جهش قيمت در بازار يخزده
در حالي كه حجم معاملات به گفته فعالان بازار به پايينترين سطح خود رسيده، مالكان همچنان بر قيمتهاي پيشنهادي ميافزايند و اين پرسش جدي را ايجاد ميكنند كه افزايش قيمت در بازاري بدون مشتري، تا چه اندازه واقعي و تا چه اندازه ناشي از انتظارات تورمي و نبود سياستگذاري موثر است؟سالهاست بازار مسكن از يك كالاي مصرفي به پناهگاه سرمايه تبديل شده و هر شوك سياسي، ارزي يا اقتصادي، پيش از هر بازاري در قيمت آپارتمانها خود را نشان ميدهد.
در حالي كه حجم معاملات به گفته فعالان بازار به پايينترين سطح خود رسيده، مالكان همچنان بر قيمتهاي پيشنهادي ميافزايند و اين پرسش جدي را ايجاد ميكنند كه افزايش قيمت در بازاري بدون مشتري، تا چه اندازه واقعي و تا چه اندازه ناشي از انتظارات تورمي و نبود سياستگذاري موثر است؟سالهاست بازار مسكن از يك كالاي مصرفي به پناهگاه سرمايه تبديل شده و هر شوك سياسي، ارزي يا اقتصادي، پيش از هر بازاري در قيمت آپارتمانها خود را نشان ميدهد. اما آنچه امروز ديده ميشود، تنها افزايش قيمت نيست؛ بلكه شكلگيري ركود تورمي عميقي است كه هم خريدار را از بازار رانده و هم سازنده را با ترديدهاي جدي روبرو كرده است. در چنين شرايطي، كارشناسان هشدار ميدهند كه بدون اصلاح سياستهاي تأمين مالي، كاهش ريسك سرمايهگذاري و افزايش قدرت خريد خانوارها، نه افزايش عرضه ميتواند بحران را حل كند و نه كنترل دستوري قيمتها.
جهش قيمت در بازاري بدون مشتري
بازار مسكن تحت تأثير عواملي همچون تورم نهادههاي ساختماني، افزايش قيمت زمين و ملك، رشد نرخ ارز و تنشهاي منطقهاي، ماههاست در وضعيت ركودي قرار دارد. بررسيها نشان ميدهد پس از آنكه در ارديبهشتماه ۱۴۰۵ معاملات سرمايهاي تا حدودي افزايش يافت، از خرداد به بعد بازار دوباره وارد فاز سردرگمي شد و اكنون واسطههاي ملكي از كمرمقترين سال معاملاتي بازار مسكن سخن ميگويند. در مردادماه نيز شرايط تغيير محسوسي نكرده است. خريدهاي سرمايهاي به دليل نبود چشمانداز مناسب از بازده سرمايه كاهش يافته و معاملات مصرفي نيز عمدتاً به واحدهاي كوچكمتراژ و آپارتمانهايي محدود شده كه با توان مالي خريداران همخواني بيشتري دارند؛ موضوعي كه دامنه انتخاب متقاضيان را بهشدت محدود كرده است.
از رونق نسبي تا ركود تورمي
روند بازار نشان ميدهد تا پايان سال ۱۴۰۴، معاملات با شيبي ملايم رو به افزايش بود، اما پس از پايان جنگ تحميلي ۴۰ روزه و آسيب به صنايع فولاد و پتروشيمي، هزينههاي ساخت افزايش يافت و همين مساله به رشد چشمگير قيمتهاي پيشنهادي دامن زد. بر اساس گزارشها، نرخهاي پيشنهادي فروش آپارتمان در بسياري از شهرهاي كشور بين ۸۰ تا ۱۰۰ درصد افزايش يافت؛ افزايشي كه بيش از آنكه ناشي از رونق معاملات باشد، تحت تأثير انتظارات تورمي و افزايش هزينههاي توليد شكل گرفت. در ماه گذشته برخي مالكان كه نياز فوري به نقدينگي داشتند، قيمتهاي پيشنهادي خود را تا ۱۵ درصد كاهش دادند، اما در مجموع روند بازار همچنان افزايشي باقي ماند.
