وقتي نبض بازار مسكن در آمار نميتپد
در حالي كه تورم نقطهبه نقطه اجارهبها به گفته كارشناسان به حدود ۴۰ درصد كاهش يافته و دولت سقف افزايش اجاره در تهران را ۲۷ درصد تعيين كرده است، اجراي اين سياست با چند ماه تأخير و همزمان با اعمال محدوديت در سامانههاي ثبت قرارداد، نهتنها نتوانست بازار اجاره را سامان دهد، بلكه به گفته فعالان بازار، بخشي از قراردادها را به سمت توافقهاي غيررسمي و خارج از سامانههاي رسمي سوق داده است؛ اتفاقي كه علاوه بر كاهش اثربخشي سياست كنترل اجاره، ميتواند آمارهاي رسمي بازار مسكن را نيز با خطا مواجه كند.
در حالي كه تورم نقطهبه نقطه اجارهبها به گفته كارشناسان به حدود ۴۰ درصد كاهش يافته و دولت سقف افزايش اجاره در تهران را ۲۷ درصد تعيين كرده است، اجراي اين سياست با چند ماه تأخير و همزمان با اعمال محدوديت در سامانههاي ثبت قرارداد، نهتنها نتوانست بازار اجاره را سامان دهد، بلكه به گفته فعالان بازار، بخشي از قراردادها را به سمت توافقهاي غيررسمي و خارج از سامانههاي رسمي سوق داده است؛ اتفاقي كه علاوه بر كاهش اثربخشي سياست كنترل اجاره، ميتواند آمارهاي رسمي بازار مسكن را نيز با خطا مواجه كند.بازار اجاره مسكن طي دو سال گذشته از نظر سرعت رشد قيمتها نسبت به سالهاي قبل آرامتر شده، اما اين آرامش به معناي كاهش فشار بر مستأجران نيست. اگرچه نرخ رشد اجارهبها كاهش يافته، اما سطح قيمتها همچنان در نقطهاي قرار دارد كه بخش بزرگي از درآمد خانوارها صرف هزينه مسكن ميشود.علي فرنام، پژوهشگر مسكن و شهرسازي، در تشريح وضعيت بازار اظهار كرد: طي حدود دو سال گذشته، تورم نقطهبهنقطه اجارهبها يعني مقايسه قيمتها با مدت مشابه سال قبل روندي كاهشي داشته و به حدود ۴۰ درصد رسيده است.او در عين حال تأكيد كرد: البته اين موضوع به معناي مطلوب بودن شرايط بازار نيست، زيرا با توجه به سطح بالاي اجارهبها، همچنان فشار قابل توجهي بر توان مالي خانوارها وجود دارد، اما ميتوان گفت بازار از نظر تحملپذيري شرايط تا حدي بهبود يافته است.اين اظهارات نشان ميدهد كاهش تورم اجاره به معناي كاهش قيمت نيست، بلكه تنها سرعت افزايش اجارهبها كمتر شده است؛ موضوعي كه در زندگي روزمره مستأجران چندان محسوس نيست.
سياستي كه دير به بازار رسيد
بخش عمده انتقادات كارشناسان متوجه زمان اجراي سياست كنترل اجارهبهاست. در حالي كه بازار اجاره از خردادماه وارد فصل اصلي نقلوانتقالات ميشود، سقف افزايش اجارهبها نيز با چند ماه تأخير و در همين ماه بهصورت استانبه استان اعلام شد. فرنام معتقد است اين تأخير، از اثربخشي سياست كنترل اجارهبها كاسته است. فرنام در گفتوگو با تسنيم در اين باره گفت: با وجود زيرساختهاي قانوني و ابزارهاي متعدد، اعلام نرخ كنترل اجارهبها چندين ماه به تأخير افتاد و در نهايت نيز در خردادماه بهصورت استانبه استان اعلام شد كه با ضعفهايي همراه بود.به اعتقاد او، اگر سياستگذار قصد اثرگذاري واقعي بر بازار را داشت، بايد پيش از آغاز فصل جابهجاييها چارچوب مشخصي را اعلام ميكرد تا هم مالكان و هم مستأجران با آگاهي بيشتري وارد مذاكرات شوند.
