با ۳۰۰ ميليون تومان در تهران كجا ميتوان خانه رهن كرد؟
بازار اجاره مسكن تهران در تابستان ۱۴۰۵ همچنان يكي از پرچالشترين بازارهاي اقتصادي براي خانوارهاست.
بازار اجاره مسكن تهران در تابستان ۱۴۰۵ همچنان يكي از پرچالشترين بازارهاي اقتصادي براي خانوارهاست. اگرچه دولت و شوراي عالي مسكن براي مهار رشد هزينههاي اجاره، سقف افزايش ۲۵ درصدي را براي قراردادهاي تمديدي تعيين كردهاند، اما واقعيت بازار تصوير متفاوتي را نشان ميدهد؛ در بسياري از مناطق تهران، مالكان افزايشهايي بين ۳۰ تا ۵۰ درصد را مطالبه ميكنند و مستأجران نيز ناچارند يا اين افزايش را بپذيرند يا به فكر نقل مكان به محلههاي ارزانتر و حتي شهرهاي اطراف تهران باشند. بررسيهاي ميداني از دفاتر مشاوران املاك و فايلهاي منتشرشده در بازار نشان ميدهد كه كمبود عرضه، تورم، افزايش قيمت مسكن و كاهش قدرت خريد خانوارها، همچنان موتور محرك رشد اجارهبها هستند؛ موضوعي كه باعث شده حتي بودجههايي كه تا يكي دو سال پيش امكان اجاره واحدي مناسب در بخشهاي مختلف تهران را فراهم ميكرد، امروز تنها پاسخگوي واحدهايي كوچكتر يا محلههايي با سطح قيمت پايينتر باشد. يكي از مهمترين پرسشهاي مستأجران در روزهاي جابهجايي اين است كه با بودجه محدود چه گزينههايي پيش روي آنها قرار دارد. بررسي فايلهاي موجود نشان ميدهد بودجه ۳۰۰ ميليون تومان ديگر در بسياري از مناطق تهران امكان رهن كامل يك واحد مسكوني را فراهم نميكند و عمدتاً بايد به سراغ واحدهايي رفت كه علاوه بر وديعه، اجاره ماهانه نيز دارند. در مناطق شمالي تهران مانند منطقه يك شامل نياوران، زعفرانيه و الهيه، براي واحدهاي ۹۰ تا ۱۱۰ متري معمولاً وديعهاي بين ۲ تا ۵ ميليارد تومان و اجارهاي بين ۳۰ تا ۸۰ ميليون تومان در ماه درخواست ميشود؛ ارقامي كه اين مناطق را عملاً از دسترس بخش بزرگي از مستأجران خارج كرده است. در منطقه ۲ شامل سعادتآباد، شهرك غرب و گيشا نيز وضعيت تفاوت چنداني ندارد. واحدهاي ۸۰ تا ۱۰۰ متري اغلب با وديعهاي بين ۱.۲ تا ۳ ميليارد تومان و اجاره ماهانه ۲۰ تا ۵۰ ميليون تومان عرضه ميشوند. در منطقه ۵ كه همواره يكي از پرتقاضاترين بازارهاي اجاره تهران بوده است، براي واحدهاي ۷۰ تا ۹۰ متري معمولاً بين ۷۰۰ ميليون تا يك ميليارد و ۸۰۰ ميليون تومان وديعه و اجارهاي بين ۱۵ تا ۳۵ ميليون تومان در ماه تعيين ميشود. در مقابل، مناطق ۱۰ و ۱۱ همچنان جزو گزينههاي ميانقيمت بازار محسوب ميشوند. در اين مناطق، واحدهاي ۶۰ تا ۸۰ متري معمولاً با وديعهاي بين ۴۰۰ تا ۹۰۰ ميليون تومان و اجاره ماهانه ۱۰ تا ۲۲ ميليون تومان عرضه ميشوند. اما براي متقاضياني كه تنها حدود ۳۰۰ ميليون تومان بودجه دارند، گزينههاي واقعي بيشتر در مناطق ۱۵ و ۱۸ تهران ديده ميشود. در اين مناطق، براي واحدهاي ۶۰ تا ۸۰ متري معمولاً وديعهاي بين ۳۰۰ تا ۷۰۰ ميليون تومان و اجاره ماهانه ۸ تا ۱۸ ميليون تومان تعيين ميشود؛ هرچند حتي در اين مناطق نيز نسبت به سال گذشته رشد محسوسي در نرخ اجاره مشاهده ميشود.