بازار روي موج نوسان سياسي حركت ميكند
كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در گفتوگو با ايسنا ضمن اشاره به تأثير مستقيم تحولات سياسي بر بازار مسكن گفت: بازار ملك در حال حاضر روي موج نوسان قرار دارد؛ به اين صورت كه هر زمان صحبت از توافق ميشود نرخهاي پيشنهادي مقداري بالا ميرود و وقتي تنشها افزايش مييابد بازار وارد ركود ميشود.او با اشاره به كاهش شديد خريدهاي سرمايهاي افزود: نبود چشمانداز مشخص در بازار ملك باعث شده تا خريدهاي سرمايهاي بهشدت كاهش پيدا كند. معدود معاملاتي هم كه هماكنون انجام ميشود از ناحيه كساني است كه قصد تبديل به احسن واحدهاي خود را دارند.
گودرزي درباره روند معاملات نيز اظهار كرد: از اواسط سال گذشته بازار مسكن به تدريج رونق گرفته بود كه تا بهمنماه تعداد معاملات روند صعودي داشت، اما شرايطي كه پس از آن ايجاد شد به پيچيدگي اوضاع منجر شد.رييس اتحاديه مشاوران املاك در عين حال معتقد است: در حال حاضر نيز با وجود آنكه نرخهاي پيشنهادي افزايش پيدا كرده، بعيد به نظر ميرسد كه جهش قابل توجهي به لحاظ قيمتي در بازار رخ دهد و ثبات نسبي قيمتها در ماههاي آينده را انتظار داريم.
تقاضا از بين نرفته؛ فقط زير فشار اقتصادی سركوب شده است
در سوي ديگر ماجرا، كارشناسان حوزه مسكن معتقدند مشكل اصلي بازار نه نبود تقاضا، بلكه كاهش قدرت خريد خانوارهاست.رسول قرباننژاد، كارشناس حوزه مسكن، در اين باره ميگويد: سالها كاهش قدرت خريد باعث شده است تعداد زيادي از خانوارها خريد مسكن خود را به تعويق بيندازند. اين تقاضا از بين نرفته، بلكه به دليل كاهش توان مالي خانوار و نبود ابزارهاي مناسب تأمين مالي، سركوب شده است.
او ادامه داد: هر زمان ثبات اقتصادي افزايش يابد و دسترسي به اعتبار بهبود پيدا كند، بخشي از اين تقاضاي انباشته دوباره فعال خواهد شد.
سرمايهگذار به ثبات نياز دارد، نه وعده
قرباننژاد معتقد است سرمايهگذاري در بازار مسكن ماهيتي بلندمدت دارد و بدون ثبات اقتصادي، نميتوان انتظار رونق ساختوساز را داشت.او در گفتوگو با ايلنا، گفت: در صورت نهايي شدن توافقات و ايجاد ثبات در متغيرهاي كلان اقتصادي، ميتوان در ميانمدت و بلندمدت به بهبود فضاي سرمايهگذاري، افزايش توليد و رونق ساختوساز اميدوار بود. قربان نژاد تأكيد كرد: سرمايهگذاري در بخش مسكن ماهيتي بلندمدت دارد و هرگونه افزايش نااطميناني ميتواند تصميمگيري سرمايهگذاران را به تعويق بيندازد.
بانكها از تأمين مالي كنار كشيدهاند
به گفته اين كارشناس، يكي از مهمترين مشكلات امروز بازار مسكن، كاهش نقش نظام بانكي در تأمين مالي پروژههاي ساختماني است.قرباننژاد اظهار كرد: محدود شدن دسترسي سازندگان به منابع اعتباري، فشار مضاعفي بر بخش توليد مسكن وارد كرده و روند سرمايهگذاري در اين حوزه را كندتر ساخته است.او افزود: در شرايطي كه هزينه ساخت و تأمين سرمايه افزايش يافته، عدم وجود منابع مالي مناسب ميتواند زمان اجراي پروژهها را طولانيتر كند و هزينههاي ناشي از خواب سرمايه و تأمين مالي را افزايش دهد؛ هزينههايي كه در نهايت به قيمت تمامشده مسكن منتقل ميشوند.اين كارشناس همچنين تأكيد كرد: نظام بانكي بايد سهم موثرتري در تأمين مالي پروژههاي ساختماني ايفا كند. بدون اصلاح سازوكار تأمين مالي، نميتوان انتظار داشت بخش خصوصي بهصورت پايدار در توليد مسكن سرمايهگذاري كند.