ظرفيتهاي قانوني كه مغفول ماند
اين پژوهشگر حوزه مسكن معتقد است دولت ابزارهاي قانوني كافي براي مديريت بازار در اختيار داشت، اما از آنها بهدرستي استفاده نكرد.او افزود: امكان استفاده متمركزتر از ظرفيتهاي قانوني وجود داشت و ميشد از تجربه سالهاي گذشته از جمله تعيين سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها در شرايط اضطراري بهره گرفت.به گفته كارشناسان، سياستهاي تنظيمي زماني موفق خواهند بود كه علاوه بر سرعت در اجرا، از ثبات و شفافيت نيز برخوردار باشند؛ موضوعي كه در بازار اجاره امسال كمتر مشاهده شد.
پرسش درباره سقف ۲۷ درصدي تهران
فرنام يكي ديگر از ايرادات سياست امسال را تعدد اظهارنظرهاي مسوولان پيش از اعلام مصوبه نهايي ميداند.اين پژوهشگر مسكن تصريح كرد: متأسفانه تعيين سقف افزايش اجاره با تأخير، اظهارنظرهاي متعدد و بعضاً متناقض همراه شد و در نهايت سقف افزايش اجارهبها در شهر تهران ۲۷ درصد اعلام شد؛ در حالي كه تهران كمترين فاصله را با سقف ۲۵ درصدي داشت.او همچنين افزود: شايد اختلاف دو درصدي در نگاه نخست چندان قابل توجه نباشد، اما با توجه به اينكه سطح اجارهبهاي تهران بيش از دو برابر بسياري از كلانشهرهاي كشور است اين تصميم اين پرسش را ايجاد ميكند كه سياستگذار چه هدفي را در تنظيم بازار اجاره دنبال كرده است.اين پرسش همچنان پابرجاست كه آيا افزايش دو درصدي سقف اجاره در گرانترين بازار كشور، تصميمي كارشناسي بوده يا صرفاً تلاشي براي نزديك كردن سياستهاي جديد به الگوي سالهاي گذشته.
سامانههايي كه توافق مالكان و مستأجران را محدود كردند
در حالي كه كارشناسان از تأخير در سياستگذاري انتقاد ميكنند، فعالان بازار مسكن معتقدند شيوه اجراي اين سياست نيز مشكلات تازهاي ايجاد كرده است.داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، درباره وضعيت بازار اجاره گفت: در سالهاي گذشته بسياري از مالكان در تعيين اجارهبها شرايط مستأجران را رعايت كردهاند و امروز نيز در برخي موارد، رقم اجارهبهاي مورد توافق طرفين حتي از قيمت واحدهاي مشابه در همان منطقه پايينتر است.به گفته او، در بسياري از قراردادها، روابط ميان مالك و مستأجر صرفاً بر اساس فرمولهاي اقتصادي نيست، بلكه سابقه خوشحسابي، اعتماد و شناخت متقابل نيز در تعيين اجارهبها نقش مهمي دارد.
وقتي سامانه اجازه ثبت توافق را نميدهد
يكي از مهمترين انتقادهاي اتحاديه مشاوران املاك به محدوديتهاي سامانه ثبت قراردادها مربوط ميشود.بيگينژاد توضيح داد: زماني كه مالك و مستأجر براي تمديد قرارداد به توافق ميرسند، حتي اگر هر دو طرف رضايت كامل داشته باشند، سامانههاي ثبت قرارداد به دليل محدوديتهاي تعيينشده اجازه ثبت برخي از اين توافقات را نميدهند. اين مساله باعث شده است بخشي از قراردادهاي اجاره به سمت توافقات غيررسمي و خارج از سامانهها سوق پيدا كند.اين موضوع، يكي از پيامدهاي ناخواسته سياست كنترل اجاره است؛ زيرا هرچه ثبت رسمي دشوارتر شود، انگيزه براي انعقاد قراردادهاي خارج از سامانه افزايش مييابد؛ قراردادهايي كه هم از شفافيت كمتري برخوردارند و هم در صورت بروز اختلاف، مشكلات حقوقي بيشتري براي طرفين ايجاد ميكنند.
