خانهدار شدن با وام؛ رويايي كه به خريد يك متر آپارتمان رسيد
اگر تا دو دهه پيش يك وام مسكن ميتوانست بخش قابل توجهي از هزينه خريد يك واحد مسكوني را تأمين كند، امروز همان وام ميلياردي در بسياري از مناطق تهران تنها معادل بهاي يك تا سه مترمربع آپارتمان است.
اگر تا دو دهه پيش يك وام مسكن ميتوانست بخش قابل توجهي از هزينه خريد يك واحد مسكوني را تأمين كند، امروز همان وام ميلياردي در بسياري از مناطق تهران تنها معادل بهاي يك تا سه مترمربع آپارتمان است. اين مقايسه اقتصادي، تصويري روشن از شكاف عميق ميان رشد قيمت مسكن و توان مالي خانوارها ارايه ميدهد؛ شكافي كه باعث شده وام مسكن از يك ابزار حمايتي براي خانهدار شدن به تسهيلاتي با اثرگذاري حداقلي تبديل شود. در چنين شرايطي، نه تنها متقاضيان مصرفي از بازار خريد مسكن دورتر شدهاند، بلكه سياستهاي اعتباري نيز نيازمند بازنگري جدي و فوري است. بازار مسكن ايران در سالهاي اخير با افزايش مداوم قيمتها، كاهش قدرت خريد خانوارها و افت معاملات روبرو بوده است. در چنين فضايي، انتظار ميرود نظام بانكي با ارايه تسهيلات موثر، بخشي از فاصله ميان درآمد مردم و قيمت مسكن را جبران كند، اما واقعيتهاي بازار نشان ميدهد كه وامهاي فعلي ديگر توان ايفاي اين نقش را ندارند. در حالي كه سقف برخي تسهيلات مسكن به بيش از يك ميليارد تومان رسيده، رشد چند برابري قيمت هر مترمربع واحدهاي مسكوني، ارزش واقعي اين وامها را بهشدت كاهش داده است. نتيجه آن است كه متقاضيان پس از طي فرآيندهاي طولاني دريافت وام، همچنان فاصله بسيار زيادي تا خريد يك واحد مسكوني دارند. كارشناسان معتقدند هر زمان نسبت وام به قيمت مسكن كاهش پيدا كند، عملاً كاركرد حمايتي تسهيلات نيز از بين ميرود. اين موضوع اكنون به يكي از مهمترين چالشهاي بازار مسكن تبديل شده است.
خريد يك متر خانه با وام ميلياردي
داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، با اشاره به وضعيت فعلي بازار مسكن، گفت: در شرايط فعلي، خانهدار شدن مردم با اتكا به وام مسكن در بسياري از نقاط شهر عملاً غيرممكن شده است. اين اظهارنظر نشان ميدهد كه حتي افزايش اسمي سقف تسهيلات نيز نتوانسته اثر واقعي بر قدرت خريد متقاضيان بگذارد؛ زيرا همزمان قيمت مسكن با سرعت بيشتري رشد كرده است. او افزود: در حال حاضر تنها بانكي كه خود را متعهد به پرداخت تسهيلات حوزه مسكن دانسته و همچنان به ارايه خدمات در اين بخش ادامه ميدهد، بانك مسكن است، اما حتي تسهيلات پرداختي اين بانك نيز پاسخگوي قيمتهاي موجود در بازار نيست. اين مساله بيانگر آن است كه مشكل تنها به ميزان پرداخت وام محدود نميشود، بلكه ساختار تأمين مالي بخش مسكن نيز با واقعيتهاي اقتصادي امروز همخواني ندارد.
هزينههاي پنهان تسهيلات
يكي از انتقادهاي جدي به نظام پرداخت وام مسكن، هزينههايي است كه متقاضيان پيش از دريافت تسهيلات يا همزمان با آن متحمل ميشوند. خريد اوراق، كارمزدها، هزينه تشكيل پرونده، خواب سرمايه و ساير هزينههاي جانبي، باعث ميشود ارزش واقعي منابع دريافتي كاهش يابد. بيگينژاد در اين باره تصريح كرد: وامهاي مسكن كه اكنون با ارقام بيش از يك ميليارد تومان به متقاضيان پرداخت ميشود، هزينههاي جانبي قابل توجهي نيز به همراه دارد و با احتساب اين هزينهها و ميزان رسوب منابع، قدرت خريد حاصل از اين تسهيلات بهشدت كاهش مييابد.
در واقع، آنچه روي كاغذ به عنوان يك وام ميلياردي مطرح ميشود، در عمل ارزش اقتصادي بسيار كمتري براي متقاضي دارد و بخش قابل توجهي از آن پيش از ورود به بازار مصرف از بين ميرود.
