ترمز تورم اجاره كشيده شد
تورم ماهانه اجارهبهاي مسكن در تيرماه ۱۴۰۵ به ۲.۳ درصد كاهش يافته و براي نخستينبار پس از ۴۴ ماه، تورم سالانه اجاره به ۳۲.۵ درصد رسيده است؛ آماري كه در مقايسه با تورم عمومي ۶۶ درصدي كشور، از كند شدن آهنگ رشد اجارهبها حكايت دارد.ت
تورم ماهانه اجارهبهاي مسكن در تيرماه ۱۴۰۵ به ۲.۳ درصد كاهش يافته و براي نخستينبار پس از ۴۴ ماه، تورم سالانه اجاره به ۳۲.۵ درصد رسيده است؛ آماري كه در مقايسه با تورم عمومي ۶۶ درصدي كشور، از كند شدن آهنگ رشد اجارهبها حكايت دارد. اما اين كاهش آماري در حالي رخ داده كه قيمتهاي واقعي در بازار اجاره همچنان فاصله چشمگيري با توان مالي خانوارها دارد و بسياري از مستأجران همچنان ناچارند براي تأمين مسكن، متراژ خانه خود را كاهش دهند يا به مناطق ارزانتر مهاجرت كنند. اين تناقض، پرسش مهمي را مطرح ميكند؛ آيا بازار اجاره واقعاً آرام شده يا فقط سرعت افزايش قيمتها كمتر شده است؟ تازهترين گزارش مركز آمار ايران از شاخص قيمت مصرفكننده نشان ميدهد تورم ماهانه اجارهبهاي مسكن در تيرماه امسال به ۲.۳ درصد رسيده است؛ رقمي كه حتي از تورم عمومي ماهانه كشور با نرخ ۳.۱ درصد نيز پايينتر قرار دارد. همچنين تورم سالانه اجاره به ۳۲.۵ درصد كاهش يافته كه پايينترين سطح از آذرماه ۱۴۰۱ محسوب ميشود. تورم نقطهبهنقطه اجاره نيز در سطح ۳۱.۷ درصد ثبت شده و نسبت به ماه قبل تغيير محسوسي نداشته است. در نگاه نخست، اين اعداد از فروكش كردن التهاب بازار اجاره خبر ميدهند؛ بهويژه آنكه تيرماه همواره اوج فصل جابهجايي مستأجران و يكي از ملتهبترين ماههاي بازار مسكن بوده است. اما بررسي دقيقتر نشان ميدهد آنچه كاهش يافته، «نرخ رشد اجاره» است، نه سطح قيمت اجاره. به بيان ديگر، اجارهبها همچنان در مسير افزايش قرار دارد، اما سرعت اين افزايش نسبت به سالهاي گذشته كمتر شده است؛ موضوعي كه الزاماً به معناي بهبود وضعيت معيشتي مستأجران نيست.
بازار روايت ديگري دارد
مقايسه شاخصهاي تورمي نشان ميدهد تورم اجاره از تورم عمومي اقتصاد عقبتر حركت ميكند. در حالي كه تورم سالانه كشور به ۶۶ درصد و تورم نقطهبهنقطه عمومي به ۸۷.۹ درصد رسيده، تورم اجاره در محدوده ۳۲ درصد باقي مانده است. اين اختلاف آماري اگرچه از منظر اقتصادي يك نشانه مثبت تلقي ميشود، اما فعالان بازار معتقدند كاهش فاصله تورمي، الزاماً به معناي كاهش فشار بر مستأجران نيست؛ زيرا پايه قيمتها طي سالهاي اخير آنقدر افزايش يافته كه حتي رشد آرامتر نيز براي بسياري از خانوارها قابل تحمل نيست. در واقع، مستأجري كه سال گذشته با افزايش ۴۰ يا ۵۰ درصدي اجاره مواجه شده، امسال نيز بايد افزايش جديدي را بپذيرد؛ هرچند اين افزايش به جاي ۴۰ درصد، حدود ۳۰ درصد باشد. بنابراين كاهش تورم، از فشار هزينهاي انباشته سالهاي گذشته نميكاهد.
قيمتهايي كه همچنان
از توان مستأجران جلوتر حركت ميكنند
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، بررسي فايلهاي عرضهشده در بازار اجاره تهران نيز نشان ميدهد تصوير واقعي بازار با روايت آماري فاصله دارد. در منطقه ۲۲ تهران، واحدهاي نوساز ۸۰ تا ۱۰۰ متري عمدتاً با وديعههايي بين يك تا دو ميليارد تومان و اجارههاي ماهانه حدود ۲۵ تا ۳۰ ميليون تومان عرضه ميشوند؛ ارقامي كه براي بخش قابل توجهي از خانوارهاي متوسط دستنيافتني است. در منطقه ۵ تهران نيز كه يكي از پرتقاضاترين مناطق مصرفي محسوب ميشود، بسياري از واحدهاي دوخوابه با چندصد ميليون تومان وديعه و اجارههاي ماهانه دورقمي فايل شدهاند؛ شرايطي كه باعث شده بخشي از متقاضيان ناچار به ترك اين منطقه و جستوجوي واحدهايي در مناطق ارزانتر شوند. حتي در مناطق مركزي و جنوبي پايتخت كه همواره به عنوان گزينههاي اقتصاديتر شناخته ميشوند، هزينه اجاره همچنان فشار قابل توجهي بر خانوارهاي حقوقبگير وارد ميكند. بسياري از فايلها براي واحدهاي ميانمتراژ، چندصد ميليون تومان وديعه و بيش از ۱۰ تا ۱۵ ميليون تومان اجاره ماهانه طلب ميكنند؛ رقمي كه بخش بزرگي از درآمد خانوار را به خود اختصاص ميدهد. اين واقعيت نشان ميدهد آرامش نسبي در شاخصهاي تورمي هنوز نتوانسته به كاهش محسوس هزينه سكونت منجر شود.
