«نه» به برج ۱۵ طبقه در پل رومي
مخالفت شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران با افزايش تراكم ساختماني از ۱۱ به ۱۵ طبقه در يكي از گرانترين نقاط شمال تهران، تنها پايان يك درخواست ساختماني نيست؛ اين تصميم بار ديگر مرز ميان «توسعه شهري» و «افزايش ارزش اقتصادي يك ملك» را به محل اختلاف ميان نهادهاي تصميمگير شهري تبديل كرده است.
مخالفت شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران با افزايش تراكم ساختماني از ۱۱ به ۱۵ طبقه در يكي از گرانترين نقاط شمال تهران، تنها پايان يك درخواست ساختماني نيست؛ اين تصميم بار ديگر مرز ميان «توسعه شهري» و «افزايش ارزش اقتصادي يك ملك» را به محل اختلاف ميان نهادهاي تصميمگير شهري تبديل كرده است.
در شرايطي كه طي سالهاي گذشته برخي تغييرات موردي در ضوابط ساختوساز تهران با انتقاد كارشناسان درباره افزايش بارگذاري جمعيتي، فشار بر زيرساختها و كاهش كيفيت زندگي شهري مواجه شده، شوراي عالي شهرسازي اين بار با استناد به نبود توجيه شهرسازانه، ابهام در انتقال حقوق توسعه، پيامدهاي ترافيكي و نبود بررسي كافي درباره خدمات شهري، با درخواست افزايش چهار طبقه در منطقه يك تهران مخالفت كرد.تصميمي كه يك پرسش قديمي را دوباره مطرح كرده است؛ در تهرانِ متراكم امروز، معيار افزايش طبقات ساختمانها بايد نيازهاي واقعي شهر باشد يا افزايش بازده اقتصادي پروژههاي خاص؟
به گزارش مهر، غلامرضا كاظميان، دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، در نامهاي خطاب به محمدصادق معتمديان، استاندار تهران، عليرضا زاكاني، شهردار تهران و مهدي چمران، رييس شوراي اسلامي شهر تهران، مصوبه اين شورا درباره مغايرت اساسي طرح تفصيلي با طرح جامع شهر تهران در خصوص افزايش تراكم ساختماني از ۱۱ به ۱۵ طبقه را ابلاغ كرد.
بر اساس اين مصوبه، شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه ۲۲ تيرماه ۱۴۰۵، درخواست كميسيون ماده پنج تهران براي افزايش تراكم ساختماني در ملكي واقع در محدوده خيابان شريعتي، پل رومي، خيابان اكبري و خيابان استانبول را بررسي كرد و با استناد به نظر كميته فني، اين افزايش تراكم را مغاير با اصول شهرسازي تشخيص داد.
پل رومي؛ حلقهاي ديگر از زنجيره مناقشه بلندمرتبهسازي
پرونده پل رومي نخستين موردي نيست كه در آن شوراي عالي شهرسازي در برابر افزايش بارگذاري ساختماني در تهران موضع ميگيرد. طي سالهاي اخير، چندين پرونده مرتبط با بلندمرتبهسازي، تغيير ضوابط و افزايش تراكم در پايتخت به محل اختلاف ميان مديريت شهري و نهاد بالادستي شهرسازي تبديل شده است.
يكي از نمونههاي نزديك به اين پرونده، ماجراي احداث دو برج ۴۲ طبقه موسوم به «هتل ولنجك» در منطقه يك تهران بود؛ پروژهاي كه شوراي عالي شهرسازي و معماري با آن مخالفت كرد و بر ضرورت بررسي موضوعاتي مانند قرارگيري در حريم گسل، مطالعات تخصصي مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي، آثار ترافيكي و تأثير بر سيماي شهري شمال تهران تأكيد شد.
همچنين شوراي عالي شهرسازي در سال ۱۴۰۳ پس از ورود سازمان بازرسي كل كشور به موضوع برخي مصوبات كميسيون ماده پنج تهران، بررسي دوباره تعدادي از پروندههاي اين كميسيون را در دستور كار قرار داد؛ پروندههايي كه در بازه زماني اسفند ۱۴۰۲ تا مرداد ۱۴۰۳ تصويب شده بودند و از منظر انطباق با ضوابط شهرسازي مورد بررسي قرار گرفتند. وجه مشترك اين پروندهها، مخالفت با اصل ساختوساز يا بلندمرتبهسازي نيست؛ مساله اصلي، ميزان و محل بارگذاري جديد در شهري است كه بسياري از مناطق آن با محدوديتهاي جدي در حوزه ترافيك، زيرساخت و خدمات عمومي مواجهاند.
پروندهاي كه فقط چهار طبقه بيشتر نبود
اهميت پرونده پل رومي فقط به افزايش چهار طبقه خلاصه نميشود؛ بلكه به استدلالهايي بازميگردد كه شوراي عالي براي رد آن مطرح كرده است. اين شورا در بررسي پرونده، موضوعاتي مانند سابقه تبديل عرصه باغي به برجباغ، انتقال حقوق توسعه، ظرفيت معابر و خدمات شهري را مورد توجه قرار داده است.
شوراي عالي شهرسازي در مصوبه خود تأكيد كرده است كه فرآيند تبديل عرصه باغي به برجباغ و تخريب بخش عمدهاي از درختان موجود در جريان مصوبه پيشين كميسيون ماده پنج، «غيرشهرسازانه» بوده است.اين موضع نشان ميدهد مخالفت شورا تنها مربوط به درخواست جديد نيست، بلكه به روند تصميمگيريهاي گذشته درباره اين ملك نيز بازميگردد.
