاغذ، نه لزوماً در بازار
يكي از نكات مهم در اين ميان، تفاوت ميان «اعلام عرضه» و «عرضه موثر» است. ممكن است يك ملك در فهرست داراييهاي قابل واگذاري قرار داشته باشد، اما به دليل قيمتگذاري، وضعيت حقوقي، موقعيت جغرافيايي يا كيفيت بنا، عملاً خريداري براي آن وجود نداشته باشد.غيبي در گفتوگو با مهر با اشاره به عملكرد بانكها در اين زمينه اظهار كرد: از ميان حدود ۲۲ بانكي كه با عناوين مختلف مالي در كشور فعاليت ميكنند، شايد ۱۰ درصد و نهايتاً ۲۰ درصد آنها نخواستند يا نتوانستند اين داراييها را عرضه كنند يا آنچه به عنوان املاك مازاد ارايه كردند، املاك قابل استفاده و مورد استقبال بازار نبود.او ادامه داد: در واقع، بخشي از اين فايلها به گونهاي بود كه شايد همچنان در اختيار خود بانكها باقي مانده باشد و بازار نيز از آنها استقبال نكرده است.
وقتي خانه، جاي توليد را در ترازنامه ميگيرد
اصل ماجرا اما از جايي جديتر ميشود كه مالكيت ملك نهتنها يك دارايي، بلكه به بخشي از منطق ارزيابي مالي تبديل شود. غيبي معتقد است در اين بخش، نحوه ارزيابي داراييهاي بانكي نيازمند بازنگري است.غيبي گفت: نكته مهم ديگر اين است كه وقتي نظام بانكداري، پروژههاي عمراني يا ملك و آپارتمان را به عنوان دارايي خود محسوب ميكند، به نظر من اين موضوع نشاندهنده ضعف ارزيابي بانك مركزي است.به گفته او، اگر ارزش بالاي املاك در ترازنامه بانك به عنوان نشانه قدرت مالي تلقي شود، ممكن است انگيزه لازم براي خروج از اين بازار كاهش يابد.غيبي توضيح داد: بانك مركزي در فرآيند ارزيابي خود اعلام ميكند كه يك بانك تعداد مشخصي ملك و آپارتمان به ارزش چند هزار ميليارد تومان دارد و در نتيجه، رتبه و تراز آن بانك در ارزيابي نهايي سالانه افزايش پيدا ميكند.
در حالي كه از نگاه اين كارشناس، منطق بايد معكوس باشد: اگر يك بانك نتوانسته ملك، دارايي و آپارتمان خود را كاهش دهد، بايد بابت اين موضوع امتياز منفي دريافت كند، نه اينكه داشتن حجم بالاي املاك به عنوان يك نكته مثبت در ارزيابي آن بانك لحاظ شود.
بانك خوب، بانكي كه ملك بيشتري دارد نيست
غيبي معتقد است عملكرد بانك بايد بر اساس ميزان اثرگذاري آن بر توليد و سرمايهگذاري واقعي سنجيده شود، نه حجم املاك موجود در ترازنامه.او تأكيد كرد: ارزيابي مثبت بايد زماني صورت بگيرد كه يك بانك به واحدهاي توليدي و زيرساختهاي كشور، كارخانهها، جوانان و شركتهاي نوپايي كه ميخواهند در حوزههاي مختلف فعاليت كنند، كمك كرده باشد و از اين طريق ارزشآفريني، خلق ثروت و توليد واقعي ايجاد كرده باشد.از اين منظر، مساله تنها بانكها نيستند؛ بلكه نوع نگاه به «ارزش دارايي» در اقتصاد اهميت دارد. اگر سرمايهاي كه ميتواند به توليد، فناوري يا اشتغال اختصاص يابد در ملك متوقف شود، هزينه آن در نهايت به كل اقتصاد منتقل خواهد شد.كارشناس بازار مسكن با انتقاد از تبديل ملك به شاخص قدرت مالي ميگويد: اينكه بانك مركزي در ارزيابي خود اعلام كند بانك مورد نظر هزاران ميليارد تومان آپارتمان در مناطق يك و سه تهران دارد، نميتواند به عنوان ارزشآفريني تلقي شود. اين بانك با اين داراييها چه كاري انجام ميدهد جز سوداگري.
حلقه گمشده؛ ماليات و ضمانت اجرا
موضوع ديگري كه اين كارشناس مطرح ميكند، ماليات و جرايم مربوط به املاك خالي است. از نگاه او، حتي در جايي كه قانون وجود دارد، ضعف در اجراي آن ميتواند اثر بازدارندگي را از بين ببرد.غيبي اظهار كرد: فكر ميكنم حدود ۲۵ درصد جرايم مربوط به املاك و آپارتمانهاي خالي بوده كه بانكها بايد بابت آنها ماليات و جريمه پرداخت ميكردند، اما اين اتفاق رخ نداده است.
او افزود: حتي موضوع تا جايي پيش رفته بود كه بحث عزل و ابطال مديريت عاملي برخي بانكها نيز مطرح شد، اما در عمل اتفاق خاصي كه انتظار ميرفت، رخ نداد.