اگرچه دولت براي كنترل بازار اجاره، سقف افزايش ۲۵ درصدي را براي قراردادهاي تمديدي تعيين كرده است، اما روايت مستأجران و مشاوران املاك نشان ميدهد اين قانون در بسياري از قراردادها رعايت نميشود. مطابق مصوبه دولت، موجران تنها در شرايط خاص ميتوانند بيش از سقف تعيينشده اجاره را افزايش دهند، اما بسياري از مالكان با استناد به رشد قيمت مسكن، تورم عمومي و افزايش هزينههاي نگهداري ساختمان، درخواست افزايشهايي فراتر از سقف قانوني دارند. نتيجه اين وضعيت، افزايش اختلاف ميان مالكان و مستأجران و در بسياري از موارد، پايان همكاري آنهاست. حاجيجعفري، يكي از مستأجران منطقه ۱۲ تهران، تجربه خود را اينگونه روايت ميكند: ماهها با مالك بر سر ميزان اجاره مذاكره كرديم و حتي سقف قانوني افزايش را يادآور شديم، اما او آن را نپذيرفت. در نهايت نيز به دليل ناتواني در پرداخت اجاره پيشنهادي، ناچار شديم قرارداد قبلي را تمديد نكنيم و واحدي كوچكتر در محلهاي پايينتر اجاره كنيم. اين روايت، تجربهاي است كه اين روزها بسياري از مستأجران تهراني آن را با شكلهاي مختلف تجربه ميكنند.
چرا اجارهبها همچنان افزايش مييابد؟
كارشناسان معتقدند رشد اجارهبها تنها به رفتار مالكان محدود نميشود و ريشههاي عميقتري در اقتصاد كشور دارد. حسيني، كارشناس بازار مسكن، مهمترين دلايل افزايش اجاره را رشد قيمت مسكن، تورم و كاهش عرضه واحدهاي استيجاري ميداند. او تأكيد ميكند: تعيين سقف دستوري بدون افزايش عرضه واحدهاي استيجاري و كنترل تورم، اثرگذاري محدودي دارد. تا زماني كه فاصله ميان درآمد خانوارها و هزينه مسكن كاهش پيدا نكند، فشار بر مستأجران ادامه خواهد داشت و بسياري از خانوارها ناچار به مهاجرت از مناطق مركزي تهران به مناطق جنوبي يا شهرهاي اطراف خواهند شد. اين تحليل نشان ميدهد كه سياستهاي كنترلي، در صورتي كه با اصلاحات ساختاري همراه نباشند، نميتوانند به تنهايي بازار را به تعادل برسانند.
دولت به دنبال توسعه بازار اجاره
همزمان با افزايش فشار بر بازار اجاره، دولت اجراي طرح «مسكن استيجاري» را نيز در دستور كار قرار داده است. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، اين طرح در چند شهر كشور وارد مرحله اجرا شده و ثبتنام متقاضيان واجد شرايط، بهويژه زوجهاي جوان، خانوارهاي فاقد مسكن و ساير گروههاي مشمول آغاز شده است. هدف اصلي اين طرح، افزايش عرضه واحدهاي استيجاري با قيمتهاي مناسبتر و كاهش فشار بر بازار اجاره عنوان شده است؛ هرچند كارشناسان معتقدند اثرگذاري آن در كوتاهمدت محدود خواهد بود و نيازمند اجراي گسترده و تأمين منابع كافي است.