سالانه صدها هزار متقاضي جديد وارد بازار ميشوند
اين كارشناس با اشاره به تقاضاي انباشته در بازار گفت: سالانه حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار زوج جوان به جمع متقاضيان مسكن اضافه ميشوند و در حال حاضر نيز بيش از ۶ ميليون خانوار فاقد مسكن هستند. بنابراين، بازار مسكن با تقاضايي مستمر و انباشته مواجه است.قرباننژاد معتقد است سياستگذاري نبايد صرفاً بر كنترل قيمت متمركز باشد. او تصريح كرد: هدف اصلي بايد بهبود نسبت قيمت مسكن به درآمد خانوار باشد. اگر قيمتها بهصورت دستوري كنترل شوند اما قدرت خريد خانوار، درآمد و هزينه توليد اصلاح نشود، مساله مسكن حل نخواهد شد. اين كارشناس ادامه داد: معيار موفقيت سياستهاي مسكن بايد اين باشد كه خانوارها بتوانند با سطح درآمد خود، دسترسي واقعيتري به مسكن پيدا كنند.
ساختوساز بايد مطابق توان خريد مردم باشد
قربان نژاد با تأكيد بر ضرورت تطبيق عرضه با نياز بازار اظهار كرد: ما نيازمند توليد مسكني هستيم كه از نظر متراژ، كيفيت، موقعيت و قيمت با نياز و توان اقتصادي خانوارها تناسب داشته باشد.او هشدار داد: اگر عرضه بدون توجه به الگوي مصرف و قدرت خريد جامعه انجام شود، بخشي از واحدهاي توليدشده عملاً پاسخگوي نياز واقعي بازار نخواهند بود.قرباننژاد، همچنين طولاني بودن فرآيندهاي اداري را يكي از مهمترين موانع توليد مسكن دانست و گفت: فاصله زماني ميان دريافت پروانه ساختماني تا اخذ پايانكار در بسياري از پروژهها بيش از حد معمول است.اين كارشناس افزود: تعدد استعلامها، تغيير مكرر ضوابط و طولاني شدن فرآيندهاي اداري، زمان اجراي پروژه را افزايش ميدهد و به همان نسبت، هزينه تأمين مالي، خواب سرمايه و ريسك سرمايهگذاري نيز بيشتر ميشود.او راهكار را چنين توصيف كرد: تسريع در صدور مجوزها، حذف مقررات زائد، ثبات در ضوابط شهرسازي و كاهش بروكراسي اداري، اقداماتي است كه بدون تحميل بار مالي سنگين به دولت ميتواند انگيزه سرمايهگذاري در بخش مسكن را افزايش دهد.بازار مسكن امروز بيش از هر زمان ديگري گرفتار پارادوكس «قيمتهاي صعودي و معاملات نزولي» شده است. فروشندگان همچنان بر افزايش قيمت اصرار دارند، اما خريداران به دليل افت شديد قدرت خريد از بازار فاصله گرفتهاند. در چنين شرايطي، نه افزايش قيمتهاي پيشنهادي ميتواند رونق ايجاد كند و نه ركود بهتنهايي به كاهش قيمتها منجر خواهد شد.كارشناسان بر اين باورند كه خروج بازار از اين چرخه، بيش از هر چيز نيازمند ثبات اقتصادي، اصلاح نظام تأمين مالي، كاهش بروكراسي، بازگشت بانكها به حمايت از توليد و افزايش قدرت خريد خانوارهاست. در غير اين صورت، بازار مسكن همچنان ميان دوگانه «ركود و گراني» سرگردان خواهد ماند؛ وضعيتي كه نه به سود مصرفكننده است، نه سازنده و نه اقتصاد كشور.
