چرا خانهدار شدن به رويايي دوردست تبديل شده است؟
بازار مسكن ايران در شرايطي همزمان با افزايش شديد قيمتها و كاهش چشمگير معاملات روبهرو است كه درآمد خانوارها با فاصلهاي معنادار از هزينه خريد و اجاره مسكن حركت ميكند.
بازار مسكن ايران در شرايطي همزمان با افزايش شديد قيمتها و كاهش چشمگير معاملات روبهرو است كه درآمد خانوارها با فاصلهاي معنادار از هزينه خريد و اجاره مسكن حركت ميكند. معتقدم تا زماني كه تورم عمومي و بيثباتي اقتصاد كلان مهار نشود، سياستهاي مقطعي در حوزه مسكن نميتواند اين بازار را از ركود خارج كند.
خريد خانه در ايران براي بخش بزرگي از جامعه ديگر صرفا يك تصميم اقتصادي يا خانوادگي نيست، بلكه به رويايي دست نيافتني تبديل شده است. طي سالهاي اخير، قيمت مسكن با سرعتي بسيار بيشتر از درآمد خانوارها افزايش يافته و همين فاصله، قدرت خريد مردم را به شدت كاهش داده است. در شرايطي كه قيمتها رشدي حدود ۸۰درصدي را تجربه كردهاند، درآمد خانوارها به زحمت كمتر از ۳۰درصد افزايش يافته است. نتيجه چنين شكافي روشن است: مسكن از يك نياز اوليه به چالشي بزرگ و مستمر براي خانوارهاي ايراني تبديل شده است.
ميتوان براي توصيف وضعيت فعلي بازار از مفهوم «ركود تورمي» استفاده كرد، وضعيتي كه در آن قيمتها افزايش مييابند، اما معاملات كاهش پيدا ميكنند. براساس دادههاي استفاده شده در اين يادداشت، در نيمه نخست سال ۱۴۰۴ قيمت مسكن حدود ۸۰درصد رشد كرده، درحالي كه حجم خريد و فروشها ۶۰درصد كاهش يافته است. اين تركيب، نشانه بيماري عميق بازار است؛ يعني فايلهاي فروش گرانقيمت افزايش پيدا ميكنند، اما تعداد خريداراني كه توان حضور در پاي معامله را دارند، هر روز كمتر ميشود. خروج سرمايه از بازار نيز يكي ديگر از نشانههاي نگرانكننده است. بنا بر اين گزارش، تنها در ۳ ماه حدود ۴۵ هزار ميليارد تومان سرمايه از بازار مسكن خارج شده و به سمت بازارهاي ديگر رفته است. اين منابع ميتوانست در ساخت واحدهاي جديد يا تكميل پروژههاي نيمه تمام به كار گرفته شود، اما به دليل افزايش هزينهها و نااطميناني اقتصادي، از بخش مسكن فاصله گرفته است. پيامد اين روند، توقف ساخت و ساز و كاهش گزينههاي قابل خريد براي خانوارهاي عادي است. ريشه اصلي اين بحران را بايد در تورم عمومي جستوجو كرد. افزايش سطح عمومي قيمتها، هزينه مصالح، دستمزد، زمين، انرژي و خدمات فني را بالا ميبرد و درنهايت، هزينه تمام شده ساخت و ساز را افزايش ميدهد. وقتي سازنده با هزينههايي مواجه ميشود كه بازگشت سرمايه آن را نامطمئن ميكند، طبيعي است كه پروژه خود را متوقف كند يا آغاز ساخت را به آينده موكول كند. توقف پروژهها نيز به معناي كاهش عرضه است و كاهش عرضه در بازاري كه تقاضاي مصرفي همچنان وجود دارد، فشار بيشتري بر قيمتها وارد ميكند. افزايش قيمت مواد اوليه، تصوير روشنتري از اين چرخه معيوب ارايه ميدهد. در اين يادداشت آمده است كه قيمت فولاد طي ۱۸ ماه دو برابر شده و قيمت برخي محصولات پتروشيمي مانند رنگ و ايزوگام نيز در يك فصل ۵۰درصد افزايش يافته است.