اتحاديه مشاوران املاك: مشكل اصلي كمبود عرضه است
فعالان بازار مسكن نيز معتقدند ريشه اصلي التهاب بازار اجاره، كاهش تعداد واحدهاي استيجاري است. داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، در اين خصوص ميگويد: در آستانه فصل جابهجايي مستأجران، افزايش تعداد واحدهاي استيجاري بايد در اولويت برنامههاي دولت قرار گيرد. او همچنين تأكيد ميكند: طي سالهاي اخير، به دليل كاهش انگيزه سرمايهگذاري در بخش مسكن استيجاري، عرضه اين واحدها كاهش يافته و همين مساله فشار بر بازار اجاره را تشديد كرده است. بيگينژاد با اشاره به ضرورت واقعبيني در سياستگذاري اضافه ميكند: هرگونه سياستگذاري در حوزه اجارهبها بايد متناسب با شرايط واقعي بازار و توان اقتصادي طرفين قرارداد باشد. اعمال فشار بيش از حد به مالكان نيز ممكن است به خروج سرمايه از بازار اجاره و كاهش بيشتر عرضه واحدهاي استيجاري منجر شود. او توسعه اجارهداري حرفهاي، جلب مشاركت بخش خصوصي و تكميل سامانههاي اطلاعاتي حوزه مسكن را از مهمترين راهكارهاي ايجاد تعادل در بازار دانسته و ميگويد: دسترسي به اطلاعات دقيق قراردادها و سوابق ملكي، شفافيت بازار را افزايش داده و به قيمتگذاري واقعي و كاهش اختلافات ميان موجران و مستأجران كمك ميكند.
وزارت راه: قيمت آگهيها ملاك بازار نيست
در مقابل، وزارت راه و شهرسازي معتقد است نبايد تنها بر اساس آگهيهاي منتشرشده در فضاي مجازي درباره وضعيت بازار قضاوت كرد. نرگس رزبان، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، ميگويد: وزارت راه و شهرسازي با اجراي طرح اصالتسنجي آگهيها، حذف انگيزه قيمتسازي و تكميل بانكهاي اطلاعاتي، ساماندهي بازار مسكن را با همكاري ساير دستگاهها دنبال ميكند. او همچنين تأكيد ميكند: تحولات بازار مسكن را نميتوان صرفاً به آگهيهاي منتشرشده در سكوهاي اينترنتي نسبت داد، بلكه مجموعهاي از عوامل اقتصادي و شرايط كلان كشور بر اين بازار اثرگذار هستند. رزبان درباره فاصله قيمتهاي پيشنهادي و معاملات واقعي نيز توضيح ميدهد: قيمتهاي درجشده در آگهيهاي اينترنتي الزاماً قيمت معاملات واقعي نيست و بهويژه در دورههاي التهاب بازار، فاصله ميان قيمت پيشنهادي و قيمت نهايي معامله افزايش مييابد. بنابراين مبناي تحليل بازار بايد قيمتهاي قطعي معاملات باشد. او در پايان نيز از كاهش نسبي التهاب بازار خبر داده و ميگويد: از نيمه دوم خردادماه تاكنون، التهاب بازار مسكن نسبت به هفتههاي گذشته كاهش يافته و قيمتهاي پيشنهادي لزوماً بيانگر وضعيت واقعي معاملات نيست .
چشمانداز بازار آيا اميدي به آرامش وجود دارد؟
آنچه از مجموع دادههاي ميداني، اظهارات فعالان بازار و تحليل كارشناسان برميآيد، اين است كه بازار اجاره تهران همچنان با عدم تعادل ميان عرضه و تقاضا روبروست. در چنين شرايطي، بودجه ۳۰۰ ميليون توماني تنها در برخي مناطق جنوبي تهران ميتواند بخشي از هزينه رهن را پوشش دهد و در ساير مناطق، مستأجران ناچار به پرداخت اجارههاي ماهانه قابل توجه هستند. از سوي ديگر، اگرچه دولت با تعيين سقف افزايش اجاره، اجراي طرح مسكن استيجاري و ساماندهي بازار آگهيهاي اينترنتي تلاش دارد فشار بر مستأجران را كاهش دهد، اما كارشناسان معتقدند تا زماني كه تورم مهار نشود، عرضه واحدهاي استيجاري افزايش نيابد و فاصله درآمد خانوارها با هزينه تأمين مسكن كاهش پيدا نكند، بازار اجاره همچنان يكي از پرالتهابترين بخشهاي اقتصاد خانوار باقي خواهد ماند؛ بازاري كه هر سال مستأجران بيشتري را به سمت محلههاي ارزانتر يا شهرهاي اقماري سوق ميدهد.
