ورود سرمايه و آينده ساخت و ساز
ورود سرمايه خارجي و منابع جديد به اقتصاد ايران، بيش از هر بخش ديگري ميتواند موتور حوزه عمران، مسكن و زيرساخت را به حركت درآورد.
ورود سرمايه خارجي و منابع جديد به اقتصاد ايران، بيش از هر بخش ديگري ميتواند موتور حوزه عمران، مسكن و زيرساخت را به حركت درآورد. اگر مسير ورود سرمايه تسهيل و اقتصاد از قيد مداخلات ناكارآمد رها شود، بخش ساختمان ميتواند به يكي از اصليترين پيشرانهاي رونق اقتصادي بدل شود. اما در مقابل، تداوم سياستهاي محدودكننده، بيتوجهي به واقعيت تقاضاي مسكن و ناهماهنگي ميان سياست جمعيتي و سياست مسكن، كشور را در سالهاي آينده با بحران جدي سرپناه روبهرو خواهد كرد. اگر تفاهم ايران و امريكا به مرحله اجرا برسد و مسير ورود سرمايه به كشور هموار شود، يكي از نخستين و مهمترين حوزههايي كه آثار آن را نشان خواهد داد، بخش ساختوساز، عمران و مسكن است. سرمايه هنگفتي در منطقه در گردش است كه بخشي از آن به سمت آسياي شرقي رفته و بخشي ديگر نيز ميتواند در صورت فراهم شدن بسترهاي لازم، وارد اقتصاد ايران شود. اين ورود سرمايه صرفا يك جابهجايي مالي ساده نيست، بلكه ميتواند به معناي فعال شدن چرخهاي گسترده در اقتصاد ملي باشد. چرخهاي كه از بازسازي زيرساختها آغاز ميشود و تا مسكن، حملونقل، بهداشت، فرهنگ و ساير حوزههاي وابسته امتداد مييابد. حتي اگر بخشي از اين منابع در قالب جبران خسارتها يا بازسازي خرابيهاي برآورد شده كه ارقامي در حدود ۲۷ ميليارد دلار يا بيشتر براي آن مطرح ميشود، وارد كشور شود، باز هم مقصد اصلي اين منابع در نهايت پروژههاي عمراني، توسعهاي و زيرساختي خواهد بود. اين يعني پولي كه وارد اقتصاد ميشود، در همان آغاز راه به حوزههايي سرازير خواهد شد كه بيشترين پيوند را با صنعت ساختمان دارند. هر زمان منابعي به بخش ساختمان تزريق شود، عملا مجموعه بزرگي از فعاليتهاي اقتصادي به حركت درميآيد، زيرا ساختمان فقط يك فعاليت منفرد نيست، بلكه پيشران دهها صنعت و خدمت ديگر است. واقعيت اين است كه پس از هر جنگ يا دوره تخريب، دولتها ناگزيرند بودجههاي عمراني خود را چند برابر كنند. بازسازي از مسير پيمانكاري، خريد مصالح، اشتغال نيروي انساني، توسعه راهها، مرمت تاسيسات و احياي خدمات عمومي، در عمل همه اجزاي اقتصاد را درگير ميكند. رونق در بخش مسكن و ساختمان، محدود به ساخت چند پروژه نيست، بلكه آثار آن به حوزه بهداشت، حملونقل، فرهنگ و ديگر صنايع نيز سرايت ميكند. نسبت داد و ستد بخش مسكن با ديگر بخشها به اندازهاي گسترده است كه هر تحركي در اين حوزه، در سطح كلان اقتصادي نيز بازتاب پيدا ميكند.
با اين حال، بايد به يك خطاي رايج در سياستگذاري مسكن اشاره كرد، خطايي كه سالهاست در قالب طرحهايي مانند مسكن مهر، مسكن ملي، مسكن ويژه و مسكن اجتماعي تكرار شده است. اين طرحها در ذات خود، وظيفه جاري همه دولتها در دنياست. يعني دولت بايد براي دهكهاي پايين جامعه كه از بازار آزاد مسكن جا ميمانند، سياست حمايتي داشته باشد. اما مشكل اينجاست كه در ايران، اين طرحها گاهي بهگونهاي معرفي شدهاند كه گويي قرار است مساله كل بازار مسكن را حل كنند، در حالي كه چنين ظرفيتي ندارند.