قراردادهاي زيرزميني پيامد سياست دستوري؟
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفتوگو با باشگاهخبرنگاران جوان گفت: سياستهاي دستوري، توافقهاي واقعي ميان مردم را تحت تأثير قرار داده است.او افزود: ممكن است يك مالك بخواهد به دليل خوشحسابي يا شرايط مستأجر خود، در تعيين اجارهبها با وي همراهي بيشتري داشته باشد يا مستأجر و مالك بر سر شرايط مالي به توافق برسند، اما تعيين سقفهاي دستوري، اين توافقات را تحت تأثير قرار داده است.دستوري شدن فرآيند تعيين سقف اجارهبها، عملاً توافقات ميان مردم را تحتالشعاع قرار داده و موجب شده آنگونه كه شايسته است نتوان به متقاضيان خدمات ارايه كرد.اين انتقاد، چالش هميشگي سياستهاي كنترلي را يادآوري ميكند؛ اينكه اگر مقررات با واقعيتهاي بازار همخوان نباشد، بخشي از معاملات به سمت مسيرهاي غيررسمي حركت خواهد كرد .
آمارهايي كه ديگر واقعيت بازار را نشان نميدهند
شايد مهمترين پيامد افزايش قراردادهاي خارج از سامانه، كاهش دقت آمارهاي رسمي باشد؛ آمارهايي كه مبناي بسياري از تصميمات دولت در حوزه مسكن هستند.بيگينژاد در اين باره هشدار داد و گفت: مسوولان براي سياستگذاري و برنامهريزي به آمارهاي ثبتشده استناد ميكنند. اگر بخشي از قراردادها خارج از سامانهها منعقد شود، آمارهاي موجود نميتواند تصوير دقيقي از وضعيت بازار ارايه دهد.به بيان ديگر، هرچه سهم قراردادهاي ثبتنشده افزايش يابد، فاصله ميان آمارهاي رسمي و واقعيت بازار بيشتر خواهد شد و اين موضوع ميتواند تصميمگيريهاي آينده را نيز با خطا مواجه كند.
كنترل اجاره راهكار كوتاهمدت يا درمان پايدار؟
كارشناسان اتفاقنظر دارند كه كنترل اجارهبها به تنهايي نميتواند بحران بازار مسكن را حل كند. اين ابزار در شرايط اضطراري ميتواند بخشي از فشار را كاهش دهد، اما در بلندمدت بدون افزايش عرضه، توسعه بازار اجارهداري حرفهاي، حمايت مالي از مستأجران و ايجاد مشوق براي سرمايهگذاري در بخش اجاره، اثرگذاري محدودي خواهد داشت.فرنام نيز با تأكيد بر همين موضوع گفت: اگرچه سياست كنترل اجارهبها در بلندمدت ميتواند تبعاتي به همراه داشته باشد، اما در شرايط اضطراري اجتنابناپذير است.او همچنين تأكيد كرد: در كنار اقداماتي مانند افزايش عرضه مسكن استيجاري و توسعه اجارهداري، ساماندهي بازار اجاره، پرداخت وديعه و تسهيلات بايد اعمال كنترل موثرتر بر اجارهبها با جديت بيشتري دنبال شود.بررسي اظهارات كارشناسان و فعالان بازار نشان ميدهد چالش اصلي بازار اجاره امسال، صرفاً عدد ۲۷ درصد يا ۲۵ درصد نيست؛ بلكه تركيب تأخير در تصميمگيري، ابهام در اطلاعرساني و محدوديتهاي سامانهاي باعث شده سياست كنترل اجاره نتواند به اهداف خود دست يابد.از يك سو، تصميم ديرهنگام دولت بخش بزرگي از بازار را از دايره اثرگذاري خارج كرد و از سوي ديگر، محدوديت در ثبت توافقهاي واقعي ميان مالكان و مستأجران، انگيزه انعقاد قراردادهاي غيررسمي را افزايش داد. اگر اين روند ادامه يابد، نهتنها شفافيت بازار كاهش پيدا ميكند، بلكه سياستگذار نيز براي تصميمگيريهاي آينده به آمارهايي استناد خواهد كرد كه الزاماً بازتابدهنده واقعيت بازار نيستند؛ وضعيتي كه ميتواند چرخه سياستگذاري در حوزه اجاره را با چالشهاي جديتري مواجه كند.