در مقابل، دستمزد كارگران رشد قابلتوجهي نداشته؛ نه به اين دليل كه هزينه زندگي آنها افزايش نيافته، بلكه به دليل تعطيلي يا كاهش فعاليت كارگاههاي ساختماني. بنابراين، حتي اگر دستمزد سهم محدودي از هزينه ساخت داشته باشد، افزايش قيمت مصالح و ساير نهادهها به تنهايي ميتواند ساختوساز را از توجيه اقتصادي خارج كند. در مناطق گرانقيمت تهران، هزينه خام ساخت در سال ۱۴۰۴ به حدود متري ۴۰ تا ۵۰ ميليون تومان رسيده است. اين رقم، پيش از محاسبه قيمت زمين، عوارض، هزينههاي مالي، سود سازنده و ساير هزينههاي جانبي است. در چنين شرايطي، قيمت نهايي واحد مسكوني به سطحي ميرسد كه بخش قابلتوجهي از جامعه توان خريد آن را ندارد. در نتيجه، سازنده با بازاري مواجه ميشود كه از يكسو هزينه توليد در آن بالاست و ازسوي ديگر، قدرت خريد مصرفكننده در آن كاهش يافته است. بحران در بازار اجاره، بخش دردناكتر اين وضعيت است. تورم نقطه به نقطه اجارهبها در سالهاي گذشته حتي از مرز ۸۰درصد عبور كرده و در مقاطعي از تورم عمومي نيز پيشي گرفته است.
مستاجران، به ويژه خانوارهاي كمدرآمد، كمترين امكان دفاع در برابر اين افزايش قيمت را دارند. اگر در سال ۱۴۰۴ رشد اجارهبها بين ۳۱ تا ۳۴درصد اعلام شده و از تورم عمومي ۴۸درصدي كمتر بوده است، نميتوان اين كاهش سرعت را نشانه بهبود واقعي دانست. علت اصلي، رسيدن مستاجران به مرز نهايي توان پرداخت است؛ بسياري از خانوارها براي حفظ سرپناه، ناچار شدهاند از هزينههاي ضروري مانند خوراك، آموزش و درمان خود كم كنند. در چنين شرايطي، تعيين دستوري سقف اجارهبها، بدون ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا، راهحل ريشهاي نيست. اين سياست ممكن است در كوتاهمدت از افزايش رسمي اجاره جلوگيري كند، اما اگر با حمايت از موجر و افزايش عرضه همراه نباشد، ميتواند برخي مالكان را به خالي نگه داشتن يا فروش واحدهاي خود ترغيب كند. نتيجه، كاهش عرضه مسكن اجارهاي و دشوارتر شدن شرايط براي مستاجران خواهد بود. براي آينده بازار ميتوان سه سناريو را درنظر گرفت؛
سناريوي نخست) ادامه ركود عميق همراه با رشد ۲۰ تا ۳۵درصدي قيمتها در سال ۱۴۰۵ است؛ يعني قيمتها افزايش مييابند، اما معاملات همچنان محدود ميماند.
سناريوي دوم) بهبود نسبي بازار است كه تحقق آن به ثبات سياسي، كنترل نرخ ارز و كاهش نااطميناني اقتصادي وابسته است.
سناريوي سوم) نيز سناريوي بحراني است كه در صورت بروز شوك ژئوپليتيك ميتواند به جهش بيش از ۴۰درصدي قيمت مسكن منجر شود. راه نجات بازار، از مسير سياستهاي مقطعي و دستوري نميگذرد. مهار نقدينگي سرگردان از طريق ابزارهايي مانند اوراق مشاركت جذاب، ارايه مشوقهاي واقعي براي ساخت و ساز و هدايت سرمايهها به سمت توليد مسكن، ازجمله اقدامات ضروري است. همچنين استفاده از ظرفيت تعاونيها و فراهم كردن زمين با هزينه كمتر براي سازندگان ميتواند عرضه را افزايش دهد. با اين حال، همه اين راهكارها درنهايت به يك پيششرط اساسي وابستهاند: ثبات اقتصاد كلان. تا زماني كه تورم عمومي مهار نشود، نرخ ارز بيثبات باشد و سرمايهگذار از آينده اطمينان نداشته باشد، بازار مسكن همچنان ميان گراني و ركود گرفتار خواهد ماند. خانهدار شدن مردم نه با وعده، بلكه با بازگرداندن ثبات به اقتصاد و افزايش واقعي عرضه امكانپذير است.