وامي كه تنها چند متر خانه ميخرد
يكي از مهمترين بخشهاي سخنان نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، اشاره به نسبت ميان وام و قيمت واقعي مسكن است. او ادامه داد: بررسيها نشان ميدهد كه در بسياري از مناطق شهري، تسهيلات فعلي تنها امكان خريد يك تا سه مترمربع واحد مسكوني را براي متقاضيان فراهم ميكند و به همين دليل، وام مسكن بخش قابل توجهي از اثرگذاري خود بر افزايش توان خريد خانوارها را از دست داده است. اين جمله به تنهايي گوياي عمق بحران است. زماني وام مسكن ميتوانست بخش قابل توجهي از هزينه خريد يك خانه را پوشش دهد، اما امروز حتي يك وام ميلياردي نيز در برخي مناطق تهران تنها معادل قيمت يك متر آپارتمان است. اين موضوع نشان ميدهد كه رشد قيمت مسكن بسيار سريعتر از سياستهاي اعتباري حركت كرده و شكاف ميان اين دو هر سال بزرگتر شده است.
پيامدهاي اقتصادي كاهش قدرت خريد وام
تضعيف اثرگذاري تسهيلات بانكي تنها يك مشكل براي متقاضيان خريد خانه نيست، بلكه آثار گستردهاي بر كل اقتصاد دارد. وقتي خانوارها توان ورود به بازار خريد را از دست ميدهند، معاملات مصرفي كاهش پيدا ميكند و بازار به سمت ركود تورمي حركت ميكند؛ يعني از يك سو قيمتها همچنان بالا ميرود و از سوي ديگر حجم خريد و فروش كاهش مييابد. در چنين شرايطي، سرمايهها نيز به جاي ورود به توليد و ساختوساز، به سمت فعاليتهاي غيرمولد يا بازارهاي موازي حركت ميكنند. نتيجه اين روند، كاهش عرضه مسكن، تشديد كمبود واحدهاي مناسب و افزايش بيشتر قيمتها خواهد بود. از سوي ديگر، افزايش فاصله ميان درآمد خانوارها و قيمت مسكن، دوره انتظار براي خانهدار شدن را نيز طولانيتر ميكند؛ موضوعي كه ميتواند پيامدهاي اجتماعي و جمعيتي قابل توجهي به همراه داشته باشد.
بازنگري در سياستهاي اعتباري ضرورتي اجتنابناپذير
كارشناسان معتقدند افزايش صرف سقف وام، بدون كنترل تورم و رشد قيمت مسكن، نميتواند مشكل بازار را حل كند. اگر هر بار سقف تسهيلات افزايش يابد اما قيمت مسكن با سرعت بيشتري رشد كند، نتيجه نهايي همان كاهش قدرت خريد خواهد بود. از سوي ديگر، نرخ سود، مدت بازپرداخت، ميزان اقساط و هزينههاي جانبي نيز بايد به گونهاي تنظيم شوند كه خانوارهاي متوسط و جوانان امكان استفاده واقعي از اين تسهيلات را داشته باشند. تجربه بسياري از كشورها نشان ميدهد كه نظام تأمين مالي مسكن زماني موفق خواهد بود كه در كنار پرداخت وام، ابزارهايي مانند توسعه بازار رهن، افزايش عرضه مسكن، حمايت از ساخت واحدهاي مصرفي و كنترل سوداگري نيز به صورت همزمان اجرا شوند.
دولت بايد نقش فعالتري ايفا كند
بيگينژاد در پايان با تأكيد بر ضرورت اصلاح سياستهاي موجود اظهار كرد: با توجه به رشد مستمر قيمت مسكن و فاصله قابل توجه ميان درآمد خانوارها و بهاي واحدهاي مسكوني، بازنگري در سياستهاي تأمين مالي بخش مسكن و افزايش كارايي تسهيلات بانكي بيش از گذشته ضروري به نظر ميرسد. اين تأكيد نشان ميدهد كه بدون ورود جدي دولت و اصلاح ساختار تأمين مالي، اميد به خانهدار شدن بخش بزرگي از جامعه روزبهروز كمرنگتر خواهد شد. وام مسكن زماني يكي از مهمترين ابزارهاي حمايت از خانهدار شدن خانوارها محسوب ميشد، اما اكنون به دليل جهش مداوم قيمتها، كاهش ارزش واقعي تسهيلات و هزينههاي جانبي سنگين، بخش بزرگي از كارايي خود را از دست داده است. وقتي يك وام ميلياردي تنها امكان خريد يك تا سه مترمربع واحد مسكوني را فراهم ميكند، ديگر نميتوان از آن به عنوان راهكاري موثر براي رفع نياز مسكن خانوارها ياد كرد. ادامه اين روند، نه تنها بازار مسكن را در وضعيت ركود و كاهش معاملات نگه ميدارد، بلكه شكاف طبقاتي در دسترسي به مسكن را نيز عميقتر خواهد كرد. اصلاح نظام تسهيلات، كاهش هزينههاي دريافت وام، افزايش دوره بازپرداخت، كنترل تورم و افزايش عرضه مسكن، مجموعه اقداماتي است كه بايد همزمان در دستور كار سياستگذاران قرار گيرد. در غير اين صورت، روياي خانهدار شدن براي بخش بزرگي از جامعه، بيش از گذشته به آرزويي دور از دسترس تبديل خواهد شد.
