وقتي سقف اجاره روي كاغذ ميماند
قرار بود سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها، ترمز رشد هزينه مسكن براي ميليونها مستأجر باشد؛ اما حالا در بخشهايي از بازار، افزايش واقعي اجاره به ۴۰ تا ۵۰ درصد رسيده است.
قرار بود سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها، ترمز رشد هزينه مسكن براي ميليونها مستأجر باشد؛ اما حالا در بخشهايي از بازار، افزايش واقعي اجاره به ۴۰ تا ۵۰ درصد رسيده است.
از ادعاي «خانه را براي خودم ميخواهم» تا قراردادهاي دوگانه، دريافت پول خارج از قرارداد، بازي با تبديل رهن و اجاره و حتي اجاره دادن چند وسيله خانگي، مجموعهاي از روشها شكل گرفته كه اگرچه ظاهر برخي قراردادها را قانوني نگه ميدارد، اما هزينه واقعي سكونت را از سقف تعيينشده فراتر ميبرد.
با آغاز فصل جابهجايي، بار ديگر موضوع سقف افزايش اجارهبها به يكي از مهمترين مسائل بازار مسكن تبديل شده است. بر اساس مصوبه ابلاغي، قراردادهاي اجاره مسكوني در صورت درخواست مستأجر بايد براي يك سال تمديد شده و ميزان افزايش اجارهبها و مبلغ رهن حداكثر ۲۵ درصد باشد. اما آنچه در عمل در بسياري از فايلهاي اجاره مشاهده ميشود، تفاوت قابل توجهي با آن چيزي است كه قانون پيشبيني كرده است. در ظاهر، بسياري از قراردادها مطابق ضوابط تنظيم ميشوند، اما هزينه واقعي كه مستأجر پرداخت ميكند، از مسيرهاي مختلف از سقف قانوني عبور ميكند. به بيان ديگر، امروز دو بازار همزمان در كنار يكديگر فعاليت ميكنند؛ بازار رسمي كه بر اساس قانون پيش ميرود و بازار غيررسمي كه در آن هزينه واقعي سكونت، بسيار بيشتر از رقم درجشده در قرارداد است.
رايجترين مسير افزايش اجاره
يكي از متداولترين روشهاي عبور از سقف قانوني، پايان دادن به قرارداد مستأجر قديمي و انعقاد قرارداد جديد با فردي ديگر است. در اين شيوه، مالك اعلام ميكند كه قصد دارد خودش يا يكي از اعضاي خانواده در ملك سكونت كند و به همين دليل از تمديد قرارداد خودداري ميكند. اما پس از تخليه واحد، همان خانه با افزايش ۴۰ تا ۵۰ درصدي به مستأجر جديد واگذار ميشود. مالك اعلام ميكند كه خانه را براي سكونت خود يا اعضاي خانواده نياز دارد، اما پس از تخليه، همان واحد را با افزايش ۴۰ يا ۵۰ درصدي به فرد ديگري اجاره ميدهد. در واقع، مستأجر قديمي ميتواند در صورت تمديد قرارداد نسبت به افزايش بيش از سقف قانوني اعتراض كند، اما مستأجر جديد چنين حقي ندارد و ناچار است قيمت روز بازار را بپذيرد.
اگرچه مطابق قانون، نياز شخصي مالك بايد در مرجع قضايي احراز شود، اما اثبات اينكه مالك پس از تخليه واقعاً در خانه ساكن شده يا آن را به شخص ديگري اجاره داده، براي مستأجر بسيار دشوار است. همين خلأ نظارتي، اين روش را به يكي از رايجترين ابزارهاي افزايش اجاره تبديل كرده است.
قرارداد يك رقم است پرداخت واقعي رقمي ديگر
بازار موازي اجاره تنها به تغيير مستأجر محدود نميشود.يكي ديگر از روشهاي رايج، ثبت يك مبلغ در قرارداد و دريافت رقم واقعي خارج از اجارهنامه است.
در چنين شرايطي، قرارداد ممكن است دقيقاً با همان افزايش ۲۵ درصدي تنظيم شود، اما مالك بخش ديگري از مبلغ را به شكل نقدي، چك جداگانه يا توافق شفاهي دريافت ميكند. در بسياري از موارد نيز قرارداد اصلاً در سامانه ثبت نميشود يا بخشي از پرداختها در متن قرارداد قيد نميشود تا امكان پيگيري حقوقي كاهش پيدا كند. در چنين پروندههايي، مستأجر تنها زماني ميتواند ادعاي خود را اثبات كند كه اسناد پرداخت، رسيدهاي بانكي، چكها يا پيامهاي ردوبدلشده ميان خود و مالك را نگه داشته باشد.
بازي با رهن و اجاره
يكي از پيچيدهترين روشهاي افزايش اجاره، تغيير نسبت ميان پول پيش و اجاره ماهانه است.بر اساس عرف فعلي بازار، هر ۱۰۰ ميليون تومان رهن تقريباً معادل سه ميليون تومان اجاره ماهانه محاسبه ميشود. به گزارش خبرآنلاين، اصل اين تبديل غيرقانوني نيست، اما نحوه استفاده از آن ميتواند موجب شود افزايش واقعي قرارداد از سقف ۲۵ درصد بسيار بيشتر شود.فرض كنيد سال گذشته مستأجري خانهاي را با ۵۰۰ ميليون تومان رهن و ۱۰ ميليون تومان اجاره ماهانه در اختيار داشته است.با تبديل مبلغ رهن، ارزش واقعي قرارداد ماهانه حدود ۲۵ ميليون تومان خواهد بود. اگر سقف قانوني ۲۵ درصد اعمال شود، ارزش قرارداد جديد بايد حدود ۳۱ ميليون و ۲۵۰ هزار تومان باشد؛ بنابراين در صورت ثابت ماندن مبلغ رهن، اجاره ماهانه بايد حدود ۱۶ ميليون و ۲۵۰ هزار تومان تعيين شود.