مساله امروز مسكن در ايران ديگر فقط محدود به دهكهاي پايين نيست. اكنون بخش بزرگي از دهكهاي مياني و حتي بخشي از دهكهاي بالاتر نيز درگير بحران تامين اجاره يا خريد مسكن شدهاند. بنابراين اگر سيستم همچنان تصور كند با ساخت محدود ۳۰ هزار يا ۴۰ هزار واحد در سال ميتواند پاسخگوي بحران باشد، در واقع از مقياس واقعي مساله فاصله گرفته است. سالها قبل، زماني كه درباره جهش شديد قيمت مسكن در دهه ۱۴۰۰ هشدار داده ميشد، بسياري اين برآوردها را غير واقعي ميدانستند. اما همان اعداد امروز به واقعيت تبديل شده و نشان دادهاند كه بازار مسكن تابع محاسبه و پارامترهاي روشن اقتصادي است. اگر اقتصاد ايران به همين شكل ادامه پيدا كند، اگر آزادسازي در اقتصاد صورت نگيرد و اگر امكان ورود آسان سرمايه و سرمايهگذاري فراهم نشود، بحران سرپناه در سالهاي آينده بسيار سنگينتر خواهد شد. ضريب تخريب، ضريب استهلاك، نرخ تشكيل خانوار، نرخ خانههاي خالي و خانههاي ذخيره. سالانه حدود ۲.۵ درصد از موجودي مسكن كشور به دلايل مختلف از چرخه موثر خارج ميشود؛ رقمي كه اگر بر كل واحدهاي مسكوني كشور اعمال شود، عدد قابل توجهي خواهد بود. از سوي ديگر، تشكيل سالانه خانوارهاي جديد نيز تقاضاي تازهاي براي مسكن ايجاد ميكند. اين تقاضا در دهههاي پيش حدود ۶۰۰ هزار خانوار بود، اما اكنون به حدود ۸۵۰ هزار خانوار رسيده و در صورت اجراي سياستهاي افزايش جمعيت، ممكن است بسيار فراتر نيز برود. اگر كشور بخواهد همزمان سياست رشد جمعيت را هم دنبال كند، نياز سالانه به مسكن ميتواند از حدود يك ميليون و ۳۰۰ تا يك ميليون و ۴۰۰ هزار واحد به حدود يك ميليون و ۸۰۰ هزار واحد در سال برسد. اين در حالي است كه ظرفيت واقعي توليد مسكن در ايران هيچگاه متناسب با اين نياز نبوده است. همين شكاف ميان عرضه و تقاضا، به صورت مستقيم خود را در قيمتها، اجارهبها و كاهش توان خانوارها براي دسترسي به سرپناه نشان ميدهد. تفاهم سياسي با امريكا و ورود سرمايه، اگرچه يك فرصت مهم براي اقتصاد ايران و به ويژه صنعت ساخت و ساز است، اما به تنهايي كافي نيست.
اين فرصت زماني به نتيجه ميرسد كه با اصلاحات اقتصادي، تسهيل ورود سرمايه، بازتعريف نقش دولت در بازار مسكن و پذيرش ابعاد واقعي بحران همراه شود. در غير اين صورت، حتي ورود منابع مالي هم ممكن است فقط اثري كوتاهمدت بر بازار بگذارد و نتواند از شكلگيري يك بحران عميقتر جلوگيري كند. صنعت ساختمان ميتواند بزرگترين موتور رونق اقتصاد ايران در دوره پساتفاهم باشد، اما تنها به شرط آنكه سياستگذار از توهم راهحلهاي محدود خارج شود و متناسب با واقعيتهاي جمعيتي، اقتصادي و توسعهاي كشور تصميم بگيرد. مسكن در ايران ديگر يك مساله بخشي نيست، مسالهاي ملي است كه حل آن به سرمايه، برنامه، آزادي اقتصادي و نگاه واقعبينانه نياز دارد.