مسالهاي فراتر از بانكها؛ شبكهاي از بنگاهها
غيبي در ادامه، ساختار بنگاهداري و شركتهاي وابسته را نيز يكي از بخشهاي پيچيده اين ماجرا ميداند؛ ساختاري كه به گفته او، تشخيص ارتباط ميان برخي شركتها و بانكها را دشوار ميكند.كارشناس بازار مسكن گفت: يك كلوني بسيار محكم از نظر نظام بانكداري شكل گرفته است؛ بهگونهاي كه گويي مانند واتيكان عمل ميكند و شركتهاي مختلفي را تحت عناويني مانند شركتهاي اجرايي و بهرهبرداري ايجاد كردهاند؛ عناويني كه گاهي آنقدر مبهم است كه وقتي درباره آنها سوال ميكنيد، پاسخ روشني دريافت نميكنيد.او ادامه داد: ممكن است وقتي به بانك مركزي مراجعه ميكنيد، گفته شود كه بانك مورد نظر اصلاً چنين شركتي ندارد يا بانك مركزي آن شركت را تأييد نكرده است، اما بعد مشاهده ميكنيم كه همان شركت در پروژههاي مشاركت در ساخت فعاليت ميكند و مشخص ميشود بخشي از سهام آن متعلق به همان بانك است.به اعتقاد اين كارشناس، چنين شبكهاي ميتواند مرز ميان فعاليت مالي و بنگاهداري ملكي را كمرنگ كند و سرمايهگذاري در ملك را به فعاليتي جذاب براي مجموعههاي مالي تبديل كند.
قرباني نهايي مصرفكنندهاي كه فقط خانه ميخواهد
در چنين شرايطي، مساله به يك مناقشه بين نهادهاي مالي و سياستگذار محدود نميشود؛ اثر نهايي آن را بايد در زندگي خانوارهايي ديد كه براي تأمين مسكن با شكاف فزاينده ميان درآمد و قيمت خانه مواجهاند.غيبي ميگويد: همين نظام بنگاهداري باعث ميشود تفكر سرمايهاي و سوداگري در حوزه ملك و آپارتمان شكل بگيرد و دست مصرفكننده واقعي از بازار كوتاه شود؛ در چنين شرايطي، اگر مصرفكننده واقعي بخواهد صاحب مسكن شود، بايد آن را با قيمت بسيار بالاتري خريداري كند.واقعيت اين است كه بازار مسكن فقط از كمبود ساختوساز آسيب نميبيند؛ كيفيت عرضه نيز اهميت دارد. وقتي بخشي از منابع در داراييهاي غيرمولد قفل شود، سرمايه كمتري براي فعاليتهاي مولد و ايجاد ظرفيت جديد باقي ميماند و در عين حال، داراييهاي موجود نيز ميتوانند به عنوان ابزار حفظ ارزش و سرمايهگذاري مورد استفاده قرار گيرند.
نسخه پيشنهادي جريمه براي انباشت، مشوق براي عرضه
كارشناس بازار مسكن براي اصلاح اين وضعيت، تغيير نظام امتيازدهي به بانكها را پيشنهاد ميكند. به اعتقاد او، بانكي كه حجم زيادي ملك در اختيار دارد و آنها را عرضه نميكند، نبايد از اين وضعيت منتفع شود.او گفت: اگر با اين داراييها به صورت معكوس برخورد شود و امتياز آنها به دليل حجم بالاي املاك و داراييهاي ملكي منفي شود، بانكها مجبور خواهند شد هر سال بخشي از اين املاك را به بازار عرضه كنند.غيبي معتقد است اجراي چنين سازوكاري ميتواند به تعديل بازار كمك كند، هرچند روشن است كه آزادسازي املاك مازاد به تنهايي قادر به حل بحران مسكن نيست. قيمت زمين، هزينه ساخت، تورم، قدرت خريد، تسهيلات بانكي و سياستهاي شهري، همگي در تعيين وضعيت بازار نقش دارند.او با تأكيد بر تداوم مشكل تا زمان اصلاح ساختار ميگويد: «ما بارها درباره آسيبهاي بنگاهداري نظام بانكي صحبت كردهايم و اكنون نيز بر اين موضوع تأكيد داريم. تا زماني كه بانكها خودشان را از اين وضعيت خارج نكنند، مشكل پابرجا خواهد بود.»به گفته كارشناس بازار مسكن، حتي انگيزه بانكها براي حفظ ارزش اسمي داراييهاي ملكي نيز ميتواند با سياست كاهش قيمت مسكن در تعارض قرار گيرد: «نكته جالب اين است كه بانكها اساساً علاقه زيادي به كاهش قيمت مسكن ندارند، زيرا احساس ميكنند با كاهش قيمت، تراز آنها نيز كاهش پيدا ميكند.در نهايت، پيشنهاد غيبي به ايجاد يك قاعده روشن بازميگردد: اگر بانك مركزي يك سال اعلام كند كه بانك مورد نظر حجم مشخصي ملك و دارايي دارد، اما اين داراييها را عرضه نكرده و به همين دليل امتياز منفي دريافت ميكند، آن زمان بانكها متوجه ميشوند كه از سال آينده بايد اين املاك را به بازار عرضه كنند.او معتقد است: حتي ممكن است با اجراي چنين سازوكاري، وضعيت بازار ملك و مسكن نيز تعديل پيدا كند.
مساله اما در سطحي وسيعتر از اين پيشنهاد قرار دارد. تا زماني كه اقتصاد، سرمايهگذاري در ملك را از فعاليت مولد جذابتر بداند و نگهداري دارايي غيرمولد هزينه كافي نداشته باشد، حتي خروج بخشي از املاك مازاد نيز ممكن است تنها مسكن موقتي براي يك مشكل ساختاري باشد. راهحل پايدار زماني شكل ميگيرد كه سرمايه دوباره به سمت توليد، اشتغال و تأمين مالي مصرفكننده واقعي حركت كند؛ جايي كه بانك به جاي رقابت با مردم براي خريد خانه، ابزار توانمند شدن آنها براي خريد خانه باشد.