اما اگر مالك اجاره را به ۲۰ ميليون تومان افزايش دهد، ارزش واقعي قرارداد به ۳۵ ميليون تومان خواهد رسيد؛ يعني افزايش واقعي حدود ۴۰ درصد خواهد بود، نه ۲۵ درصد. از سوي ديگر، برخي مالكان از مستأجر ميخواهند مبلغ بيشتري به وديعه اضافه كند و در صورت نداشتن نقدينگي، او را ناچار ميكنند ماهانه چند ميليون تومان اجاره بيشتري بپردازد.در عمل، مستأجري كه توان مالي كمتري دارد، هزينه بيشتري نيز پرداخت ميكند.
وقتي حداقل دستمزد
پاسخگوي حداقل اجاره نيست
فشار بازار اجاره زماني بهتر درك ميشود كه آن را با درآمد خانوار مقايسه كنيم.بر اساس بخشنامه مزد سال ۱۴۰۵، حداقل پايه حقوق ماهانه يك كارگر حدود ۱۶ ميليون و ۶۲۵ هزار تومان است؛ رقمي كه بدون احتساب مزايايي مانند حق مسكن، بن كارگري، حق تأهل و حق اولاد محاسبه شده است. در مقابل، بررسي فايلهاي اجاره در مناطق جنوبي تهران نشان ميدهد حتي واحدهاي كوچك و كمامكانات نيز بخش قابل توجهي از همين حداقل دستمزد را به خود اختصاص ميدهند. به اين ترتيب، افزايشهاي فراتر از سقف قانوني، تنها يك اختلاف عددي نيست؛ بلكه مستقيماً قدرت خريد و توان ادامه سكونت خانوارها را تحت تأثير قرار ميدهد.
چرا مستأجر افزايش غيرقانوني را ميپذيرد؟
شايد مهمترين پرسش اين باشد كه اگر افزايش اجاره غيرقانوني است، چرا بسياري از مستأجران آن را قبول ميكنند؟پاسخ را بايد در هزينه سنگين جابهجايي جستوجو كرد. اسبابكشي، كميسيون بنگاه، تعميرات، بستهبندي، هزينه حملونقل و مهمتر از همه، تأمين پول پيش بيشتر براي خانه جديد، نقلمكان را به تصميمي بسيار پرهزينه تبديل كرده است. مستأجري كه براي ورود به خانه جديد بايد چندصد ميليون تومان به رهن خود اضافه كند، ممكن است افزايش ۳۵ يا ۴۰ درصدي خانه فعلي را بپذيرد؛ نه به اين دليل كه رقم پيشنهادي را منصفانه ميداند، بلكه چون توان پرداخت هزينه نقلمكان را ندارد. در واقع، بسياري از مستأجران ميان دو انتخاب دشوار قرار ميگيرند؛ يا افزايش غيرقانوني اجاره را بپذيرند يا براي تأمين هزينههاي جابهجايي و وديعه خانه جديد، با فشار مالي بسيار بيشتري روبرو شوند.به همين دليل، هزينه نقلمكان عملاً به اهرم چانهزني مالكان تبديل شده است.
اجراي قانون همچنان چالشبرانگيز است
بر اساس مقررات موجود، مستأجراني كه مبلغي بيش از سقف قانوني پرداخت كردهاند، تا پنج سال فرصت دارند عليه مالك شكايت كنند و در صورت اثبات تخلف، مالك موظف به بازگرداندن مبالغ اضافي و پرداخت جريمه خواهد بود. اما واقعيت اين است كه اثبات چنين تخلفي، بهويژه زماني كه بخشي از پرداختها خارج از قرارداد انجام شده يا قرارداد بهدرستي ثبت نشده باشد، كار آساني نيست.به همين دليل، كارشناسان تأكيد ميكنند موفقيت سياست كنترل اجاره، تنها با تعيين سقف افزايش محقق نميشود. تا زماني كه قراردادهاي جديد با سوابق قبلي ملك به صورت سيستمي تطبيق داده نشوند، پرداختهاي خارج از قرارداد قابليت رديابي نداشته باشند و هزينه خدمات جانبي و وسايل از اجاره اصلي تفكيك نشود، بازار موازي همچنان به فعاليت خود ادامه خواهد داد.آنچه امروز در بازار اجاره ديده ميشود، بيش از آنكه ناشي از نبود قانون باشد، نتيجه شكاف ميان قانون و اجراي آن است. سقف ۲۵ درصدي افزايش اجاره، روي كاغذ همچنان پابرجاست، اما بازار مسيرهاي متعددي براي عبور از آن پيدا كرده است؛ از تغيير مستأجر و قراردادهاي دوگانه گرفته تا بازي با نسبت رهن و اجاره و دريافت مبالغي تحت عنوان اجاره وسايل يا خدمات جانبي. در چنين شرايطي، مستأجران نيز اغلب نه از سر رضايت، بلكه به دليل ناتواني در تأمين هزينههاي سنگين جابهجايي، افزايشهاي بالاتر از قانون را ميپذيرند. تا زماني كه نظارت بر قراردادها هوشمند، شفاف و قابل رهگيري نشود، فاصله ميان «سقف قانوني» و «هزينه واقعي سكونت» همچنان پابرجا خواهد ماند؛ فاصلهاي كه امروز به مهمترين ويژگي بازار
اجاره مسكن تبديل شده است.