چرا تب بازار كمتر شده است؟
برخي مشاوران املاك معتقدند نسبت به سال گذشته، رفتار مالكان تا حدودي تغيير كرده است. به گفته فعالان بازار، مدت زمان فايل ماندن برخي واحدها افزايش يافته و مالكان براي جلوگيري از خالي ماندن ملك، در مذاكرات انعطاف بيشتري نشان ميدهند. اين تغيير رفتار، نشانهاي از كاهش نسبي تقاضاي موثر و افت قدرت خريد مستأجران است؛ نه لزوماً افزايش عرضه. به عبارت ديگر، بازار بيش از آنكه به تعادل رسيده باشد، با كاهش توان مالي متقاضيان مواجه شده است؛ عاملي كه سرعت رشد قيمتها را تعديل كرده، اما مشكل اصلي را حل نكرده است.
خانههاي خالي؛ ظرفيت مغفول تنظيم بازار
بسياري از كارشناسان ريشه اصلي مشكلات بازار اجاره را در كمبود عرضه موثر ميدانند.فرشيد ايلاتي، كارشناس سياستگذاري مسكن، در اين زمينه ميگويد: در گذشته به دليل نبود اطلاعات دقيق، اجراي ماده ۵۴ مكرر قانون مالياتهاي مستقيم با چالش روبرو بود، اما اكنون با تكميل سامانه املاك و اسكان، امكان شناسايي واحدهاي خالي با دقت بسيار بالا فراهم شده است. او تأكيد ميكند: هدف اصلي اين قانون نبايد صرفاً وصول ماليات باشد، بلكه بايد مالكان را به عرضه واحدهاي خالي در بازار اجاره ترغيب كند. به گفته ايلاتي، در تهران حدود ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد و ورود حتي بخشي از اين ظرفيت به بازار ميتواند تأثير قابل توجهي بر افزايش عرضه و كاهش فشار قيمتي داشته باشد. او همچنين معتقد است: تجربه سالهاي گذشته نشان داده صرف تعيين سقف مجاز براي افزايش اجارهبها يا توصيه به مالكان، اثرگذاري محدودي داشته و بدون اجراي قوانين تنظيمگر، نميتوان انتظار ايجاد تعادل پايدار در بازار را داشت. اين اظهارات نشان ميدهد كارشناسان بيش از آنكه بر سياستهاي كنترلي كوتاهمدت تأكيد كنند، افزايش عرضه را راهكار اصلي مهار بازار ميدانند.
دولت از آرامش بازار ميگويد
در مقابل، مسوولان وزارت راه و شهرسازي معتقدند سياستهاي نظارتي تا حدودي توانسته بازار را كنترل كند. رضا خالقي، مديركل راه و شهرسازي استان تهران، اظهار كرد: بازار اجاره مسكن در استان تهران در مقايسه با سالهاي گذشته، با توجه به تعيين سقف اجارهبها، آرامتر شده و با تشديد نظارتها ميزان همراهي و رعايت سقف اجاره توسط مالكان نيز افزايش يافته است. اگرچه اين اظهارات از موفقيت نسبي سياستهاي نظارتي حكايت دارد، اما گزارشهاي ميداني و تجربه مستأجران نشان ميدهد اجراي اين سياستها هنوز نتوانسته فاصله ميان قيمتهاي پيشنهادي و توان پرداخت خانوارها را به شكل محسوسي كاهش دهد. واقعيت اين است كه بازار اجاره امروز با دو تصوير متفاوت روبروست؛ از يك سو شاخصهاي رسمي از كاهش شتاب تورم حكايت دارند و از سوي ديگر، هزينه واقعي اجاره همچنان بخش بزرگي از درآمد خانوارها را ميبلعد. كارشناسان معتقدند اگر كاهش تورم اجاره ناشي از افزايش عرضه پايدار، بهرهبرداري از خانههاي خالي و توسعه بازار اجارهداري حرفهاي نباشد، نميتوان آن را نشانهاي از ثبات بلندمدت دانست. در شرايطي كه هنوز بخش قابل توجهي از تقاضا با محدوديت عرضه روبرو است، هرگونه شوك اقتصادي، رشد نقدينگي يا كاهش ساختوساز ميتواند دوباره بازار اجاره را وارد مسير افزايشهاي شديد كند. درواقع رسيدن تورم ماهانه اجاره به كانال ۲.۳ درصد بدون ترديد يك سيگنال مثبت براي اقتصاد مسكن محسوب ميشود، اما اين سيگنال زماني ارزش واقعي پيدا ميكند كه در زندگي مستأجران نيز قابل لمس باشد. تا زماني كه بخش عمده درآمد خانوار صرف تأمين سرپناه ميشود و بسياري از خانوادهها براي ادامه سكونت ناچار به كاهش متراژ، تغيير محل زندگي يا پذيرش كيفيت پايينتر مسكن هستند، نميتوان از بهبود واقعي بازار اجاره سخن گفت. بنابراين، كاهش سرعت رشد قيمتها هرچند خبر اميدواركنندهاي است، اما بدون افزايش عرضه، اجراي كامل ماليات بر خانههاي خالي، توسعه ساخت مسكن استيجاري و تقويت قدرت خريد خانوارها، بيش از آنكه نشانه حل بحران باشد، تنها از كاهش موقت تب بازاري حكايت دارد كه همچنان يكي از مهمترين دغدغههاي معيشتي خانوارهاي ايراني است.
