سقوط معاملات مسكن به زير ۳ هزار فقره
در شرايطي كه برخي مالكان قيمتهاي پيشنهادي خود را تا دو برابر افزايش دادهاند، حجم معاملات ماهانه تهران به كمتر از سه هزار فقره رسيده؛ رقمي كه از عميقتر شدن ركود حتي نسبت به زمستان سال گذشته حكايت دارد.
در شرايطي كه برخي مالكان قيمتهاي پيشنهادي خود را تا دو برابر افزايش دادهاند، حجم معاملات ماهانه تهران به كمتر از سه هزار فقره رسيده؛ رقمي كه از عميقتر شدن ركود حتي نسبت به زمستان سال گذشته حكايت دارد.
اكنون بازار نه با كمبود عرضه روبرو است و نه با فقدان متقاضي، بلكه با شكافي عميق ميان قيمتهاي اعلامي و توان واقعي خريد خانوارها مواجه شده است؛ شكافي كه نه تنها خريداران مصرفي بلكه سرمايهگذاران و معاملهگران ملكي را نيز از بازار خارج كرده است.
در حالي كه تابستان همواره يكي از پررونقترين فصلهاي معاملات مسكن محسوب ميشد، مرداد ۱۴۰۵ تصويري كاملاً متفاوت را پيش روي فعالان اين بازار قرار داده است. بازاري كه از يك سو با رشد هزينههاي ساخت، تورم و افزايش قيمت زمين روبروست و از سوي ديگر، كاهش شديد قدرت خريد و نااطميناني نسبت به آينده اقتصاد، موتور معاملات را خاموش كرده است.
بازاري كه قيمت دارد اما مشتري ندارد
آنچه امروز در بازار مسكن مشاهده ميشود، بيش از آنكه افزايش واقعي ارزش معاملات باشد، رشد قيمتهاي پيشنهادي فروشندگان است. بسياري از مالكان با استناد به افزايش نرخ ارز، تورم عمومي و رشد هزينههاي ساخت، قيمتهاي بالاتري براي واحدهاي خود تعيين كردهاند، اما اين قيمتها در بسياري از موارد به معامله ختم نميشود.
واسطههاي ملكي ميگويند مراجعات به دفاتر املاك همچنان وجود دارد، اما بيشتر اين مراجعات از سوي متقاضيان مصرفي انجام ميشود؛ متقاضياني كه پس از اطلاع از قيمتها، بدون انجام معامله بازار را ترك ميكنند. در مقابل، فروشندگاني كه به نقدينگي فوري نياز دارند، ناچار به ارايه تخفيف شدهاند؛ موضوعي كه نشان ميدهد بازار ميان قيمتهاي روي كاغذ و قيمتهاي واقعي معامله فاصله قابل توجهي پيدا كرده است. همزمان با كاهش معاملات، فعاليت سفتهبازان و معاملهگران ملكي نيز به شكل محسوسي كاهش يافته است. اين گروه كه همواره با اميد كسب سود سريع وارد بازار ميشدند، اكنون به دليل نبود چشمانداز روشن از رشد قيمتها و دشواري فروش واحدهاي خريداريشده، انگيزه چنداني براي حضور در بازار ندارند.
ركودي كه سرمايهگذاران را هم فراري داد
يكي از مهمترين تفاوتهاي ركود فعلي با دورههاي گذشته، خروج همزمان تقاضاي مصرفي و سرمايهاي از بازار است. در گذشته معمولاً با كاهش خريد مصرفي، سرمايهگذاران جاي خالي خريداران را پر ميكردند، اما اكنون هر دو گروه در حاشيه بازار قرار گرفتهاند.كارشناسان معتقدند علت اصلي اين وضعيت، نااطميناني نسبت به آينده اقتصاد، نبود ثبات در بازارهاي موازي، افزايش هزينه تأمين مالي و كاهش نقدشوندگي مسكن است. در نتيجه، سرمايههايي كه پيشتر به سمت بازار ملك حركت ميكرد، اكنون با احتياط بيشتري تصميمگيري ميكند .
بازار همچنان در ركود قرار دارد
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفتوگو با ايسنا با اشاره به شرايط فعلي بازار ميگويد: بخش عمده معاملات فعلي مربوط به متقاضيان مصرفي است و خريداران بيشتر به سمت واحدهاي كوچكمتراژ و متناسب با توان مالي خود حركت كردهاند. در مقابل، خريدهاي سرمايهاي به دليل نبود چشمانداز روشن از بازدهي بازار كاهش يافته است.
گودرزي درباره رشد قيمتهاي پيشنهادي نيز تأكيد ميكند و ميگويد: افزايش قيمتهاي پيشنهادي لزوماً به معناي رشد قيمت معاملات قطعي نيست. در برخي مناطق، مالكان قيمتهاي بالاتري براي فروش اعلام كردهاند، اما به دليل ضعف قدرت خريد، بسياري از اين قيمتها به معامله منجر نميشود. حتي برخي فروشندگان براي تأمين نقدينگي، ناچار به ارايه تخفيف شدهاند.او همچنين معتقد است: با وجود افزايش نرخ ارز و رشد انتظارات تورمي، احتمال جهش شديد قيمت مسكن در ماههاي آينده پايين است و بازار در صورت ثبات شرايط كلان، ميتواند به سمت ثبات نسبي حركت كند. با اين حال، افزايش اسمي قيمتها بدون ورود تقاضاي جديد، ركود تورمي بازار را تشديد خواهد كرد.اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك نشان ميدهد حتي فعالان صنفي نيز افزايش قيمتهاي اعلامي را به معناي رونق بازار تلقي نميكنند و معتقدند بدون بازگشت قدرت خريد، رشد قيمتها صرفاً ركود را عميقتر خواهد كرد.