انتقال حقوق توسعه؛ امتيازي كه پذيرفته نشد
يكي از اصليترين محورهاي درخواست افزايش تراكم، انتقال حقوق توسعه يك ملك داراي ارزش ميراثي در منطقه ۱۲ به اين پلاك بود؛ اما شوراي عالي اين استدلال را نپذيرفت.
در متن مصوبه آمده است: انتقال حقوق توسعه (TDR) ملك داراي ارزش ميراثي واقع در منطقه ۱۲ به پلاك مورد درخواست، آنچنان كه در مصوبه كميسيون قيد شده است، به هيچوجه به لحاظ ارزش اقتصادي تناسب منطقي ندارد و حقوق اعطايي چند برابر ارزش حقوق توسعهاي ملك منطقه ۱۲ است.
به بيان ديگر، شوراي عالي معتقد است امتياز ساختماني ايجادشده در اين انتقال، تناسبي با ارزش حقوق توسعهاي ملك مبدا ندارد و در نهايت به افزايش ارزش اقتصادي يك پروژه مشخص منجر ميشود، نه تحقق يك هدف عمومي شهرسازي.
شوراي عالي: هدف، افزايش بازده اقتصادي پروژه بوده است
صريحترين بخش مخالفت شوراي عالي، جايي است كه اين شورا انگيزه اصلي درخواست را زير سوال ميبرد.در مصوبه آمده است: پيشنهاد مذكور صرفاً مبني بر افزايش بازده اقتصادي پروژه است و هيچ ضرورت شهرسازانه بر آن مترتب نيست.
اين عبارت، قلب اختلاف ميان دو نگاه به مديريت شهر تهران است؛ يك نگاه كه افزايش تراكم را فرصتي براي بهرهبرداري اقتصادي از زمين ميداند و نگاه ديگر كه معتقد است هر افزايش بارگذاري بايد ابتدا پاسخگوي نيازها و ظرفيتهاي شهر باشد.
ترافيك و خدمات دو حلقه فراموششده در افزايش طبقات
شوراي عالي در بخش ديگري از دلايل مخالفت خود به پيامدهاي ترافيكي اين افزايش تراكم اشاره كرده و اعلام كرده است: تأثيرات ترافيكي اين افزايش تراكم با توجه به عرض گذر ۱۲ متري در شمال و جنوب ملك مذكور مشخص نيست.اين موضوع يكي از چالشهاي هميشگي توسعههاي ساختماني در تهران است؛ افزايش تعداد واحدهاي مسكوني و تجاري بدون توسعه همزمان شبكه معابر و حملونقل، ميتواند فشار مضاعفي بر مناطق شهري وارد كند.از سوي ديگر، شوراي عالي اعلام كرده است كه خدمات پشتيبان جمعيت اضافهشده ناشي از افزايش تراكم نيز در روند بررسي پرونده تعيين تكليف نشده است.
پيام يك تصميم براي آينده تهران
مخالفت شوراي عالي شهرسازي با برج ۱۵ طبقه پل رومي، فراتر از يك اختلاف اداري ميان دو نهاد شهري است؛ اين تصميم بار ديگر مناقشه قديمي تهران بر سر مرز ميان «توسعه شهري» و «بارگذاري فراتر از ظرفيت شهر» را به جريان انداخته است. پروندهاي كه در ظاهر تنها درباره چهار طبقه اضافهتر در يك پروژه ساختماني است، در عمل به پرسشي بزرگتر درباره نحوه تصميمگيري براي آينده كالبدي پايتخت بازميگردد.
شوراي عالي شهرسازي و معماري با رد افزايش تراكم اعلام كرده است كه تغيير ضوابط ساختوساز، حتي براي پروژههاي بزرگ و داراي ارزش اقتصادي بالا، نميتواند صرفاً با هدف افزايش بازده مالي انجام شود و بايد بر مبناي ضرورتهاي شهرسازي، ظرفيت زيرساختها، شرايط ترافيكي و منافع عمومي مورد بررسي قرار گيرد.
اين تصميم در شرايطي اتخاذ شده كه طي سالهاي گذشته، برخي تغييرات موردي در ضوابط ساختوساز تهران و افزايش تراكم در پروژههاي خاص، با انتقاد كارشناسان درباره تشديد فشار بر شبكه معابر، كاهش سرانههاي خدماتي و افزايش بار جمعيتي در مناطق محدود مواجه بوده است. از همين رو، مخالفت اخير شوراي عالي را ميتوان تلاشي براي بازگرداندن نقش ضوابط عمومي شهرسازي در برابر درخواستهاي موردي افزايش تراكم دانست. اكنون بايد ديد اين تصميم به يك رويه پايدار در بررسي پروندههاي مشابه تبديل خواهد شد يا همچنان تغييرات موردي در ضوابط ساختوساز تهران ادامه پيدا ميكند. آنچه روشن است، مناقشه بر سر تراكم در پايتخت همچنان ادامه دارد؛ مناقشهاي ميان ارزش اقتصادي زمين و ظرفيت محدود شهري كه هر طبقه اضافه، بار ديگر آن را به يكي از چالشهاي اصلي مديريت تهران تبديل ميكند.