مشكل اصلي بازار، نبود قدرت خريد است
حسن محتشم، كارشناس بازار مسكن، نيز ريشه اصلي ركود را كاهش توان خريد خانوارها ميداند و معتقد است: افزايش قيمت مسكن در شرايطي كه قدرت خريد خانوارها رشد نكرده است، به رونق معاملات منجر نميشود و تنها فاصله ميان قيمتها و توان مالي متقاضيان را افزايش ميدهد.اين كارشناس مسكن درباره وضعيت فعلي بازار ميگويد: بازار در حال حاضر بيش از آنكه با كمبود تقاضاي بالقوه مواجه باشد، با ناتواني تقاضاي مصرفي در تأمين هزينه خريد روبرو است. بنابراين، تداوم ركود، كاهش حجم معاملات و افزايش فاصله ميان قيمتهاي پيشنهادي و قيمتهاي قابل معامله، از مهمترين ويژگيهاي بازار مسكن در مردادماه خواهد بود.محتشم همچنين راهكار خروج از اين وضعيت را چنين تشريح ميكند: تا زماني كه تورم عمومي، هزينه ساخت و قيمت زمين كنترل نشود و تسهيلات موثر و متناسب با قيمت واقعي مسكن در اختيار متقاضيان قرار نگيرد، نميتوان انتظار رونق پايدار در اين بازار داشت. در چنين شرايطي، حتي كاهش محدود قيمتها نيز الزاماً به افزايش معاملات منجر نميشود؛ زيرا مساله اصلي، ضعف قدرت خريد و نااطميناني نسبت به آينده اقتصاد است.
اين ديدگاه، بار ديگر نشان ميدهد بحران فعلي بازار مسكن بيش از آنكه ناشي از كمبود عرضه باشد، نتيجه كاهش توان اقتصادي خانوارها و نبود سياستهاي حمايتي موثر است.
اجارهبها آرامتر از بازار خريد حركت ميكند
برخلاف بازار خريد و فروش، بازار اجاره در هفتههاي اخير روند آرامتري را تجربه كرده است. با پايان تدريجي فصل جابهجايي مستأجران، سرعت رشد اجارهبها كاهش يافته و سقف افزايش اجاره در تهران براي سال ۱۴۰۵ نيز ۲۷ درصد تعيين شده است؛ هرچند در عمل، رقم نهايي قراردادها همچنان تابع شرايط ملك، منطقه، توافق طرفين و وضعيت عرضه و تقاضاست.بر اساس آخرين گزارش مركز آمار، اجارهبها در تيرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۳۲ درصد افزايش يافته است. همچنين هزينههاي ماهانه مسكن، آب، برق و گاز نيز در تيرماه ۲.۸ درصد رشد داشته كه اندكي پايينتر از تورم ماهانه ۳.۱ درصدي كشور بوده است.
ظرفيت جهش اجاره فعلاً محدود است
مرتضي دلخوش، كارشناس اقتصادي، درباره آينده بازار اجاره معتقد است: در شرايط فعلي ظرفيت رشد جهشي در اجاره وجود ندارد، اما احتمال آن در آينده دور از انتظار نيست؛ مشابه اتفاقي كه براي قيمت مسكن در ماههاي اخير رخ داد كه پس از چند سال ثبات، با امضاي توافقات، جهش دو برابري را تجربه كرد. او در ادامه ميافزايد: در حال حاضر قيمت مسكن به سقف ظرفيت خود رسيده و به همين دليل شاهد كاهش سرعت رشد قيمت مسكن و اجارهبها هستيم، هرچند اين بازار احتمالاً به دنبال جبران عقبماندگيهاست.
ركودي كه سياستگذار را به چالش كشيده است
آنچه امروز در بازار مسكن ديده ميشود، صرفاً ركودي مقطعي نيست؛ بلكه نشانهاي از شكلگيري نوعي «ركود تورمي» است؛ وضعيتي كه در آن قيمتها همچنان ميل به افزايش دارند اما قدرت خريد به اندازهاي كاهش يافته كه معاملات به حداقل رسيده است. ادامه اين روند ميتواند هم صنعت ساختمان را با كاهش سرمايهگذاري مواجه كند و هم دسترسي خانوارهاي متوسط و كمدرآمد به مسكن را دشوارتر سازد.واقعيت اين است كه بازار مسكن ديگر تنها با ابزارهاي سنتي مانند افزايش وام يا ساخت واحدهاي جديد از ركود خارج نخواهد شد. تا زماني كه تورم مهار نشود، هزينه ساخت كاهش نيابد، درآمد خانوارها ترميم نشود و سياستهاي اعتباري متناسب با قيمت واقعي مسكن طراحي نشود، فاصله ميان قيمت و قدرت خريد همچنان عميقتر خواهد شد.از اين منظر، مرداد ۱۴۰۵ را ميتوان يكي از پيچيدهترين مقاطع بازار مسكن در سالهاي اخير دانست؛ بازاري كه نه فروشندگان حاضر به كاهش جدي قيمت هستند، نه خريداران توان ورود دارند و نه سرمايهگذاران چشمانداز روشني براي كسب سود ميبينند. نتيجه چنين شرايطي، بازاري است كه اگرچه قيمتهاي بالايي دارد، اما از رونق واقعي فاصلهاي قابل توجه گرفته است.
